Wer eine Immobilie erwirbt, tut das häufig nicht alleine, sondern in vielen Fällen gemeinsam mit anderen: Ein Paar kauft gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus, Eltern übergeben Immobilieneigentum an mehrere Kinder oder mehrere Personen investieren zusammen in eine Immobilie als Kapitalanlage.
Als Erstes müssen dann natürlich die Anteile geklärt werden: Wem gehört wie viel? Wenn die Erwerber klassisch Miteigentümer werden, mit gleichen Anteilen oder auch mit abweichenden Quoten, werden diese Eigentumsquoten im Grundbuch eingetragen.
Oft stellen sich aber weitere Fragen oder bestehen Sonderwünsche, wie zum Beispiel:
- Wer bringt wie viel Eigenkapital für den Kauf, spätere Investitionen und die Kredittilgung ein?
- Wie werden laufende Kosten der Immobilie verteilt?
- Wie werden gemeinsame Entscheidungen getroffen? Was passiert in Problemsituationen, also zum Beispiel im Fall einer Trennung, eines Todesfalls oder bei finanziellen Problemen eines Erwerbers?
- Und wie lässt sich bereits jetzt vorausschauend die Vermögensübertragung in die nächste Generation planen? Können Schenker hier noch weitergehend Einfluss nehmen?
Notarinnen und Notare beraten die Erwerber hier umfassend über die verschiedenen Gestaltungsvarianten und finden gemeinsam mit den Mandanten eine passende Lösung für die konkrete Situation. Verschiedene Vorstellungen können dabei mit klassischem Miteigentum nicht richtig umgesetzt werden. Oft ist der gemeinschaftliche Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine sinnvolle Lösung. Die GbR bietet den Erwerbern sehr flexible Gestaltungsmöglichkeiten. Der Gesellschaftsvertrag muss aber selbstverständlich sorgfältig erarbeitet und auf den Einzelfall zugeschnitten sein.
Flexible Regelungsmöglichkeiten für Paare
Sowohl bei unverheirateten Paaren wie auch innerhalb der Familie zeigt sich häufig, wie wichtig klare vertragliche Regelungen sind: Beim Kauf sind sich alle noch einig, später kann sich das aber ändern.
Nicht selten bringt ein Partner deutlich mehr Eigenkapital für den Erwerb ein, übernimmt einen größeren Teil der Darlehensraten oder finanziert einseitig eine größere Investition in die Immobilie, beispielsweise die Modernisierung der Heizung. Manchmal können Paare auch noch nicht absehen, wer tatsächlich in Zukunft welche Beiträge leisten wird. Wenn es hier später zu Streit kommt und keine klare Vereinbarung besteht, bergen mögliche Ausgleichsansprüche erhebliches Konfliktpotenzial.
Bei nicht verheirateten Paaren ist der Regelungsbedarf übrigens besonders hoch, da sie sich nicht auf die gesetzlichen Regelungen des ehelichen Güterrechts verlassen können. Im Trennungsfall gibt es grundsätzlich keinerlei Ausgleichsansprüche. Und auch steuerlich können ungleiche Investitionen bei nicht verheirateten Paaren besonders gefährlich sein: Stellt beispielsweise einer der Partner deutlich mehr Eigenkapital als der andere für den Kauf oder für eine spätere Investition, kann das eine Schenkung sein: Auch der Anteil des anderen Partners wird mitbezahlt, auch der Miteigentumsanteil des anderen Partners profitiert von der Investition und steigt im Wert. Wenn hier der Freibetrag von (lediglich) 20.000 Euro überschritten wird, kann Schenkungsteuer drohen.
Der Gesellschaftsvertrag einer GbR kann maßgeschneiderte Regelungen enthalten, etwa zu Ausgleichs- oder Übertragungsansprüchen im Falle einer Trennung, zum Umgang mit unterschiedlichen finanziellen Beiträgen unter den Erwerbern, zu aktuellen und künftigen Investitionen in die Immobilie oder für den Todesfall eines Gesellschafters. Ebenso ist es über eine GbR möglich, dass die Anteile der Erwerber an der Immobilie immer genau dem Verhältnis der von ihnen geleisteten Beiträge entsprechen.
Für verheiratete Paare interessant: Zuletzt hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass das sogenannte Familienheimprivileg grundsätzlich auch dann anwendbar ist, wenn die selbst genutzte Immobilie von einer GbR gehalten wird. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, sollte stets steuerlich geprüft werden.
