Die Krise im deutschen Wohnungsbau zeigt sich zunehmend in der Differenz zwischen geplanten und tatsächlich umgesetzten Projekten. Nach einer Auswertung des Development Monitors von Bulwiengesa fehlen von den Ende 2023 erwarteten Fertigstellungen bis Ende 2026 inzwischen rund 9,4 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht 31 Prozent des damals erwarteten Projektvolumens oder rechnerisch rund 125.000 Wohnungen.
„Die entscheidende Frage ist nicht allein, wie viel Wohnraum geplant wird, sondern wie viel davon tatsächlich entsteht. Wenn gegenüber den ursprünglichen Planungen rechnerisch rund 125.000 Wohnungen fehlen, zeigt das die Dimension des Realisierungsstaus“, sagt Felix Embacher, Geschäftsführer bei Bulwiengesa.
Zum Stichtag 30. Juni 2026 umfasst der Development Monitor knapp 22.000 Projekte aller Nutzungsarten mit einer Gesamtfläche von rund 174 Millionen Quadratmetern. Das gesamte erfasste Projektvolumen liegt damit 2,7 Prozent unter dem Stand zum Jahresende 2025.
Wohnpipeline wächst, Baustarts bleiben schwach
Immerhin: Während viele Nutzungsarten weiter rückläufig sind, steigt das Wohnprojektvolumen gegenüber dem vorherigen Stichtag um 2,9 Prozent auf rund 68 Millionen Quadratmeter. Besonders deutlich fällt das Plus mit 6,6 Prozent an sonstigen Standorten außerhalb der A- bis D-Städte aus, also in Kleinstädten, Dörfern und auf dem Land. In den A-Städten wächst das Wohnprojektvolumen um 3,4 Prozent.
Von einer Trendwende im Wohnungsbau kann nach Einschätzung von Bulwiengesa dennoch keine Rede sein. Knapp 31 Millionen Quadratmeter und damit fast die Hälfte des Wohnprojektvolumens befinden sich weiterhin in der konkreten Planung. Lediglich rund 15,5 Millionen Quadratmeter werden derzeit gebaut.
Auch die Entwicklung der Baustarts spricht gegen eine nachhaltige Erholung. Das neu gestartete Projektvolumen liegt im zweiten Quartal 2026 insgesamt rund 65 Prozent unter dem Höchststand der Zeitreihe. Im Wohnsegment beträgt der Abstand zum Höchstwert aus dem zweiten Quartal 2022 rund 67 Prozent. „Die Pipeline im Wohnsegment wird wieder etwas größer. Entscheidend ist aber, ob diese Projekte die Schwelle von der Planung in den Bau überwinden. Genau dort bleibt der Markt bislang hängen“, sagt Embacher.
Projektverzögerungen belasten den Markt
Rund 29 Prozent des Wohnprojektvolumens sind aktuell von einem verspäteten Baubeginn betroffen. Bei verspäteten Fertigstellungen steigt der Anteil im Wohnsegment von 23 Prozent im zweiten Halbjahr 2025 auf 30 Prozent im ersten Halbjahr 2026.
„Auch wenn die Baugenehmigungszahlen effektiv steigen, sollte sich niemand täuschen: Auf dem Papier steht ein Plus, nur in der Realität schaffen es viele Projekte nicht über die Genehmigung hinaus. Das liegt an den weiter steigenden Kosten für Material und Finanzierung. Das liegt aber auch an den immer noch fehlenden Vereinfachungen, dem nötigen Schub beim Abbau von bremsender Bürokratie. Wo bleibt das überfällige Gebäudetyp E-Gesetz? Zudem würde helfen: Anreize für Investitionen durch eine Sonder-Afa und weitere flankierende Maßnahmen“, sagt Dirk Salewski, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.
Büro- und Logistikprojekte weiter rückläufig
Während sich das Wohnsegment vergleichsweise stabil entwickelt, setzt sich der Rückgang in anderen Nutzungsarten fort. Das Büroprojektvolumen sinkt gegenüber dem Jahresende 2025 um 5,7 Prozent auf rund 25,8 Millionen Quadratmeter. Bei Logistikprojekten beträgt das Minus 7,7 Prozent auf rund 50,2 Millionen Quadratmeter. Das Segment Seniorenwohnen verzeichnet einen Rückgang von 8,4 Prozent auf rund 6,8 Millionen Quadratmeter.
Der Development Monitor erfasst kontinuierlich die Projektentwicklertätigkeit in Deutschland. Aktuell umfasst die Datenbank den Angaben zufolge knapp 22.000 Projekte mit einer Gesamtfläche von rund 174 Millionen Quadratmetern und ermöglicht Analysen zu Baustarts, Projektverzögerungen sowie regionalen Entwicklungen über sämtliche Assetklassen hinweg.
