Wohl selten war die Redewendung „Der Berg kreißte - und gebar eine Maus“ angebrachter. Schon seit der seligen Ampel-Koalition kündigt die Bundesregierung unter Federführung des damals wie heute SPD-geführten Bauministeriums ein Gesetz für einen „Gebäudetyp E“ an, um günstigeres Bauen zu ermöglichen. Nun ist endlich ein Gesetzentwurf da. Doch es ändert sich fast nichts.
Mit dem „Gebäudetyp E“ sollen Baustandards gesenkt werden, so die gängige Lesart. Das ist indes ist nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich soll die neue Vorschrift in erster Linie eine ziemlich eigenwillige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) korrigieren.
Demnach sind nicht etwa allein die Bauvorschriften der Maßstab für mängelfreies Bauen, sondern die „anerkannten Regeln der Technik“. Darunter sind Standards zu verstehen, die sich über das gesetzliche Mindestmaß hinaus als üblich etabliert haben. Wer sich als Bauträger nicht an die anerkannten Regeln der Technik hält, macht sich unter Umständen gegenüber dem Bauherren oder Käufer schadenersatzpflichtig, so der BGH-Grundsatz.
„Anerkannte Regeln der Technik“ nirgends genau definiert
Beispielsweise sind beheizte Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie sind im Neubau aber üblich. Also müssen Heizungen installiert werden, auch wenn das im Bauvertrag gar nicht als Sonderleistung enthalten ist. Gleiches gilt für höheren Schallschutz als vorgeschrieben oder anderen „unnötigen Schnickschnack“ (Justizministerin Stefanie Hubig), der die Baukosten erhöht.
Was die Sache zudem schwer kalkulierbar macht: Die „anerkannten Regeln der Technik“ sind nirgends genau definiert und können sich andauernd ändern. Noch nicht einmal DIN-Normen akzeptiert der BGH als allgemeingültigen Standard. Folge: Um auf der sicheren Seite zu sein, wird teilweise noch aufwändiger und damit teuer gebaut als nach dem aktuellen Standard unbedingt notwendig - und dadurch werden wiederum womöglich die „anerkannten Regeln der Technik“ nach oben geschraubt.
Das neue Gesetz soll es nun erleichtern, von den Regeln der Technik abzuweichen. Doch es ändert sich fast nichts: Auch bisher schon ist es möglich, durch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung unter den anerkannten Regeln zu bleiben. Aus irgendwelchen Gründen ist das jedoch nicht immer rechtssicher, selbst wenn alle Beteiligten es aktiv und im Vollbesitz ihrer geistigen Kräfte unterschreiben. Diese Rechtssicherheit soll der Gesetzentwurf nun herstellen. Mehr nicht.
Die anerkannten Regeln der Technik bleiben jedoch auch künftig der Normalfall. Abweichungen müssen weiterhin explizit vereinbart werden, andernfalls behält der Bauträger den Schwarzen Peter. Die gesetzlichen Mindeststandards bleiben unangetastet. Der lange angekündigte Gesetzentwurf ist also allenfalls ein Trippelschritt. Auch die Unsicherheit, was genau eigentlich die anerkannten Regeln sind, bleibt bestehen.
Die naheliegendste und nach meinen Verständnis von Rechtsstaat eigentlich einzige mögliche Vorschrift enthält der Entwurf indes nicht: Der gesetzliche Mindeststandard ist die Norm. Alles andere sind Sonderausstattungen, die auch der BGH nicht einfach zur Norm erklären kann.
Auch für Bauherren und Käufer wäre eine solche sehr einfache Vorschrift von Vorteil. Die Kosten für die angeblich normalen Zusatzausstattungen würden dann im Normalfall im Angebot beziffert oder - wie etwa bei Autos - als Serien-Sonderausstattung aufgeführt werden. Das erleichtert Kostenvergleiche und jeder Bauherr könnte auf dieser Basis entscheiden, ob die Sonderausstattungen wirklich notwendig sind. Oder ob er vielleicht doch lieber günstiger baut.