Maßgeschneiderte Lösungen für die Vermögensnachfolge
Wer Immobilienvermögen aufbaut, möchte einen dauerhaften Mehrwert schaffen und denkt daher häufig bereits an die nächste Generation. Auch bei klassischen Schenkungen können über eine GbR (oder über andere Gesellschaftsformen) individuelle Lösungen umgesetzt werden.
Mitunter kommt es beispielsweise vor, dass Eltern eine Immobilie zwar an die nächste Generation weitergeben und verschenken möchten, aber trotzdem noch weitergehenden Einfluss haben möchten. Was gilt, wenn das eigene Wohnhaus zum Beispiel aus steuerlichen Gründen oder zur Sicherung vor einem Zugriff im Fall der Pflegebedürftigkeit schon jetzt an die Kinder oder Enkel übertagen werden soll, die Schenker sich aber die Möglichkeit offen halten wollen, später doch noch zu verkaufen? Im hohen Alter ist vielleicht das Objekt zu groß und der Garten macht zu viel Arbeit, da wäre vielleicht eine barrierefreie Wohnung besser. Verkaufen kann man aber nur das eigene Eigentum, nicht das, was schon verschenkt wurde. Eine GbR kann dieses Problem lösen, wenn die Eltern die Verwaltung und Verfügungsmöglichkeit behalten möchten: Die Schenker behalten die Geschäftsführung und Vertretungsbefugnis und bleiben damit flexibel, ohne auf die Zustimmung der Erwerber angewiesen zu sein.
Bei Schenkungen besteht daneben oft auch der Wunsch, dass der verschenkte Grundbesitz möglichst langfristig in der Familie erhalten bleibt. Kein Kind soll seinen Anteil beliebig weitergeben können, weder an einen Fremden noch an einen Ehepartner, und auch nicht an solche Personen vererben können. Bei gewöhnlichem Miteigentum ist über Rückerwerbsrechte ein Schutz nur solange möglich, wie die Schenker selbst am Leben sind. Danach kann jeder Erwerber über seinen Anteil frei verfügen. Ein guter Gesellschaftsvertrag hilft hier, das Familienvermögen zusammen zu halten und schützt vor einem Zugriff von Außenstehenden, indem er beispielsweise regelt, dass die Beteiligung nur innerhalb der Familie übertragen oder vererbt werden kann. Das Familienvermögen bleibt dann geschützt, Familienfremde können keine Gesellschafter werden.
Sinnvolle Regelungen auch für gemeinsame Investitionen
Die GbR kann aber nicht nur für Familien und Paare sinnvoll sein. Auch für gemeinsame Investitionen bietet sie einen passenden Rechtsrahmen. Der Erwerb einer Immobilie hat nämlich meistens auch eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Investoren wünschen dann klare und eindeutige Regelungen zur gemeinsamen Entscheidungsfindung und für Störfälle, wenn also beispielsweise einer der Investoren in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Man kann auch regeln, was gelten soll, wenn einer der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt kein Interesse an der gemeinsamen Investition mehr hat und aussteigen möchte, die anderen aber keinen Gesamtverkauf wünschen, sondern das Objekt behalten möchten.
Gerade dann, wenn ein Gesellschafter später ausscheiden möchte, kann man in vielen Fällen mit einer GbR übrigens auch Grunderwerbsteuer sparen. Nehmen wir beispielsweise an, dass zwei Gesellschafter eine Immobilie halten und einer den Anteil des anderen abkaufen möchte. Bei Miteigentum fällt immer Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis an, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Wenn dagegen eine GbR besteht und der Übernahmewillige die Anteile nicht alleine erwirbt, sondern zum Beispiel seine Ehefrau 11 % übernimmt, bleibt das Finanzamt außen vor.
Wie aufwendig ist eine Immobilien-GbR?
Für die Gründung einer GbR ist kein Mindestkapital erforderlich. Soll die Gesellschaft Eigentümerin einer Immobilie werden, muss sie als sogenannte eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Die Anmeldung muss notariell beglaubigt werden, Notarinnen und Notare kümmern sich dann gerne auch um alle Formalien.
Natürlich gilt: Wer besondere Regelungen will und diese mit einem Gesellschaftsvertrag umsetzen möchte, muss sich mit diesen Fragen beschäftigen und sollte sich dazu beraten lassen. Eine GbR ist deswegen vor allem für Menschen sinnvoll, die die bestmögliche Lösung suchen und keine Scheu vor einer gewissen Komplexität haben. Umgekehrt schafft ein individuell ausgestalteter Gesellschaftsvertrag Rechtssicherheit und beugt späteren Konflikten vor.
Autor Dr. Christoph Koch ist Notar in Obernburg am Main und Mitglied des Vorstands der Landesnotarkammer Bayern
