Der deutsche Büromarkt entwickelt sich zunehmend unterschiedlich. Das zeigt das erstmals veröffentlichte GewerbeBarometer von Bulwiengesa und ImmoScout24, das Markt- und Transaktionsdaten mit Angebots- und Nachfragedaten aus Online-Inseraten zusammenführt.
Demnach sank der Flächenumsatz 2025 bundesweit um acht Prozent auf rund 4,1 Millionen Quadratmeter. Gleichzeitig stieg die Leerstandsquote auf 6,3 Prozent. In den A-Städten erreichte sie durchschnittlich 8,4 Prozent. Trotz dieser Entwicklung wurden nach schwachen Vorjahren wieder mehr großvolumige Mietabschlüsse registriert, insbesondere in zentralen Lagen.
Die Nachfrage stammt vor allem aus den Bereichen Dienstleistungen, Banken und verarbeitendes Gewerbe. Gefragt sind vor allem moderne Büroflächen in gut angebundenen Lagen.
Qualitätsunterschiede prägen die Marktentwicklung
Auffällig ist, dass die Spitzenmieten trotz steigender Leerstände weiter zulegen. Hintergrund ist der anhaltende Trend hin zu hochwertigen und ESG-konformen Bürogebäuden. Unternehmen konzentrieren sich zunehmend auf moderne Flächen in attraktiven Lagen, während ältere Objekte deutlich schwerer Mieter finden.
Auch die Daten von ImmoScout24 stützen diese Entwicklung. Seit 2022 ist das Angebot an Büroflächen um rund 38 Prozent gestiegen. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage je Angebot sowohl in den sieben größten deutschen Büromärkten als auch in anderen Regionen ab.
„Der Büromarkt steht nicht vor einem klassischen Abschwung, sondern in einer Phase der strukturellen Neuausrichtung. Steigende Leerstände sind vor allem ein Qualitätsproblem – nicht jede Fläche findet heute noch Nachfrage. Gleichzeitig bleiben hochwertige Objekte in guten Lagen gefragt und treiben die Mietentwicklung weiter nach oben“, betont Oliver Rohr, Head of Consulting bei Bulwiengesa.
Umnutzung als Option für leerstehende Büroflächen
Mit den steigenden Leerständen gewinnt die Umnutzung von Bürogebäuden an Bedeutung. Allein in den A-Städten stehen derzeit rund 7,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Theoretisch eröffnet dies Potenziale für alternative Nutzungen, darunter Wohnraum.
In der Praxis bleibt die Umsetzung jedoch anspruchsvoll. Hohe Umbaukosten, baurechtliche Vorgaben und ungeeignete Gebäudestrukturen begrenzen die Zahl realisierbarer Projekte. Neben Wohnnutzungen rücken deshalb weitere Konzepte in den Fokus, etwa Bildungseinrichtungen, öffentliche Nutzungen oder Boardinghouses.
Im Jahr 2025 wurden knapp 60 Prozent der umgenutzten Büroflächen in den A-Städten zu Miet- oder Eigentumswohnungen entwickelt. Der übrige Anteil entfiel überwiegend auf gewerbliche Apartmentkonzepte. Für 2026 erwartet bulwiengesa einen deutlichen Zuwachs weiterer Nutzungsarten. Vor allem Schulen und Kliniken könnten künftig eine größere Rolle bei der Nachnutzung leerstehender Bürogebäude spielen.
Der Markt entwickelt sich damit zunehmend zweigeteilt: Auf der einen Seite stehen moderne Premiumflächen in urbanen Lagen mit stabiler Nachfrage, auf der anderen Seite ältere Bestände, die von steigenden Leerständen und sinkender Nachfrage betroffen sind.
