Deutschlands Banken müssen sich auf mehr Verkäufe notleidender Immobilienkredite einstellen, neudeutsch Non Performing Loans (NPL). Nach Jahren niedriger Zinsen und steigender Immobilienwerte hat die Zinswende 2022 die Rahmenbedingungen deutlich verändert. Ein Whitepaper von 777 Capital Partners kommt zu dem Ergebnis, dass das Transaktionsvolumen bei Immobilien-NPLs steigen dürfte.
Auslöser ist vor allem das hohe Finanzierungsvolumen der Jahre 2019 bis 2022. In dieser Phase wurden Immobilien häufig mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert. Viele dieser Darlehen laufen nun aus. Gleichzeitig erschweren höhere Zinsen, sinkende Immobilienwerte und weiterhin hohe Baukosten die Refinanzierung.
Hinzu kommt regulatorischer Druck. Der seit 2019 geltende EU-weite NPL-Backstop erhöht die Eigenkapitalanforderungen für notleidende Kredite mit zunehmender Haltedauer. Für viele Institute werde es damit bilanziell attraktiver, sich frühzeitig von NPLs zu trennen, anstatt diese weiter in den Büchern zu halten, heißt es in einer Mitteilung von 777 Capital Partners.
Gewerbeimmobilien geraten besonders in den Fokus
Auch der schwache Immobilieninvestmentmarkt verschärft die Lage. Niedrige Transaktionsvolumina und begrenzte Verkaufsmöglichkeiten treffen vor allem Projektentwickler und hoch fremdfinanzierte Investoren. Dadurch steigt das Risiko leistungsgestörter Kredite, insbesondere bei Gewerbeimmobilien.
„Das aktuelle Marktumfeld erfüllt mehrere klassische Voraussetzungen ein zunehmen der NPL-Transaktionen“, sagt Thomas Landschreiber, Founder & Partner bei 777 Capital Partners. „Steigende Refinanzierungsbedarfe, regulatorische Vorgaben und ein schwacher Investmentmarkt erhöhen den Handlungsdruck auf Banken spürbar.“
Das Unternehmen erwartet jedoch kein Transaktionsvolumen wie in früheren Immobilienkrisen. Wahrscheinlicher seien einzelne Abschlüsse statt großer Portfoliotransaktionen.
Erste Transaktionen bereits 2025
Erste NPL-Transaktionen wurden demnach bereits im Jahr 2025 beobachtet. „Wir gehen davon aus, dass weitere Verkäufe folgen, sobald einzelne Institute den Anfang machen und sich Preisfindung sowie Marktliquidität verbessern“ erwartet Markus Dickopf, Managing Director bei 777 Capital Partners.
Das Unternehmen hat demnach 2025 selbst ein NPL-Portfolio von einer deutschen Bank in Abwicklung erworben. Das Portfolio besteht den Angaben zufolge aus 30 Darlehen mit einem Nennwert von 40 Millionen Euro und ist mehrheitlich durch Immobilien besichert.
777 Capital Partners ist nach eigenen Angaben ein inhabergeführter Real-Estate-Investment-Manager mit Sitz in Frankfurt am Main. Der Fokus liegt auf Value-Add-Strategien, opportunistischen Transaktionen und Sondersituationen entlang der Kapitalstruktur. Gründer und Mehrheitsgesellschafter ist Ex-Corestate-Manager Thomas Landschreiber.
