Vier goldene Regeln zum Vererben von Immobilien

Immobilien spielen in vielen Erbfällen eine wichtige Rolle – und sorgen gleichzeitig häufig für Zank bei den Hinterbliebenen. Dabei ließe sich mit einer durchdachten Planung und einfachen Maßnahmen verhindern, dass die Erben streiten, Vermögenswerte verschleudert und unnötige Steuern bezahlt werden.

Gastbeitrag von Dr. Anton Steiner, Deutsches Forum für Erbrecht e.V.

Pflichtteil
„Es gibt Mittel und Wege, die Pflichtteilsgefahr schon zu Lebzeiten einzudämmen.“

1. Erbengemeinschaft vermeiden

Erbengemeinschaften sorgen in Nachlassfällen fast immer für Probleme, die besonders gravierend sind, wenn eine Immobilie vererbt wird. Denn in einer Erbengemeinschaft gehören allen Miterben auch alle Nachlassgegenstände zusammen, so dass jeder Erbe mitreden und gleichzeitig die anderen blockieren kann. Wesentliche Entscheidungen können nur einstimmig getroffen werden.

Zudem kann jeder Erbe die Versilberung von Nachlassgegenständen gegen den Willen der Miterben durchsetzen; bei einer Immobilie geschieht dies durch eine Teilungsversteigerung.

Verstirbt zum Beispiel ein Familienvater, der eine Ehefrau und zwei erwachsene Söhne hinterlässt, ohne Testament, so wird er von der Gattin und den beiden Kindern beerbt. In den Nachlass fällt auch das Familienwohnheim, in dem die Witwe nach dem Tod ihres Mannes weiter wohnt. Alle drei Erben werden im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen.

Mit dem Berliner Ehegattentestament Konflikte vermeiden

Die Söhne wollen das Haus verkaufen, die Mutter will es behalten. Einigen sich die Erben nicht, können die Söhne das Haus gegen den Willen der Mutter versteigern lassen.

Diese Folge, die der Verstorbene gewiß nicht bedacht hat, hätte sich durch ein simples Berliner Ehegattentestament leicht verhindern lassen: Darin setzen die Ehegatten sich zu Alleinerben und die gemeinsamen Kinder zu Schlußerben ein. Auch das Familienheim geht somit zunächst an den längerlebenden Ehegatten. Die Kinder können über das Schicksal der Immobilie erst bestimmen, wenn beide Eltern tot sind.

Die Alternative: Die Söhne werden als Erben eingesetzt und damit Eigentümer des Hauses, die Ehefrau wird aber mit einem Nießbrauchsvermächtnis bedacht. Sie kann damit bis zu ihrem eigenen Tode in der Immobilie wohnen oder sie vermieten. Ein im Grundbuch gesichertes Nießbrauchsrecht gilt gegenüber jedermann, also auch gegenüber einem neuen Eigentümer, sollten die Söhne die Immobilie verkaufen.

Seite zwei: 2. An den Pflichtteil denken

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