Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins angehoben. Hintergrund ist der anhaltende Preisdruck im Euroraum, den der Iran-Konflikt zuletzt vor allem über Energiepreise angeheizt hat – die Inflation kletterte auf 3,2 Prozent. Für den Immobilienmarkt hat der Schritt jedoch kaum unmittelbare Auswirkungen.
Jörg Utecht, CEO der Interhyp Gruppe, sieht keinen Grund zur Beunruhigung: „Für Kaufinteressierte bedeutet der heutige Zinsschritt der EZB kein Grund zur Unruhe, da die Kapitalmärkte die Erhöhung bereits in den vergangenen Wochen eingepreist haben.“ Angesichts der konjunkturellen Schwäche im Euroraum sei der Spielraum für weitere Leitzinserhöhungen zudem begrenzt.
Bei den Bauzinsen beobachtet Interhyp derzeit eine Plateaubildung bei rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen. Utecht weist darauf hin, dass kleinere Zinsbewegungen immer wieder Einstiegsgelegenheiten bieten – und empfiehlt einen umfassenden Bankenvergleich: „Die Unterschiede zwischen den einzelnen Instituten können sich spürbar unterscheiden. Wer vergleicht, kann sich oft bessere Konditionen sichern.“
Bankenpanel: Experten erwarten stabile Zinsen bis Jahresende
Das aktuelle Interhyp-Bankenpanel bestätigt diesen Befund. Kurzfristig rechnen 75 Prozent der befragten Bankinstitute mit gleichbleibenden Bauzinsen, 25 Prozent erwarten einen weiteren Anstieg. Auf längere Sicht herrscht unter den Experten sogar Einigkeit: Alle Befragten gehen von einem stabilen Zinsniveau aus.
Ein Panelist beschreibt die Dynamik so: „Die EZB wird vorsichtig sein und hat kein Interesse, das schwache Wachstum mit übertriebenen Zinserhöhungen noch weiter zu schwächen. In diesem Fall sollten die Kapitalmarktzinsen etwas runterkommen. Ein starker Rückgang ist allerdings nicht zu erwarten. Die Kapitalmarktzinsen werden sich im Großen und Ganzen in der zweiten Jahreshälfte horizontal bewegen.“
Anschlussfinanzierung: Monatliche Belastung bleibt beherrschbar
Neben Erstkäufern beschäftigt das Thema Zinsniveau vor allem jene, die in den kommenden Jahren eine laufende Finanzierung verlängern müssen. Viele dieser Darlehen wurden in der Niedrigzinsphase abgeschlossen, weshalb die Anschlusskonditionen auf den ersten Blick deutlich teurer wirken. Doch der tatsächliche Effekt auf die monatliche Belastung fällt geringer aus als befürchtet.
Interhyp hat systematisch verglichen, wie sich die damaligen Erstfinanzierungsraten zu einer heutigen Anschlussfinanzierung bei einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent verhalten – für alle Darlehen, deren Zinsbindung zwischen 2026 und 2030 ausläuft. Das Ergebnis ist überraschend: Die monatliche Belastung ist im Schnitt nicht höher, sondern leicht niedriger. Ein durchschnittliches Erstdarlehen aus dem Jahr 2016 belief sich auf rund 305.000 Euro bei einer Monatsrate von 1.044 Euro. Nach zehn Jahren Laufzeit beträgt die Restschuld noch rund 220.000 Euro – etwa 30 Prozent weniger. Bei vier Prozent Zins und 1,5 Prozent Tilgung ergibt sich eine hypothetische Anschlussrate von 1.002 Euro.
Utecht erklärt: „Trotz der gestiegenen Bauzinsen sehen wir aktuell keine breite Überforderung bei Anschlussfinanzierungen. Die meisten Kundinnen und Kunden sind heute finanziell deutlich besser aufgestellt als zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung. Zudem ist häufig bereits ein beträchtlicher Teil der Kreditsumme getilgt.“
Drei Faktoren dämpfen die Zinslast bei Umschuldungen
Dass vier Prozent für die meisten Anschlussfinanzierer tragbar sind, liegt an mehreren strukturellen Faktoren. Die Darlehensvolumina vor zehn bis 15 Jahren lagen deutlich unter heutigen Finanzierungsbeträgen. Hinzu kommt, dass in der Niedrigzinsphase die anfängliche Tilgung durchschnittlich bei über drei Prozent lag – die Restschulden sind deshalb bei vielen Haushalten erheblich gesunken. Drittens sind die Haushaltsnettoeinkommen seit der Erstfinanzierung signifikant gestiegen, was die Tragfähigkeit zusätzlich verbessert.
Der Anteil der Fälle, die als kritisch einzustufen sind, liegt laut Interhyp über alle betrachteten auslaufenden Finanzierungen hinweg bei unter einem Prozent. Utecht empfiehlt Eigentümern, sich bereits zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung zu befassen: „Wer sich früh vorbereitet, gewinnt Entscheidungsfreiheit – unabhängig vom Zinsniveau.“
