Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien kommt auch im dritten Quartal 2026 nicht in Schwung. Nach Zahlen des Beratungsunternehmens Colliers summierten sich die Verkäufe von Gewerbeimmobilien in den ersten neun Monaten auf 15,5 Milliarden Euro. Das sind zehn Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Rechnet man das institutionelle Segment am Wohninvestmentmarkt hinzu, summiert sich das gesamte Investmentvolumen auf 21,6 Milliarden Euro. Damit liegt es neun Prozent unter dem Vorjahreswert.
Allein im dritten Quartal wechselten Immobilien im Wert von 4,4 Milliarden Euro den Besitzer. Damit unterschritt das Dreimonatsergebnis bereits zum zweiten Mal in Folge die Marke von 4,5 Milliarden Euro. Zuvor war der Markt elf Quartale lang bei rund sechs Milliarden Euro stabil geblieben. Auch die Zahl der Abschlüsse fiel mit 226 Transaktionen unter den langjährigen Quartalsschnitt von 265. Erstmals seit der Marktkorrektur Mitte 2023 schwächt sich die Investmentaktivität damit spürbar ab. Gegenüber dem Vorquartal zog nach einer Meldung von CBRE aber zumindest der Wohninvestmentmarkt im dritten Quartal deutlich an.
Zinsdruck erschwert die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern
Hinter dem Rückgang steckt laut Colliers vor allem das schwierigere Finanzierungsumfeld. Geopolitische Unsicherheiten sowie unklare Entwicklungen bei Inflation, Staatsausgaben und Kapitalmarktrenditen machen es derzeit schwierig, langfristige Investments verlässlich zu kalkulieren. Die Folge: Entscheidungsprozesse dauern länger, und Investoren verlangen mehr Rendite sowie höhere Risikoprämien. Wie stark dieser Druck inzwischen auf der Branche lastet, zeigt auch die wachsende Refinanzierungslücke am Immobilienmarkt.
Diese Entwicklung zeigt sich im laufenden Geschäft, wie Michael R. Baumann, der bei Colliers den Bereich Capital Markets Germany leitet, beobachtet. Bereits begonnene Verkaufsprozesse würden deshalb neu kalkuliert und verzögert. Zugleich wachse bei institutionellen Bestandshaltern die Bereitschaft, Preisnachlässe und Wertkorrekturen zu akzeptieren, um dringend nötige Portfoliobereinigungen umzusetzen. Auch finanzierende Banken zeigten sich teilweise zu Abschlägen bereit. „Der Markt verfügt grundsätzlich über ausreichend investierbares Kapital. Der entscheidende Engpass bleibt aktuell die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern“, sagt Baumann. Vor allem ausländische Investoren halten sich demnach angesichts der im internationalen Vergleich weiterhin hohen Preise zurück.
Spitzenrenditen bei Gewerbeimmobilien steigen in fast allen Investmentzentren
Der Trend zu steigenden Spitzenrenditen bei Gewerbeimmobilien setzt sich fort. Höhere Finanzierungskosten treiben die Entwicklung in allen sieben deutschen Investmentzentren. Eine Ausnahme bilden München und Hamburg, wo eigenkapitalstarke Investoren Spitzenobjekte für Faktoren von mehr als dem 20-Fachen kaufen. In den übrigen Top-7-Städten liegen die Renditen für Core-Objekte in besten Lagen inzwischen bei über fünf Prozent. Abseits des Spitzensegments fallen die Renditeaufschläge in allen Lage- und Risikoklassen noch deutlicher aus.
Francesca Boucard, die bei Colliers den Bereich Market Intelligence & Foresight verantwortet, bewertet diese Entwicklung als Rückkehr zur Normalität. Das Umfeld extrem niedriger Zinsen dürfte ihrer Einschätzung nach auf absehbare Zeit die Ausnahme bleiben. „Für Investoren bedeutet dies, dass Immobilien wieder stärker mit alternativen Anlageformen um Kapital konkurrieren. Bei Investitionsentscheidungen rücken deshalb die langfristige Ertragskraft, die Vermietungssicherheit und die Anpassungsfähigkeit einer Immobilie stärker in den Fokus als reine Wertsteigerungserwartungen“, sagt Boucard.
Anleger setzen auf kleinere Objekte – Großdeals bleiben selten
Das Anlegerinteresse konzentriert sich laut Baumann derzeit auf drei Schwerpunkte. Gefragt sind zunächst kleinere Core-Objekte zwischen zehn und 60 Millionen Euro, die sich weitgehend mit Eigenkapital finanzieren lassen. Hinzu kommen langfristig vermietete oder kurzfristig aufwertbare Immobilien mit realistischem Kaufpreis. Außerdem rücken Büroobjekte mit Umnutzungspotenzial und vergleichsweise niedrigem Kapitalwert in den Blick.
