Die extrem niedrigen Zinsen früherer Jahre sind längst Geschichte. Nach dem steilen Anstieg ab Anfang 2022 hat sich das Niveau schon ab 2023 stabilisiert und tendiert seitdem mit kleineren Auf und Abs im Wesentlichen seitwärts. Die Finanzierung ist dadurch wieder besser kalkulierbar als in den Phasen heftiger Zinssprünge. Für Kaufinteressierte bedeutet das: Nicht der perfekte Einstiegszeitpunkt entscheidet, sondern eine belastbare Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Zins, Eigenkapital und gegebenenfalls Modernisierungsbedarf.
Bei zehnjährigen Darlehen hat sich die Vier-Prozent-Marke als Orientierung etabliert. Interhyp meldete Mitte August Zinsen um vier Prozent für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung. Zwei Drittel des von Interhyp befragten Bankenpanels erwarten kurzfristig eine Seitwärtsbewegung; bis Jahresende rechnet jedoch die Hälfte mit moderat steigenden Zinsen. Wer ein passendes Objekt findet, sollte deshalb eher Angebote vergleichen als auf erneut fallende Zinsen zu spekulieren.
Auch jüngste Daten von Europace zeigen, dass Finanzierung wieder möglich ist. Das Marktvolumen der Immobilienfinanzierungen in Deutschland ist demnach seit über einem Jahr so konstant wie selten zuvor: Nach dem derben Einbruch 2023/2024 liegt es schon seit Anfang 2025 durchweg um die 60 Milliarden Euro pro Quartal (zweites Quartal 2026: 58,2 Milliarden Euro). Für Juli 2026 weist auch das Europace-Datenportal einen durchschnittlichen Effektivzins von 4,04 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung aus. Die durchschnittliche Monatsrate stieg auf 1.092 Euro, die Darlehenssumme auf rund 276.400 Euro; dabei lag die anfängliche Tilgung bei 1,94 Prozent.
Auf der Immobilienseite treffen diese Finanzierungskonditionen auf stabile Preise. Nach dem Europace-Hauspreisindex bewegten sich die Preise im Juli praktisch seitwärts. Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich gegenüber Juni um 0,89 Prozent und lagen damit 1,43 Prozent über dem Vorjahreswert. Eigentumswohnungen zeigten sich stabil. Nach dem kräftigen Preisrutsch in den Jahren 2023 und 2024 zeichnet sich immer deutlicher ab, dass die Bodenbildung sich weiter festigt. Zugleich steigen Mieten vielerorts stärker als Kaufpreise. Das stärkt das Argument für Wohneigentum – sofern die Finanzierung langfristig trägt.
Besonders relevant ist der Blick auf ältere Wohngebäude. Sie sind häufig günstiger als Neubauten und bieten mehr Auswahl. Der niedrigere Kaufpreis darf jedoch nicht mit niedrigeren Gesamtkosten verwechselt werden. Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik oder Leitungen können erhebliche Investitionen auslösen. Bei Eigentumswohnungen müssen zudem Rücklagen, Gemeinschaftsbeschlüsse und mögliche Sonderumlagen geprüft werden.
Kauf und Sanierung sollten deshalb von Anfang an als ein Vorhaben betrachtet werden. Wer sein Kapital vollständig in Kaufpreis und Nebenkosten steckt und Modernisierungen später finanzieren will, verliert Spielraum. Sinnvoll ist eine belastbare Kostenaufstellung vor dem Erwerb – idealerweise mit Energieberatung und technischem Blick auf die Bausubstanz.
Banken bewerten neben Einkommen und Eigenkapital auch Objektwert und Beleihungsauslauf. Ein Schnäppchen mit hohem Sanierungsstau kann daher schwieriger zu finanzieren sein als ein bereits modernisiertes Haus. Gleichzeitig kann der Sanierungsbedarf zum Hebel werden, um den Wert des Hauses zu steigern – und um auf Basis einer entsprechend konkreten Planung unter Umständen auch den Finanzierungsspielraum zu erhöhen. Dabei lassen sich Förderprogramme insbesondere im Zusammenhang mit energetischer Sanierung in die Finanzierungsstruktur einbauen.
So unterstützt das gerade neu aufgesetzte KfW-Programm „Jung kauft Alt“ (Kredit Nr. 308) Familien, die eine Bestandsimmobilie der Energieeffizienzklasse F, G oder H erwerben und anschließend energetisch sanieren. Unter bestimmten Voraussetzungen erhalten sie je nach Anzahl der Kinder bis zu 180.000 Euro KfW-Kredit zu Mini-Zinsen ab 0,01 Prozent pro Jahr (Stand 18. August 2026).
Alternativ steht allen – auch Kapitalanlegern – für umfassende energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden der KfW-Kredit 261 von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit zur Verfügung. Aktueller Zinssatz: 2,05 Prozent. Zusätzlich gibt es unter bestimmten Voraussetzungen einen „Tilgungszuschuss“ (also geschenktes Geld) von bis zu 40.000 Euro. Für Einzelmaßnahmen sind Ergänzungskredite oder Zuschüsse (Heizungstausch) möglich.
Entscheidend ist, Förderbedingungen und Antragszeitpunkte vor Vertragsabschluss beziehungsweise Maßnahmenbeginn zu prüfen. Damit verändert sich die Frage nach dem „richtigen“ Kaufzeitpunkt. Warten kann Geld kosten, wenn Preise oder Zinsen steigen; ein vorschneller Kauf wird aber teurer, wenn Sanierungskosten unterschätzt werden. Das Ganze ist kompliziert. Deshalb empfiehlt es sich, jemanden hinzuzuziehen, der sich damit auskennt, also eine Finanzierungsberaterin oder einen Finanzierungsberater.
Insgesamt ist der Markt im Sommer 2026 weder klarer Käufer- noch Verkäufermarkt. Stabile Immobilienpreise, steigende Mieten und Bauzinsen um vier Prozent schaffen ein Umfeld, in dem gute Objekte weiterhin gefragt sind. Für Bestandskäufer liegt darin eine Chance: Wer energetische Qualität, Sanierungsbedarf, Fördermittel und Finanzierung gemeinsam plant, kann Objekte erschließen, die andere wegen ihrer Komplexität meiden. Der Schlüssel dabei ist eine Finanzierung, die auch nach Kaufvertrag und Handwerkerrechnung noch trägt.
Dieser Artikel ist Teil des EXKLUSIV Baufinanzierung in Kooperation mit ING Deutschland. Alle Artikel des EXKLUSIV finden Sie hier.
