19. August 2016, 11:20
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Sinkende Darlehensbestände bei Gewerbeimmobilien

In den vergangen fünf Jahren ist der Darlehensbestand bei Gewerbeimmobilien um knapp 14 Prozent gesunken. Dennoch ist das Investmenttransaktionsvolumen im gleichen Zeitraum deutlich gestiegen. Das geht aus einem aktuellen Report von CBRE hervor.

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Trotz sinkender Darlehensbestände steigt das Transaktionsvolumen auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt.

In den vergangenen fünf Jahren sei der Darlehensbestand bei Gewerbeimmobilien deutlich gesunken: Ende 2010 habe der aggregierte Darlehensbestand noch bei rund 302 Milliarden Euro gelegen. Zum Jahresende 2015 habe er sich nominell um knapp 14 Prozent auf gut 261 Milliarden Euro verringert.

Dies ist das Ergebnis des aktuellen Reports “Deutschlands Immobilienfinanzierungsmarkt: Veränderte Kreditnachfrage im Niedrigzinsumfeld” des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Der Report untersucht die Abhängigkeit des deutschen Investmentmarktes von der Kreditvergabeseite, insbesondere im Zusammenhang aktuell deutlich strafferer Kreditstandards.

Aufwärtstrend bei Investmenttransaktionsvolumen

Auf den Gewerbeimmobilienmärkten sei dagegen eine langanhaltende Aufwärtsbewegung des Investmenttransaktionsvolumens zu beobachten. Das jährliche Investmenttransaktionsvolumen sei von Ende 2010 bis Ende 2015 um den Faktor 2,9 auf zuletzt 55,2 Milliarden Euro gestiegen.

“Die derzeitigen Entwicklungen zeigen, dass ein steigendes Investitionsvolumen nicht automatisch eine steigende Kreditnachfrage nach sich zieht”, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.

Eigenkapitalanteil steigt

“Im gewerblichen Immobiliensegment wird weniger Fremdfinanzierung nachgefragt und dafür mehr Eigenkapital eingesetzt. Als Konsequenz ist bei steigenden Investitionsaktivitäten das Kreditvolumen signifikant zurückgegangen. Das aktuelle Finanzierungsumfeld hat zu einem stärker eigenkapitalbasierten Immobilienmarkt geführt”, ergänzt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE.

Insbesondere bei klassischen Immobilienfinanzierern wie Hypothekenbanken und Landesbanken seien die Kreditbestände deutlich zurückgegangen. Diese Banken würden vor allem großvolumige Transaktionen betreuen.

So sei der Kreditbestand bei Hypothekenbanken seit Ende 2010 um 43 Prozent und bei den Landesbanken um 22 Prozent zurückgegangen. Darüber hinaus seien alte Darlehen von ausländischen Banken weitgehend abgebaut worden. Dies gelte auch für Verbriefungen (CMBS).

Kreditwachstum bei Versicherern und Sparkassen

Zugelegt hätten dagegen Versicherungsgesellschaften. Diese würden zunehmend als Kreditgeber auftreten. So sei der Kreditbestand im Gewerbeimmobilienbereich bei Versicherungen um 27 Prozent gewachsen.

Ein Kreditwachstum habe es zudem bei Sparkassen (plus zehn Prozent) und Volksbanken (plus 56 Prozent) gegeben. Diese Banken würden eher private, lokale oder kleinere überregionale Immobilieninvestoren finanzieren.

Eigenkapitaleinsatz verdeutlicht Anlagenotstand

“Der hohe Eigenkapitaleinsatz bei großvolumigen Transaktionen und das Wachstum der kredtifinanzierten Immobilieninvestitionen im privaten Bereich machen den Anlagenotstand deutlich”, erklärt Richolt.

“Institutionelle Investoren müssen in Anbetracht inflationierter Wertpapiervermögen ihre Immobilienanalagen erhöhen, um die Allokationsquoten zumindest beizubehalten. Private Investoren nutzen das Niedrigzinsumfeld, um ihre Immobilienanlage zu hebeln”, so Richolt.

Dieser Trend habe sich in letzter Zeit durch negative Renditen auf Bundesanleihen bis in den zehnjährigen Bereich noch verstärkt. (kl)

Foto: Shutterstock

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