Eine Immobilie gehört häufig zu den größten Vermögenswerten eines Nachlasses. Doch für Erben zählt nicht allein der Verkehrswert. Auch Steuern, bestehende Darlehen, Nutzungsrechte und mögliche Sanierungskosten können die Rechnung erheblich verändern.
„Bei Immobilien zählt nicht nur, wer am Ende im Grundbuch steht. Die künftige Nutzung, die Finanzierung und Steuern müssen gemeinsam betrachtet werden. Wer das früh regelt, hat mehr Möglichkeiten – und meist weniger Streit“, erklärt Sandra Leifeld, Rechtsexpertin bei Schwäbisch Hall.
Irrtum 1: „Innerhalb der Familie fällt keine Erbschaftsteuer an“
Das stimmt nur teilweise. Auch bei nahen Angehörigen kann Erbschaftsteuer anfallen. Entscheidend ist der Wert der Immobilie, der Verwandtschaftsgrad, der persönliche Freibetrag und die Steuerklasse. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro und Enkel meist von 200.000 Euro. Für Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Partner bleiben lediglich 20.000 Euro steuerfrei.
Übersteigt der steuerpflichtige Erwerb durch das Erbe nach Abzug der Freibeträge die jeweiligen Grenzen, fällt die Erbschaftsteuer an. Wie viel ein Erbe zahlt, hängt von seiner Steuerklasse ab und davon, wie weit der Erwerb über dem Freibetrag liegt. Ein Praxis-Tipp für Erblasser und Erben: Den Immobilienwert früh ermitteln, Freibeträge prüfen und die mögliche Steuerlast nicht erst nach dem Erbfall berechnen.
Irrtum 2: „Wer ins geerbte Haus einzieht, spart automatisch Steuern“
Nein. Die Steuerbefreiung für das Familienheim gibt es nur unter drei Bedingungen: Der Erblasser muss dort gewohnt haben. Der Erbe muss das Familienheim grundsätzlich unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen und beziehen und anschließend die Immobilie zehn Jahre selbst nutzen. Bei Kindern ist die Steuerbefreiung zudem auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Ein später Einzug, etwa wegen einer langen Renovierung, oder ein Auszug vor Ablauf der zehn Jahre kann zu einer rückwirkenden Besteuerung führen. Ob eine längere Verzögerung unschädlich ist, hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab. „Für Erblasser heißt das: schon bei der Nachlassplanung klären, ob der vorgesehene Erbe das Haus tatsächlich selbst nutzen kann und will. Erben sollten den Einzug zügig planen und die zehnjährige Selbstnutzung im Blick behalten“, rät Leifeld.
Irrtum 3: „Den Immobilienwert des Finanzamts muss ich akzeptieren“
Nicht zwingend. Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nach gesetzlich vorgegebenen, standardisierten Bewertungsverfahren. Liegt der so ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Erben einen niedrigeren Wert nachweisen. Das kann besonders bei großem Sanierungsbedarf, schwieriger Lage oder Rechten Dritter – Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht – relevant sein.
Denn solche Rechte können den tatsächlichen Verkehrswert mindern. Ob dies im Einzelfall im festgestellten Grundbesitzwert ausreichend berücksichtigt ist, sollte geprüft werden. Als Nachweis kommt ein qualifiziertes Gutachten infrage. Was Erben dabei beachten sollten: Auch ein Gutachten kostet Geld. Bevor sie einen Gutachter beauftragen, sollten sie deshalb rechnen: Übersteigt die mögliche Steuerersparnis die Kosten?
Irrtum 4: „Ein geerbtes Haus ist automatisch ein Gewinn“
Das ist nur teilweise richtig. Eine Immobilie kann wertvoll sein, aber auch erhebliche Verpflichtungen mit sich bringen. Dazu zählen Darlehen, Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, laufende Kosten und ein möglicher Sanierungsbedarf. Deshalb sollten Erben nicht nur auf den Immobilienwert schauen, sondern auch darauf, was nach Abzug aller Belastungen tatsächlich bleibt.
