Der deutsche Immobilienmarkt bewegt sich trotz der jüngsten Aufhellung des Konjunktur-Sentiments weiter seitwärts. Spitzenrenditen und Gewerbemieten verharren weitgehend auf ihrem Niveau, während nur Wohnungsmieten inflationsbedingt weiter steigen. Das geht aus den „Real Estate Trends“ der Beratungsgesellschaft Baker Tilly für das dritte Quartal 2026 hervor.
Die Zinsschritte der Europäischen Zentralbank waren nach Einschätzung von Baker Tilly bereits weitgehend eingepreist. Steigende Anleiherenditen halten den Finanzierungsdruck jedoch hoch. Investoren agieren deshalb weiterhin zurückhaltend und konzentrieren sich vor allem auf Immobilien mit verlässlichen Cashflows.
„Marktteilnehmer agieren selektiv und konzentrieren sich auf Objekte mit verlässlichen Cashflows. Großvolumige oder risikobehaftete Transaktionen bleiben die Ausnahme“, sagt Andreas Röhr, Partner im Bereich Real Estate Valuation bei Baker Tilly. Solange steigende Zinsen die Finanzierung verteuerten und sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nicht annäherten, dürfte die Transaktionsdynamik nach seiner Einschätzung verhalten bleiben.
Refinanzierungslücke wächst auf mehr als sechs Milliarden Euro
Zehnjährige Bundesanleihen rentieren dem Marktbericht zufolge deutlich über drei Prozent. Dadurch geraten bei anstehenden Refinanzierungen zunehmend auch etablierte Immobilienunternehmen unter Druck. Anschlussfinanzierungen führen zu einem höheren Kapitaldienst, während zugleich das finanzierbare Kreditvolumen sinkt.
Besonders Büro- und Einzelhandelsimmobilien stehen durch höhere Renditeerwartungen, Leerstände und ESG-Anforderungen unter Preisdruck, so Baker Tilly. Sinkende Beleihungswerte reduzieren das mögliche Darlehensvolumen. Die entstehende Finanzierungslücke müssen Eigentümer mit zusätzlichem Eigenkapital schließen. „Damit ist die Refinanzierungslücke keine abstrakte Marktbeobachtung mehr. Sie trifft zunehmend auch etablierte Marktteilnehmer“, so Röhr.
Branchenschätzungen zufolge belaufe sich die Refinanzierungslücke 2026 auf mehr als sechs Milliarden Euro. Anders als nach der Finanzkrise entstehen nach Angaben von Baker Tilly bislang jedoch kaum homogene Portfolios notleidender Kredite. Die Kreditstrukturen seien komplexer, weshalb überwiegend Einzelfalllösungen erforderlich seien.
Gesundheitsimmobilien ziehen internationales Kapital an
Während Finanzierungen auch bei hochwertigen Büroimmobilien schwierig bleiben, richtet sich internationales Kapital laut Baker Tilly verstärkt auf Gesundheitsimmobilien. Gefragt sind demnach insbesondere Bestandsobjekte mit langfristigen Mietverträgen und erfahrenen Betreibern. Der Bestandsmarkt bietet dem Bericht zufolge wieder Liquidität und eine belastbarere Preisfindung.
Das Segment verzeichnete von Januar bis Juni 2026 das stärkste erste Halbjahr seit 2022. Im Neubau bleibt die Lage dagegen angespannt. Hohe Baukosten, teures Fremdkapital und niedrige Verkaufsfaktoren erschweren Projekte. Chancen sieht Baker Tilly dort vor allem für spezialisierte Marktteilnehmer.
„Der Markt für bestehende Pflege- und Gesundheitsimmobilien funktioniert wieder – die institutionelle Neubautätigkeit dagegen kaum noch. Hohe Baukosten, teures Fremdkapital und niedrige Verkaufsfaktoren verhindern, dass Risiko und Rendite zusammenpassen“, sagt Röhr.
