Die Debatte um eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin erhöht nach Einschätzung von Atradius die Risiken für den regionalen Immobilien- und Baumarkt. Die diskutierten Pläne bauen auf dem Volksentscheid von 2021 auf und sehen eine Überführung großer Bestände von Wohneigentum in öffentliches Eigentum vor. Sie könnten bei Investoren und Finanzierern für Zurückhaltung sorgen.
„Die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen schafft in erster Linie keinen neuen Wohnraum, sie ändert nur die Eigentümerstruktur und löst damit nicht die bestehende Wohnungsnot“, sagt David Engelhardt, Manager Risk Services beim Kreditversicherer Atradius. An der im europäischen Vergleich extrem niedrigen Eigentumsquote in Deutschland dürfte sich dadurch ebenfalls nichts ändern.
Fertigstellungszahlen auf dem niedrigsten Stand seit 2012
Die Diskussion in Berlin trifft die deutsche Baubranche zur Unzeit. „Politische Unsicherheit ist für den ohnehin stagnierenden Immobilienmarkt ein zusätzlicher Risikofaktor. Wenn Eigentumsrechte und langfristige Investitionssicherheit in Frage gestellt werden, reagieren Kapitalgeber und Unternehmen mit Investitionszurückhaltung. Das kann die ohnehin angespannte Finanzierungssituation sowie die Lücke in der Schaffung zusätzlicher Wohnungen im Wohnungsbau weiter verschärfen“, sagt Engelhardt.
Die Branche leidet nach wie vor unter einer zu geringen Zahl fertiggestellter Wohnungen. Im Jahr 2025 wurden zwar insgesamt 238.500 Baugenehmigungen erteilt, fertiggestellt wurden jedoch nur 206.600 Wohnungen - der niedrigste Wert seit 2012. In diesem Jahr dürfte die Fertigstellungszahl Schätzungen zufolge auf 185.000 Wohnungen zurückgehen.
Ziel der Bundesregierung ist es nach wie vor, jährlich 400.000 Wohnungen in Deutschland zu bauen. Dieses Ziel wird seit Jahren deutlich verfehlt. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die durchschnittliche Dauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung seit 2020 um rund sieben auf nunmehr etwa 27 Monate verlängert hat.
Überhang von 760.700 genehmigten Wohnungen bleibt bestehen
Der Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen lag Ende 2025 bei etwa 760.700 Einheiten. Angesichts steigender Haushaltszahlen und geringer Neubautätigkeit dürfte dieser Überhang nach Einschätzung des Atradius-Experten bestehen bleiben.
Die Ursachen für die geringe Zahl fertiggestellter Wohnungen sieht Engelhardt insbesondere in den stark gestiegenen Baukosten, den hohen Zinsen, dem Fachkräftemangel und der langen Planungsdauer. Hinzu kommen regulatorische und administrative Kostentreiber. „Komplexe Genehmigungsverfahren, bürokratische Hürden und hohe beziehungsweise komplexe Baustandards erschweren es, Wohnraum schnell und kostengünstig zu schaffen“, sagt Engelhardt.
Aus Sicht von Atradius kommt es darauf an, Planungs- und Investitionsbedingungen verlässlicher zu machen und Bauprozesse zu vereinfachen.
Vertrauen in den Standort Berlin steht auf dem Spiel
Der stockende Neubau und die restriktivere Bankenfinanzierung bedeuten für Atradius eine erhöhte Aufmerksamkeit bei der Risikobewertung. Forderungen von Bauunternehmen, Handwerkern und Baustofflieferanten gegenüber Auftraggebern werden genau geprüft.
Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Kautionsversicherungen und Bürgschaften laut Engelhardt hoch, da Unternehmen Liquidität sichern und Sicherheitseinbehalte ablösen müssen. Die Debatte über eine mögliche Vergesellschaftung hat aus seiner Sicht nicht nur direkte Auswirkungen auf betroffene Wohnungsunternehmen, sondern kann auch das allgemeine Vertrauen in den Standort Berlin und in Deutschland insgesamt beeinträchtigen.
„Ein stabiles rechtliches Umfeld ist die Grundlage für langfristige Investitionen. Ohne diese Grundlage steigt das Risiko von Projektverzögerungen, Zahlungsausfällen und letztlich höheren Insolvenzzahlen in der Lieferkette“, sagt Engelhardt.
Atradius beobachtet bei den Schadensummen bisher aufgetretener Insolvenzfälle in der Baubranche einen deutlichen Anstieg. Das deutet auf eine Schieflage bei zunehmend größeren Unternehmen hin. „Neben dem Einzelhandel und der Industrie, steht auch die Baubranchen weiterhin unter starkem Druck. Die aktuellen Diskussionen zu einfacherem und günstigerem Bauen sind wichtige Impulse, die Branche zu stärken“, sagt Engelhardt.
