Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der sieben größten deutschen Investmentstandorte haben im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro erreicht. Das entspricht einem Anstieg von 32 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Wie aus einer Marktanalyse von Colliers hervorgeht, entwickelte sich dieses Marktsegment damit etwas dynamischer als die Top-7-Standorte, die auf ein Plus von 28 Prozent kamen.
Den Angaben zufolge wurde das Ergebnis trotz einer spürbaren Marktabkühlung im zweiten Quartal infolge des Iran-Krieges erzielt. Über alle Städtekategorien hinweg entwickelte sich die Nutzungsart Büro besser als der gesamte Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt, dessen Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieb.
Die Zahl der Büro- und Mixed-Use-Transaktionen entwickelte sich dagegen unterschiedlich. Während in den Top-7-Städten 21 Prozent mehr Abschlüsse registriert wurden, sank ihre Zahl außerhalb dieser Märkte um 39 Prozent. Gleichzeitig stieg dort die durchschnittliche Dealgröße von 13 auf 27 Millionen Euro und näherte sich damit dem Niveau der Top-7-Standorte mit durchschnittlich 32 Millionen Euro an.
Großtransaktionen prägen den Markt
Manuel Backfisch, Head of Capital Markets B&C Cities Germany bei Colliers, erklärt: „Große Core-Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich sind weiterhin selten. Von den wenigen haben wir In den vergangenen Monaten aber auch einige außerhalb der großen Metropolen gesehen.“
Zu den größten Abschlüssen zählt der Erwerb eines Bürogebäudes mit Rechenzentrum und Druckerei in Kaarst durch das Land Nordrhein-Westfalen zur Eigennutzung für 320 Millionen Euro. Ebenfalls zu den bedeutenden Transaktionen gehört der Kauf eines Ensembles aus drei Life-Science-Immobilien in Heidelberg durch den österreichischen Fondsmanager GalCap für 100 Millionen Euro.
Backfisch sieht darin eine Veränderung der Investitionskriterien: „Die großen Einzeltransaktionen zeigen, dass sich mit der schrittweisen Rückkehr des Investoreninteresses an Büroimmobilien auch die Standortpräferenz ändert. Die Liquidität eines Makrostandorts ist nicht mehr das allein entscheidende Kaufargument. Stattdessen rücken Kriterien in den Vordergrund, die ein möglichst geringes Investitionsrisiko und stabile Cashflows versprechen.“
Stabile Mieter und Preisannäherung fördern Investitionen
Nach Angaben von Colliers konzentrieren sich Investoren zunehmend auf Immobilien mit langfristig orientierten Nutzern, etwa der öffentlichen Hand oder Unternehmen aus wachstumsstarken Branchen. Dadurch lasse sich insbesondere bei großvolumigen Objekten das Leerstandsrisiko reduzieren.
Auch die häufig kleineren Objektgrößen in B- und C-Städten entsprächen den aktuellen Anforderungen vieler Anleger. Kleinere Transaktionen ließen sich einfacher mit Eigenkapital finanzieren. Zudem fielen Risikoaufschläge bei Finanzierungen häufig geringer aus und Kreditzusagen könnten schneller erfolgen. Regionale Privatinvestoren bleiben gemessen an der Zahl der Käufe die aktivste Investorengruppe und investieren im Durchschnitt zwölf Millionen Euro je Transaktion. Asset- und Fondsmanager erreichen mit durchschnittlich 50 Millionen Euro deutlich höhere Volumina und stehen für rund ein Drittel des investierten Kapitals.
Für den weiteren Jahresverlauf erwartet Colliers eine mögliche Belebung außerhalb der Top-7-Märkte, sofern sich die geopolitische Lage stabilisiert. Backfisch erklärt: „Sollte sich die geopolitische Lage zeitnah stabilisieren, spricht einiges dafür, dass die Marktaktivität außerhalb der Top 7 schneller anzieht als in den großen Investmentzentren.“ Als Gründe nennt er höhere Risikoprämien kleinerer Märkte, bereits weiter fortgeschrittene Preiskorrekturen sowie eine stärkere Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Diese Faktoren dürften Verkaufsprozesse beschleunigen und die Marktaktivität in den kommenden Quartalen unterstützen.
