Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat in den ersten drei Quartalen 2026 ein Transaktionsvolumen von knapp 5,9 Milliarden Euro erreicht. Damit lag das Ergebnis rund vier Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Mit einem Anteil von rund 25 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentvolumen war Wohnen in den ersten drei Quartalen die stärkste Assetklasse.
Auf das dritte Quartal entfielen rund 2,3 Milliarden Euro, wie der Immobiliendienstleister CBRE mitteilt. Gegenüber dem zweiten Quartal stieg das Transaktionsvolumen damit um 17 Prozent. Größere Portfoliotransaktionen trugen wesentlich zu dieser Entwicklung bei.
Mehr als die Hälfte des Quartalsvolumens entfiel auf wenige größere Abschlüsse. Insgesamt machten Portfoliotransaktionen rund 75 Prozent des Volumens aus, Bestandsobjekte rund 89 Prozent. Die Zahl dieser Transaktionen sank allerdings gegenüber dem Vorquartal von 51 auf 44. Investitionen in Bestandsimmobilien und fertiggestellte Neubauten dominierten, während Forward Purchases und Forward Fundings laut CBRE verhalten blieben.
Internationale Investoren prägen den Wohninvestmentmarkt
Als einen Grund für das geringe Geschäft mit Projektentwicklungen nennt CBRE die ausgedünnte Projektpipeline im Mehrfamilienhaussegment. Aufgrund der derzeit eingeschränkt realisierbaren Verkaufspreise würden weniger Projekte begonnen, während das Insolvenzrisiko auf Entwicklerseite erhöht bleibe.
Ausländische Käufer standen im dritten Quartal für rund drei Viertel des Investitionsvolumens. Ihr Kapital floss vor allem in größere Portfoliotransaktionen. Value-Add- und opportunistische Strategien erreichten zusammen einen Anteil von rund 58 Prozent, auf Core- und Core-Plus-Strategien entfielen rund 42 Prozent.
„Investoren mit diskretionärem Kapital und aktivem Asset-Management-Ansatz sind derzeit handlungsfähiger. Klassische Core-Investoren werden aufgrund höherer Finanzierungskosten und zunehmend gestiegener Renditeanforderungen selektiver“, sagt Stefan Wilke, Head of Residential Investment Deutschland bei CBRE.
Top-7-Märkte bleiben im Fokus
Die deutschen Top-7-Wohnungsmärkte bleiben nach Angaben von CBRE wichtige Ziele für institutionelles und internationales Kapital. Gleichzeitig differenzierten Investoren stärker nach Standorten. Neben den Top-7-Städten rückten regionale Märkte mit aus Investorensicht passenden Risiko-Rendite-Profilen und Skalierungsmöglichkeiten stärker in den Fokus.
Berlin bleibt laut CBRE der größte deutsche Wohninvestmentmarkt. Die Vergesellschaftungsdebatte und weitere mietregulatorische Diskussionen erhöhten dort insbesondere für risikoaverse Investoren den Prüfungsbedarf. In Stuttgart würden mögliche Folgen des Strukturwandels in der Automobilwirtschaft für Beschäftigung, Zuwanderung und langfristige Mietnachfrage stärker berücksichtigt.
Die Preisfindung blieb im dritten Quartal schwierig. Viele Verkaufsprozesse wurden vor dem Abschluss erneut verhandelt, preislich angepasst oder verschoben. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser in den Top-7-Städten stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozentpunkte auf 3,59 Prozent. Als Gründe nennt CBRE veränderte Kapitalmarktbedingungen, höhere Finanzierungskosten und gestiegene Ausschüttungsanforderungen.
CBRE erwartet weitere Renditeausweitung
„Der Anstieg der Spitzenrenditen und die damit verbundenen Preisanpassungen eröffneten vielen Investoren attraktivere Einstiegsmöglichkeiten als in den vergangenen Quartalen“, sagt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation Deutschland bei CBRE. Die Renditeanpassung sei vor allem kapitalmarktgetrieben und nicht Ausdruck einer grundlegenden Verschlechterung der Fundamentaldaten des Wohnungsmarktes.
Für das Gesamtjahr hält CBRE ein Transaktionsvolumen von rund acht Milliarden Euro und damit ein Ergebnis auf Vorjahresniveau für realistisch. Entscheidend sei, ob im vierten Quartal weitere größere Portfoliotransaktionen abgeschlossen werden. Bis zum Jahresende rechnet der Immobiliendienstleister zudem mit einer weiteren moderaten Ausweitung der Spitzenrenditen.
