Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat am 24. September 2026 den IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 vorgestellt. Für die jährliche Erhebung wertet der Verband die Kauf- und Mietpreise in rund 500 Städten und Gemeinden aus. Das Ergebnis: Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen im Bestand ziehen seit 2025 wieder leicht an. Von einem neuen Aufschwung kann jedoch keine Rede sein. Gleichzeitig bleibt der Zugang zu Wohneigentum für viele Haushalte schwierig, während der Mietmarkt weiter unter Druck steht.
„Der Kaufmarkt hat einen Boden gefunden, aber er ist noch nicht in einen neuen Aufschwung übergegangen“, sagt Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Hohe Finanzierungshürden erschweren den Eigentumserwerb, während auf dem Mietmarkt das knappe Angebot den Druck weiter erhöht.“
Kaufpreise laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27: Boden gefunden, aber kein Aufschwung
Nach zwei Jahren sinkender Preise hat sich die Richtung am Kaufmarkt gedreht. Normalisiert hat sich die Marktaktivität jedoch noch nicht. Eine Mehrheit der IVD-Mitglieder meldet aktuell weniger Kaufinteressenten je angebotener Wohnung als im Vorquartal. Als wesentliche Bremsen gelten dabei die Finanzierungsbedingungen bei der Baufinanzierung sowie die Verunsicherung durch Konjunktur und Politik.
Auch die reale Preisentwicklung relativiert das Bild. Inflationsbereinigt liegen Einfamilienhäuser rund ein Fünftel unter ihrem Höchststand von Ende 2021 und damit auch unter dem Niveau von 2019. Bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen zeigt sich ein ähnliches Muster. Für Käufer bedeutet das jedoch nicht automatisch bessere Erschwinglichkeit. Denn hohe Bauzinsen und die zum Teil gestiegene Grunderwerbsteuer zehren den Preisvorteil wieder auf.
„Bezahlbar ist nicht automatisch finanzierbar“, sagt Kippes. „Entscheidend ist, ob Haushalte das notwendige Eigenkapital aufbringen und die monatliche Belastung tragen können. Genau hier liegt derzeit eine der größten Hürden für die Eigentumsbildung.“
Eigenkapital für den Immobilienkauf wird zum Nadelöhr
Laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 erleben vier von fünf IVD-Mitgliedern eine restriktivere Kreditvergabe der Banken als im Vorjahr. Scheitert ein Kauf, liegt es am häufigsten am fehlenden Eigenkapital für die Baufinanzierung und an den Monatsraten. Diese lassen sich wegen gestiegener Bauzinsen nicht mehr darstellen. Das Preisniveau der Immobilie selbst folgt als Grund hingegen erst mit deutlichem Abstand. Zusätzlich verschärfen hohe Erwerbsnebenkosten das Problem.
Wohneigentumsquote auf niedrigstem Stand seit zwei Jahrzehnten
Besonders betroffen sind jüngere Haushalte. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts lag die Wohneigentumsquote Ende 2025 bei 43,5 Prozent. Das ist der niedrigste Stand seit zwei Jahrzehnten. Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen leben zur Miete, wo sie im Wohnkosten-Vergleich zwischen Mietern und Eigentümern oft stärker belastet sind. Gleichzeitig wünschen sich laut einer Forsa-Umfrage im Auftrag des IVD zwei Drittel der Mieter eine eigene Immobilie. Unter den Jüngeren bis 45 Jahre liegt die Quote sogar bei über 80 Prozent.
„Deutschland hat kein mangelndes Interesse an Wohneigentum, sondern ein Zugangsproblem“, sagt Kippes. „Wenn gerade jüngere Haushalte trotz Erwerbseinkommen am fehlenden Eigenkapital scheitern, hat das langfristig auch Folgen für Vermögensbildung und private Altersvorsorge.“ Der IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 macht damit deutlich, dass der erschwerte Zugang zu Wohneigentum längst über den Immobilienmarkt hinaus wirkt.
„Silver Tsunami“: Werden Boomer-Häuser den Markt entlasten?
