Die Betriebskosten entwickeln sich für viele Mieter zunehmend zum entscheidenden Kostentreiber. Nach einer Auswertung von Mineko steigen sie in 43 von 60 untersuchten deutschen Städten schneller als die Kaltmiete. Das Unternehmen ist nach eigenen Angaben ein zugelassener Rechtsdienstleister und einer der führenden Anbieter für die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen. Grundlage der Auswertung sind den Angaben zufolge rund 165.000 Nebenkostenabrechnungen, die Mineko geprüft hat und die mit den Kaltmieten derselben Wohnungen verknüpft wurden.
Dadurch lassen sich Kaltmiete, Betriebskosten und die daraus resultierende Warmmiete innerhalb einer einheitlichen Datengrundlage vergleichen. Die durchschnittliche Warmmiete in den letzten zwölf Monaten bis 30. Juni 2026 reicht dabei von 639 Euro in Zwickau bis 1.617 Euro in Heidelberg. München folgt mit durchschnittlich 1.473 Euro auf Rang zwei.
Pro Quadratmeter liegt die monatliche Kaltmiete in München mit 16,00 Euro am höchsten, gefolgt von Frankfurt (14,45 Euro) und Stuttgart (12,89 Euro). Die günstigste Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen Mieter in Gera mit 4,91 Euro im Monat. Hinzu kommen die Nebenkosten, die jedoch fast überall in einer ähnlichen Größenordnung zwischen circa 3,50 und 4,20 Euro pro Quadratmeter im Monat liegen. Sie machen also in den günstigeren Städten einen erheblich größeren Anteil der Gesamtmiete aus, und Veränderungen fallen dort entsprechend stärker ins Gewicht.
Während klassische Mietspiegel vor allem die Nettokaltmiete erfassen und unter anderem der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen, kombiniert Mineko Kaltmieten mit den tatsächlich abgerechneten Betriebskosten. Ziel ist es, die tatsächliche Gesamtbelastung für Mieter transparenter darzustellen.
„Die Kaltmiete ist nur die halbe Wahrheit darüber, was Wohnen kostet“, sagt Chris Möller, Gründer von Mineko. „Unsere Daten zeigen, dass die zweite Miete in einem Großteil der deutschen Städte schneller wächst als die Kaltmiete. Für Mieter ist also entscheidend, was monatlich tatsächlich auf ihrer Rechnung steht.“
Betriebskosten legen bundesweit um fünf Prozent zu
Bundesweit betragen die durchschnittlichen Betriebskosten laut Auswertung 3,59 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg von rund fünf Prozent. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 78,9 Quadratmetern summieren sich die Betriebskosten damit auf rund 3.402 Euro pro Jahr – zusätzlich zur Kaltmiete.
Je nach Wohnort fällt die Belastung unterschiedlich hoch aus. In den 60 untersuchten Städten reichen die durchschnittlichen Betriebskosten von 3,34 Euro pro Quadratmeter in Zwickau bis 4,54 Euro in Aachen. Die Veränderung der Betriebskosten im rollierenden Jahresvergleich wird für 33 der 60 Städte ausgewiesen, in denen mindestens 100 Prüfungen möglich waren.
Besonders stark erhöhten sich die Betriebskosten demnach in Wiesbaden mit 18,9 Prozent. Es folgen Bielefeld mit 15,9 Prozent, Krefeld mit 14,6 Prozent, Chemnitz mit 13,9 Prozent, Duisburg mit 13,7 Prozent sowie Bonn mit 13,2 Prozent. Gefallen sind die Betriebskosten hingegen in Essen (minus 7,0 Prozent), Hannover (minus 4,0 Prozent), Stuttgart (minus 3,6 Prozent) und Mainz (minus 0,5 Prozent).
Heizung und Warmwasser treiben die Nebenkosten
Den größten Anteil an den Betriebskosten verursacht der Auswertung zufolge die Heizung mit durchschnittlich 1,23 Euro pro Quadratmeter und Monat. Es folgen Warmwasser mit 0,63 Euro sowie Versicherungen mit 0,36 Euro.
Die höchsten Zuwächse verzeichneten im Jahresvergleich die Kosten für Warmwasser mit 13,2 Prozent, Versicherungen mit 10,1 Prozent und Heizung mit acht Prozent. Die Auswertung zeigt damit, dass die monatliche Gesamtbelastung auch dann deutlich steigen kann, wenn die Kaltmiete weitgehend unverändert bleibt.