Bei Gewerbeimmobilien ab 100 Millionen Euro bleiben Abschlüsse dagegen die Ausnahme. Im dritten Quartal kamen nur sechs Transaktionen dieser Größenordnung zustande. Die drei größten Deals erreichten jeweils rund 150 Millionen Euro. Darunter fällt auch der Kauf von Anteilen an einem Generali-Fonds durch den spanischen Vermögensverwalter Colonial SFL. Dieser Fonds hält die Berliner Büroobjekte LindenCorso und Atrium an der Friedrichstraße. In diese Größenordnung gehört zudem der Verkauf des Münchener Bürogebäudes ARTrium, das für rund 100 Millionen Euro an die Kreissparkasse München ging. Der Anteil der Top-7-Städte am bisherigen Jahresvolumen liegt mit 38 Prozent deutlich unter dem langjährigen Schnitt von 50 Prozent.
Auch bei Portfoliotransaktionen zeigt sich Zurückhaltung. Ihr Marktanteil von 22 Prozent stützt sich vor allem auf Paketverkäufe von Industrie- und Logistikimmobilien sowie von Gesundheits- und Sozialimmobilien. Hinzu kommt das rund 200 Millionen Euro schwere Nahversorger-Portfolio Power Foods aus dem ersten Halbjahr.
Büroimmobilien bleiben größte Nutzungsart unter den Gewerbeimmobilien
Der Rückgang des Transaktionsvolumens traf nahezu alle Nutzungsarten von Gewerbeimmobilien ähnlich stark. An der Rangfolge änderte sich daher wenig. Mit einem Marktanteil von 26 Prozent liegen Büroimmobilien nach wie vor an der Spitze, dicht gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien mit 24 Prozent. Einzelhandelsimmobilien büßten in den ersten neun Monaten etwa sechs Prozentpunkte ein und erreichen nun nur noch 16 Prozent. Gesundheits- und Sozialimmobilien etablieren sich mit zehn Prozent Marktanteil zunehmend als gefragtes Segment. Dazu zählen Pflegeheime, Kliniken, Ärztehäuser und Kitas. Investoren schätzen hier die demografisch bedingte Nachfrage und die stabilen Mieteinnahmen. Das Hotelsegment büßte trotz grundsätzlich positiver Entwicklung Anteile ein und liegt nur noch bei sechs Prozent.
Deutsche Investmentzentren im Vergleich
| Region | Volumen Gewerbe 2026 (Millionen Euro) | Volumen Gewerbe 2025 (Millionen Euro) | Veränderung | Spitzenrendite Büro | Wichtigste Nutzungsart |
|---|---|---|---|---|---|
| Deutschland | 15.519 | 17.162 | -10 Prozent | – | Büro (26 Prozent) |
| Berlin | 1.168 | 2.097 | -44 Prozent | 5,15 Prozent | Büro (45 Prozent) |
| Düsseldorf | 930 | 470 | +98 Prozent | 5,20 Prozent | Büro (54 Prozent) |
| Frankfurt | 543 | 331 | +64 Prozent | 5,15 Prozent | Büro (58 Prozent) |
| Hamburg | 1.143 | 1.431 | -20 Prozent | 4,90 Prozent | Büro (42 Prozent) |
| Köln | 430 | 699 | -38 Prozent | 5,10 Prozent | Grundstück Gewerbe (36 Prozent) |
| München | 1.560 | 1.435 | +9 Prozent | 4,50 Prozent | Büro (50 Prozent) |
| Stuttgart | 114 | 144 | -21 Prozent | 5,00 Prozent | Büro (57 Prozent) |
Ausblick: Erholung bei Gewerbeimmobilien rückt erst 2027 näher
Für das laufende vierte Quartal dämpft Baumann die Erwartungen. Die Marktaktivität sei zwar grundsätzlich weiterhin gegeben, beschränke sich jedoch auf bestimmte Objekttypen und Strategien. Mit einem deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens sei deshalb auf kurze Sicht nicht zu rechnen. Boucard rechnet erst im Jahresverlauf 2027 mit einer Rückkehr auf den Erholungspfad. Dafür muss der erwartete Konjunkturaufschwung zunächst den Immobilienmarkt erreichen. Robuste Exportwirtschaft und höhere staatliche Infrastruktur- und Verteidigungsausgaben sollen ihn tragen.
Die Gemeinschaftsprognose Herbst 2026 führender deutscher Wirtschaftsforschungsinstitute hebt die Erwartungen für dieses Jahr an. Im Schnitt sieht sie ein Wachstum von 1,3 Prozent, für 2027 erwartet sie 1,1 Prozent. Diese Signale sprechen für die Widerstandsfähigkeit der deutschen Wirtschaft. Am Immobilienmarkt kommen sie laut Colliers allerdings erfahrungsgemäß erst mit mehrmonatiger Verzögerung an.
Für das Gesamtjahr 2026 zeichnet sich nach zwei schwachen Quartalen ein niedrigeres Volumen ab. Angesichts der abwartenden Haltung vieler Käufer dürfte das Transaktionsvolumen unter dem Vorjahreswert von 25 Milliarden Euro liegen.
