Entschädigungszahlungen für Gebäude spielen beim Ablauf von Erbbaurechten in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle. Das berichtet der Deutsche Erbbaurechtsverband (ja, auch dafür gibt es einen Verband) unter Berufung auf seinen aktuellen „Erbbaurechtsmonitor“. Der Mitteilung zufolge liegt dies vor allem daran, dass sich Erbbaurechtsgeber (also der Eigentümer und Vermieter des Grundstücks) und Erbbauberechtigte (Mieter des Grundstücks und Eigentümer des darauf stehenden Gebäudes) häufig bereits vor dem Ende der Vertragslaufzeit auf eine Verlängerung oder einen Neuabschluss verständigen.
Für die Erhebung befragte der Verband 138 Erbbaurechtsgeber aus ganz Deutschland zu ihren Beständen und ihrer Vergabepraxis. Die Teilnehmer waren überwiegend Kommunen, Kirchen und kirchliche Stiftungen.
Nach den Ergebnissen verzeichneten 70 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber im vergangenen Jahr keinen einzigen Entschädigungsfall. Weitere 20 Prozent meldeten zwischen einem und fünf Fällen. Bei sieben Prozent wurden sechs bis zehn Gebäude entschädigt. Lediglich drei Prozent der Institutionen zahlten bei mehr als zehn Bauwerken eine Entschädigung nach Vertragsende.
Begrenzte Aussagekraft
Um wieviele Grundstücke und Gebäude es dabei insgesamt ging, wie viele Erbbbaurechtsverträge jeweils ausgelaufen sind und welcher Anteil davon verlängert, entschädigt beziehungsweise durch Kauf des Grundstücks durch den Gebäude-Eigentümer beendet wurde, geht aus der Mitteilung indes nicht hervor. Die Aussage des Verbands, dass Entschädigungszahlungen für Gebäude beim Ablauf von Erbbaurechten in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle spielen, lässt sich insofern aus diesen Zahlen allein nur bedingt ableiten.
So lassen die Zahlen auch die Möglichkeit offen, dass bei einem Teil der Befragten gar keine oder nur sehr wenige Erbbaurechtsverträge ausgelaufen sind. Schließlich werden diese üblicherweise für einen Zeitraum von 75 bis (meistens) 99 Jahren abgeschlossen. Die Verträge stammen zudem vielfach aus der Zeit nach dem zweiten Weltkrieg, also vor allem aus den 1950er und 1960er Jahren, um damals schnell und günstig wieder Wohnraum schaffen zu können. Die Verträge aus dieser Zeit laufen also wahrscheinlich zum großen Teil erst nach 2045 aus.
Gesetzliche Vorgaben zur Entschädigung
Hintergrund: Läuft ein Erbbaurecht regulär aus, gelten die Vorgaben des Erbbaurechtsgesetzes. Mit dem Ende der vereinbarten Laufzeit erlischt das Erbbaurecht und das Bauwerk geht auf den Grundstückseigentümer über. Nach Paragraf 27 Absatz 1 Erbbaurechtsgesetz hat dieser dem Erbbauberechtigten grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu zahlen.
Die Vertragsparteien können jedoch Vereinbarungen über die Höhe, die Art der Zahlung oder auch einen Ausschluss der Entschädigung treffen. Wurde das Erbbaurecht „zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise“ bestellt, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes des Bauwerks zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs betragen.
Auch die Vertragsgestaltung orientiert sich den Angaben zufolge überwiegend an diesem gesetzlichen Maßstab. So vereinbaren 74 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Gebäudewerts. Elf Prozent sehen eine Entschädigung von 100 Prozent des Gebäudewerts vor. Weitere 13 Prozent nutzen andere Regelungen, während lediglich zwei Prozent keine Entschädigungsregelung im Vertrag verankern.
Trend zu höheren Entschädigungen
„Wir beobachten in der Verbandsarbeit, dass immer mehr Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung von 100 Prozent vereinbaren. Dass es bei Ablauf des Erbbaurechts aber meist gar nicht erst zu einer Entschädigung kommt, unterstreicht die Stabilität und Langfristigkeit dieses Instruments“, sagt Ingo Strugalla, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands.
Weiter erklärt er: „In der Praxis haben meist weder der Erbbaurechtsgeber noch der Erbbauberechtigte ein Interesse daran, den Vertrag auslaufen zu lassen. Im Idealfall setzen sich die Parteien deshalb schon Jahre vor dem Vertragsende zusammen und einigen sich auf eine Verlängerung oder einen Neuabschluss.“
