Was die Vermögensdaten über Immobilie und Altersvorsorge zeigen
Dass Wohneigentum und Vermögensaufbau eng zusammenhängen, belegt die Vermögensbefragung der Bundesbank für das Jahr 2023, veröffentlicht im April 2025: Haushalte mit abbezahlter Immobilie kommen im Median auf ein Nettovermögen von 450.200 Euro, Haushalte mit noch laufendem Immobilienkredit auf 379.900 Euro. Mieterhaushalte liegen bei lediglich 18.300 Euro. Zum Vergleich: Über alle Haushalte hinweg liegt das mittlere Nettovermögen in Deutschland bei 103.200 Euro, der Durchschnitt bei 324.800 Euro.
Diese Zahlen belegen allerdings eine Korrelation, keine automatische Kausalität. Eigentümerhaushalte sind im Schnitt älter, verdienen häufiger überdurchschnittlich und sparen nachweislich mehr als Mieterhaushalte. Die Immobilie ist also auch Ausdruck einer bereits vorhandenen Sparneigung, nicht nur deren Ursache. Auch das IW Köln verweist darauf, dass Eigentümerhaushalte zusätzlich zur Immobilie überdurchschnittlich viel sparen, was sie im Alter besserstellt.
Für Kapitalanleger, die eine Immobilie als Renditeobjekt statt zur Selbstnutzung kaufen, macht die Objektauswahl den Unterschied. Die Bruttomietrendite schwankt bundesweit stark: von rund 2,8 Prozent in gefragten Berliner Lagen bis über sieben Prozent in Städten wie Gelsenkirchen oder Chemnitz, wo dafür Wertentwicklung und Bevölkerungstrend unsicherer sind. Ein breit gestreuter Welt-ETF nimmt diese Lageentscheidung dem Anleger ab – zulasten der Möglichkeit, gezielt auf einzelne Standorte zu setzen.
Immobilie oder ETF: Einordnung für Berater und Anleger
Für die Beratungspraxis lässt sich aus den aktuellen Zahlen kein pauschales Votum für die eine oder andere Anlageform ableiten. Beide Bausteine lösen unterschiedliche Probleme: Die abbezahlte Immobilie senkt im Ruhestand die Lebenshaltungskosten durch mietfreies Wohnen, bindet Kapital aber in einem einzelnen, illiquiden Objekt. Ein ETF-Depot bietet Streuung über tausende Unternehmen und jederzeitige Verfügbarkeit, liefert im Ruhestand aber keinen unmittelbaren Wohnkostenvorteil und unterliegt Kursschwankungen. Mit dem Altersvorsorgedepot ab 2027 bekommt die zweite Säule erstmals eine staatlich geförderte, marktnahe Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung – ohne dass Wohneigentum dadurch an Bedeutung verliert. Die relevante Frage verschiebt sich damit von Immobilie oder ETF hin zu der Frage, in welchem Verhältnis und in welcher Reihenfolge beide Bausteine sinnvoll kombiniert werden.
Für die Beratung ergeben sich daraus konkrete Ansatzpunkte: Bestandskunden mit laufenden Riester-Verträgen sollten rechtzeitig über Bestandsschutz und die Wechseloption ins neue Altersvorsorgedepot informiert werden. Bei Immobilienkäufern lohnt es sich, die Liquiditätsplanung um eine realistische Instandhaltungsrücklage von 1.000 bis 5.600 Euro pro Jahr zu ergänzen, statt nur die Tilgungsrate zu betrachten. Zudem lohnt ein Blick auf mögliche Klumpenrisiken: Wer bereits stark in eine selbstgenutzte Immobilie investiert ist, profitiert bei der Kapitalanlage tendenziell von zusätzlicher Streuung über ETFs – und umgekehrt. Familien mit Kindern ab Jahrgang 2020 wiederum sollten auf die Frühstart-Rente vorbereitet werden, sobald der Gesetzentwurf verabschiedet ist; freiwillige Zuzahlungen können den Effekt verstärken.