Wer das Erbe ausschlagen will, muss sich beeilen: Die Frist beträgt in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt, sobald der Erbe des Todesfalls von diesem und von seiner Erbenstellung erfährt. Wer untätig bleibt, nimmt das Erbe an, samt aller Schulden. „Ein Schlüsselbund ist noch kein Vermögensgewinn. Erben sollten zuerst einen Kassensturz machen: Was ist das Haus wert, welche Schulden hängen daran und was kostet es in Zukunft?“, empfiehlt Leifeld.
Irrtum 5: „Auch ohne Testament ist alles sinnvoll geregelt“
Das ist falsch. Wer bestimmen will, wer später das Haus bekommt, braucht ein Testament oder einen Erbvertrag. Das gilt auch, wenn Geschwister dafür einen Ausgleich erhalten sollen. Ohne eine solche Verfügung greift die gesetzliche Erbfolge. Sie ist eine Standardlösung und bildet individuelle Vorstellungen nicht ab. Der unverheiratete Partner erbt dann nichts.
Auch einen Ausgleich unter Geschwistern muss der Erblasser selbst regeln. Andernfalls kann eine Erbengemeinschaft entstehen – und mit ihr Streit über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung. „Regeln Erblasser all das frühzeitig – über ein Testament oder einen Erbvertrag – schaffen sie für alle Beteiligten Klarheit“, so Sandra Leifeld.
Irrtum 6: „Schenken lohnt sich erst kurz vor dem Erbfall“
Falsch, das Gegenteil kann steuerlich sinnvoll sein. Schenkungsfreibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Planen Erblasser schon früh eine schrittweise Übertragung, kann das die spätere Steuerlast senken. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch sichert dem bisherigen Eigentümer die weitere Nutzung oder die Mieteinnahmen. „Gleichzeitig mindern solche Rechte in der Regel den steuerlich relevanten Wert der Schenkung. Dadurch kann sich die steuerliche Belastung der nächsten Generation weiter reduzieren.“, ergänzt Sandra Leifeld.
Eine Schenkung muss jedoch zur finanziellen und familiären Situation passen: „Schenken ist kein Last-Minute-Trick zum Steuersparen. Für eine gute Planung sollten sich Eigentümer drei Fragen stellen: Was brauche ich selbst heute? Wer soll die Immobilie erhalten und wie werden andere Angehörige berücksichtigt? Und welche Lösung bleibt auch in zehn Jahren tragfähig?“, gibt die Schwäbisch Hall-Rechtsexpertin zu bedenken.
Früh planen, Spielräume erhalten
Ein Haus zu vererben, bedeutet mehr, als einen Namen im Grundbuch zu ändern. Erbrecht, Erbschaftsteuer, Finanzierung und familiäre Interessen greifen ineinander. Wer früh Klarheit schafft, zahlt später weniger, gerät nicht unter Zeitdruck und vermeidet langwierige Konflikte.
„Wer erst nach dem Todesfall anfängt zu rechnen, hat nur noch die Wahl zwischen schlechten Optionen. Wer zehn Jahre früher anfängt, hat alle Möglichkeiten“, sagt Leifeld.
Checkliste: Was Eigentümer und Erben von Immobilien frühzeitig prüfen sollten
- Wer soll die Immobilie einmal erhalten?
- Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag?
- Wie hoch ist der realistische Verkehrswert der Immobilie?
- Welche persönlichen Freibeträge können genutzt werden?
- Kommt die Steuerbefreiung für das Familienheim infrage?
- Welche Darlehen, Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Sanierungskosten sind zu berücksichtigen?
- Können die Erben Steuern, Modernisierungen und mögliche Ausgleichszahlungen finanzieren?
- Werden mehrere Personen gemeinsam erben (Erbengemeinschaft) – und wie sollen sie über die Immobilie entscheiden?
- Bestehen Pflichtteilsansprüche, die berücksichtigt werden müssen?
- Wer berät: Notar, Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht?
