Vertriebsrecht: Böses Erwachen beim Vertrieb von Anlageimmobilien

Der direkte Erwerb von Anlageimmobilien unterliegt derzeit (noch) keiner ausdrücklich gesetzlich geregelten Prospektpflicht. Die WIKR und eine sich wandelnde Vertriebslandschaft machen einen Prospekt in den meisten Fälle allerdings unverzichtbar. Wer diese Entwicklung verschläft, könnte ein böses Erwachen haben.

Gastbeitrag von Prof. Dr. Thomas Zacher, Kanzlei Zacher & Partner Rechtsanwälte

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Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes stellt ausdrücklich klar, dass die Grundanforderungen bei allen Kapitalanlage-Produkten für den Berater ähnlich sind.

Aus den Anforderungen der nun in das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) integrierten europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) ergibt sich mittelbar ein Zwang zur Darstellung und Dokumentation von Risiken und eine Vorschau auf die zu erwartende wirtschaftliche Situation.

Zwang kommt aus zwei Richtungen

Dieser Zwang kommt aus zwei Richtungen. Generell schreibt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in den neuen Paragrafen 505a und folgende des BGB den Kreditgebern vor, dass sie die Kreditwürdigkeitsprüfung auch im Verbraucherinteresse vornehmen müssen und notfalls einen Kredit nicht vergeben dürfen, wenn der Verbraucher ihn auf der Grundlage der vorliegenden Informationen gegebenenfalls nicht bewältigen kann.

Dabei müssen sowohl persönliche wie sachliche – das heißt kreditobjektbezogene und damit immobilienbezogene – Daten zur Kreditwürdigkeitsprüfung herangezogen werden. Allein auf die Angaben des Kunden darf ebenso wenig vertraut werden wie allein der Wert des Sicherheitsobjekts (der Immobilie) selbst zu einem positiven Urteil führen darf.

Verfahren und Kriterien müssen dokumentiert werden, die Bewertung der Immobilie muss anhand zuverlässiger Standards erfolgen. Selbst bei kompletter Trennung zwischen Kreditgeber und Immobilienanbieter wird der Kreditgeber letztlich darauf angewiesen sein, eine umfassende Dokumentation zur Immobilie – und nicht lediglich einige schöne bunte Bilder – zu erhalten und zu seinen Unterlagen nehmen zu können, wenn er eine ordnungsgemäße Prüfung nachweisen will.

Auch wenn eine eigene Begutachtung der Immobilie ebenfalls zum Pflichtenkanon gehört – der Kreditgeber wird schon aus Eigeninteresse einen möglichst umfassenden Prospekt bei Wohnimmobilien zu Anlagezwecken fordern, für die sein Darlehen ausreicht.

Prüfungspflichten zur Kreditwürdigkeit

Bietet der Immobilienvertrieb – wie oft – auch die Vermittlung einer Finanzierung an, tritt der zweite Aspekt hinzu. Durch den Verweis im ebenfalls neuen Paragrafen 655a Abs. 3 des BGB treffen auch den Berater grundsätzlich die skizzierten Prüfungspflichten zur Kreditwürdigkeit.

Betreffend die objektbezogenen Voraussetzungen ist er also selbst verpflichtet, (auch) eine umfassende Prüfung vorzunehmen – auch hierbei entwickelt sich der Prospekt zum zentralen Baustein.

Die möglichen Folgen für den Fall, dass die entsprechende Prüfung nicht hinreichend vorgenommen oder jedenfalls dokumentiert werden kann beziehungsweise dem Kunden ein „falscher“ Rat erteilt wird, sind derzeit noch unklar.

Während das Gesetz unmittelbar nur bezogen auf den Kreditvertrag – allerdings harte – Sanktionen bis hin zur jederzeitigen Kündbarkeit nennt, streiten sich die Fachleute darum, ob daneben gegebenenfalls auch hier der berühmt-berüchtigte „konkludente Beratungsvertrag“ dazu führt, dass insgesamt Finanzierung und Objekt rückabgewickelt werden könnte.

Seite zwei: Vertriebslandschaft ändert sich

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