Die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes bleibt von gegensätzlichen wirtschaftlichen Signalen geprägt. Einerseits sorgen eine rückläufige Inlandsinflation über zwei Monate hinweg sowie eine leichte Verbesserung des ifo-Geschäftsklimaindex für positive Impulse. Andererseits belasten die Anhebung der EZB-Einlagenfazilität und die anhaltende Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung das Marktumfeld.
Welche Folgen diese Gemengelage für Preise, Transaktionsvolumina und die Stimmung am Investmentmarkt hat, untersucht die zweite Ausgabe der „Baker Tilly Real Estate Trends“. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, welche Faktoren den Markt derzeit bestimmen und welche Perspektiven sich für Investoren eröffnen.
Finanzierung bleibt entscheidender Engpass
Nach Einschätzung von Baker Tilly bleibt die Finanzierung der entscheidende Engpass. Vor allem die eingeschränkte Verfügbarkeit angemessen bepreisten Fremdkapitals bremst Investitionen und erschwert die Umsetzung neuer Projekte.
Neben den geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank tragen vor allem die vorsichtige Kreditvergabe der Banken, höhere Risikoaufschläge und langwierige Entscheidungsprozesse zu den Herausforderungen bei. Dadurch sinken Planbarkeit und Transaktionssicherheit für Marktteilnehmer.
Ein prominentes Beispiel ist der gescheiterte Verkauf des „Opernturms“ in Frankfurt. Trotz eines aus Sicht von Baker Tilly attraktiven Objekts und stabiler Cashflows kam die Transaktion aufgrund fehlender Gesamtfinanzierung nicht zustande. Der erhoffte Impuls für eine Preisfindung am deutschen Büroinvestmentmarkt blieb damit aus.
Chancen für eigenkapitalstarke Investoren
Andreas Röhr, Partner im Bereich Real Estate Valuation bei Baker Tilly, ordnet die Entwicklung ein: „Das Scheitern des Opernturm-Deals ist in vielerlei Hinsicht bedauerlich, schließlich sollte diese Leuchtturm-Transaktion den Anker für Offices 2026 setzen und damit das weitere Pricing für Büroprojekte in den kommenden sechs Monaten erleichtern. Dass selbst Immobilientransaktionen ohne erkennbare Schwachstellen volumenbedingt nicht Closing-fähig sind, zeigt auf, wie groß (und vielleicht nicht immer rational) derzeit die Sorgen auf der Funding-Seite sind.“
Röhr sieht zugleich Chancen für Marktteilnehmer mit hoher Eigenkapitalausstattung: „Gleichzeitig, und dies ist die Kehrseite der Medaille, wird der Markt in den kommenden Monaten interessante Opportunitäten für Antizykliker und eigenkapitalstarke Investoren bieten. Ein für den Abschluss von Transaktionen darüber hinaus erforderliches Re-Pricing auf Verkäuferseite wird kommen, so oder so.“ Mit „Re-Pricing“ sind offenkundig weitere Preiszugeständnisse der Verkäufer gemeint.
