Im Zuge der Grundsteuerreform hat das Statistische Bundesamt (Destatis) mehr als 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten neu bewertet. Dazu zählen Grundstücke, Gebäude sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Erstmals liegt dazu auch eine Auswertung nach Eigentümergruppen vor. Die Auswertung zum Grundsteuerwert zeigt: Der überwiegende Teil des deutschen Grundbesitzes liegt in der Hand einzelner Privatpersonen oder Ehepaare. Zwischen den Bundesländern bestehen allerdings teils erhebliche Unterschiede, wie die Behörde mitteilt.
Zum Stichtag 1. Januar 2022 lagen 81,3 Prozent der wirtschaftlichen Einheiten beim Grundvermögen im Alleineigentum natürlicher Personen oder Ehepaare. Bei den land- und forstwirtschaftlichen Betrieben waren es 73,6 Prozent. Entscheidend für diese Einordnung ist der jeweilige Grundsteuerwert, also die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer einer wirtschaftlichen Einheit.
Erste Neubewertung seit fast 60 Jahren
Mit der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 hat Destatis den gesamten deutschen Grundbesitz erstmals seit knapp 60 Jahren neu bewertet. Grundlage dafür ist die 2019 beschlossene Grundsteuerreform, die auch eine Änderung des Grundgesetzes umfasste. Seitdem dürfen einzelne Bundesländer beim Grundvermögen eigene Bewertungsregeln anwenden, statt sich am Bundesmodell zu orientieren.
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von dieser Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht. Zusammen umfassen diese fünf Länder 15,8 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Das ist gut die Hälfte aller unbebauten und bebauten Grundstücke in Deutschland. Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gilt dagegen bundesweit einheitlich das Bundesmodell.
Insgesamt erfasst die neue Statistik mehr als 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Darunter sind rund 31 Millionen unbebaute und bebaute Grundstücke sowie 4,4 Millionen land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen: deutliches Ost-West-Gefälle
Bei den land- und forstwirtschaftlichen Betrieben zeigt sich ein klares Muster zwischen West und Ost. In Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein liegt der Anteil natürlicher Personen beziehungsweise Ehepaare jeweils über 80 Prozent. Diese vier Länder vereinen rund 83,3 Milliarden Euro und damit etwa die Hälfte aller Grundsteuerwerte in diesem Bereich auf sich.
In den ostdeutschen Flächenländern fällt dieser Anteil deutlich niedriger aus. Er reicht von 42,4 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern bis 54,7 Prozent in Sachsen-Anhalt. Dort spielen unternehmerisch tätige juristische Personen eine größere Rolle als im Westen. Ihr Anteil an den Grundsteuerwerten bewegt sich zwischen 17,7 Prozent in Sachsen und 24,6 Prozent in Brandenburg.
Grundvermögen: große Unterschiede auch zwischen Stadtstaaten und Flächenländern
Auch beim Grundvermögen - also bei unbebauten und bebauten Grundstücken - unterscheiden sich die Eigentumsstrukturen deutlich. Weil einzelne Bundesländer unterschiedliche Bewertungsmodelle nutzen, lassen sich nur die Anteile innerhalb eines Landes vergleichen. Die absoluten Summen sind hingegen nicht vergleichbar.
In Hamburg und Berlin bilden unternehmerisch tätige juristische Personen die wichtigste Eigentümergruppe. Sie kommen dort auf Anteile von 39,4 beziehungsweise 39,5 Prozent. Im Saarland ist es umgekehrt: Dort erreichen natürliche Personen und Ehepaare mit 77,6 Prozent den bundesweit höchsten Anteil. Juristische Personen spielen hier entsprechend die geringste Rolle.
Innerhalb der Länder mit Bundesbewertungsgesetz zeigt sich bei reinen Wohngrundstücken ein ähnliches Bild. Berlin weist mit 51,2 Prozent den niedrigsten Anteil natürlicher Personen und mit 31,0 Prozent den höchsten Anteil juristischer Personen auf. Die übrigen Länder dieser Gruppe liegen bei den juristischen Personen mehr als zehn Prozentpunkte darunter. Den höchsten Wert erreicht hier Sachsen mit 20,5 Prozent, den niedrigsten das Saarland mit 2,9 Prozent.
| Bundesland | Eigentümergruppe | Anteil an den Grundsteuerwerten | Vermögensart |
|---|---|---|---|
| Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein | Natürliche Personen/Ehepaare | über 80 Prozent | Land- und Forstwirtschaft |
| Sachsen-Anhalt | Natürliche Personen/Ehepaare | 54,7 Prozent | Land- und Forstwirtschaft |
| Mecklenburg-Vorpommern | Natürliche Personen/Ehepaare | 42,4 Prozent | Land- und Forstwirtschaft |
| Brandenburg | Juristische Personen | 24,6 Prozent | Land- und Forstwirtschaft |
| Sachsen | Juristische Personen | 17,7 Prozent | Land- und Forstwirtschaft |
| Berlin | Juristische Personen | 39,5 Prozent | Grundvermögen |
| Hamburg | Juristische Personen | 39,4 Prozent | Grundvermögen |
| Saarland | Natürliche Personen/Ehepaare | 77,6 Prozent | Grundvermögen |
Was zählt zu den „sonstigen Eigentümern“?
Neben natürlichen Personen und unternehmerisch tätigen juristischen Personen weist die Statistik eine dritte Gruppe aus. Dazu zählen Körperschaften des öffentlichen Rechts, nicht unternehmerisch tätige juristische Personen, Erbengemeinschaften und Bruchteilsgemeinschaften. Hinzu kommen sonstige Grundstücksgemeinschaften von natürlichen oder juristischen Personen.
Vom Grundsteuerwert zur tatsächlichen Steuerlast
Der Grundsteuerwert selbst ist noch nicht die Steuer, die Eigentümer am Ende zahlen. Das zuständige Finanzamt ermittelt ihn zunächst für jede wirtschaftliche Einheit nach dem jeweils geltenden Bewertungsverfahren. Dieser Wert dient ausschließlich der steuerlichen Bewertung und kann vom tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie oder eines Betriebs abweichen.
Im nächsten Schritt multipliziert das Finanzamt den Grundsteuerwert mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl, die je nach Grundstücksart variiert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Erst wenn die jeweilige Gemeinde darauf ihren individuellen Hebesatz anwendet, steht die tatsächliche Grundsteuer einer wirtschaftlichen Einheit fest.
Gesonderte Zahlen zu den tatsächlichen Einnahmen aus der Grundsteuer hat Destatis bereits im Realsteuervergleich veröffentlicht. Sie beziehen sich auf das erste Berichtsjahr auf Basis der neuen Bewertung.