Gleichzeitig könnte der demografische Wandel das Angebot in den kommenden Jahren verändern. Unter dem Schlagwort Silver Tsunami wird diskutiert, was geschieht, wenn die Babyboomer-Generation verstärkt Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft oder vererbt. Damit stellt sich die Frage, ob zusätzliche Bestandsimmobilien für die Baufinanzierung 2026 auf den Markt kommen. Diese Immobilien weisen häufig einen hohen Sanierungsstau auf. Offen ist zudem, welche Regionen davon besonders betroffen sein werden.
Der Begriff „Tsunami“ sei eigentlich unpassend, sagte Kippes beim Online-Pressegespräch. Dabei handelt es ich um eine plötzliche Naturkatastrophe. Die Bevölkerungsentwicklung sei hingegen seit Langem bekannt und vorhersehbar. Der Begriff hat sich aber eingebürgert.
„Der sogenannte Silver Tsunami wird den Wohnungsmarkt nicht überall gleichzeitig und in gleicher Stärke erreichen“, sagt Kippes. „Entscheidend ist, wo diese Immobilien liegen und ob dort künftig eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Die Wohnungsprobleme in den angespannten Märkten löst der Silver Tsunami jedoch nicht automatisch. Und in strukturschwachen Regionen entstehen neue Probleme, wenn zahlreiche Häuser nicht mehr vermarktbar sind.“
Mietwohnungen schnell vergeben, Kaufobjekte brauchen deutlich länger
Wie unterschiedlich sich Miet- und Kaufmarkt entwickeln, zeigen die Vermarktungszeiten. Bestandsmietwohnungen werden nach Meldungen der IVD-Mitglieder überwiegend innerhalb von zwei Monaten vergeben. So schnell ging es seit Beginn der Erhebung im ersten Quartal 2024 noch nie. Kaufobjekte benötigen dagegen im Schnitt bis zu sechs Monate, bei zu ambitionierten Preisvorstellungen deutlich länger. Rund sechs von zehn Maklern berichten von längeren Vermarktungszeiten als im Vorjahr.
„Auf dem Mietmarkt trifft ein schmales Angebot auf hohe Nachfrage, auf dem Kaufmarkt mehr Auswahl auf Finanzierungshürden“, erläutert Kippes. „Hinzu kommt die wachsende Lücke zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Wer einen günstigen bestehenden Mietvertrag hat, gibt ihn häufig nicht auf, weil man bei einem Umzug häufig deutlich mehr zahlen muss. Das bremst die Mobilität zusätzlich.“
Energieeffizienz rückt als Preisfaktor weiter vor
Auch der energetische Zustand einer Immobilie gewinnt weiter an Bedeutung. Nach Preis und Lage ist er bereits das drittwichtigste Kaufkriterium, erst danach folgen Ausstattung und Grundriss.
„Energieeffizienz ist längst ein eigenständiger Preisfaktor“, sagt Kippes. „Käufer kalkulieren sehr genau, welche Investitionen nach dem Erwerb auf sie zukommen und ob sich notwendige Sanierungsmaßnahmen niederschwellig umsetzen lassen.“
Regionale Immobilienpreise: Kleinstädte holen beim Tempo auf
Der moderate Preisanstieg zeigt sich bislang stärker außerhalb der großen Zentren. Bis Mitte 2026 stiegen die Häuserpreise in Mittel- und Kleinstädten deutlich schneller als in den Großstädten. Die Neuvertragsmieten ziehen dagegen überall ähnlich kräftig an. Am grundsätzlichen Preisgefälle ändert das jedoch wenig, wie die regionalen Immobilienpreise im IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 zeigen:
| Gebiet | Preisabstand zu Großstädten bei Einfamilienhäusern |
|---|---|
| Mittelstädte | rund 40 Prozent günstiger |
| Kleinstädte | rund 55 Prozent günstiger |
„Die Fläche holt beim Tempo auf, nicht beim Preis“, fasst Kippes zusammen. „Der Preisabstand zu den Metropolen bleibt erheblich. Das kann Käufern Alternativen eröffnen, vorausgesetzt Infrastruktur, Erreichbarkeit und Arbeitsplätze stimmen.“
