Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat am 24. September 2026 den IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 vorgestellt. Für die jährliche Erhebung analysiert der Verband, wie sich Kauf- und Mietpreise in etwa 500 Städten und Gemeinden entwickeln. Das Ergebnis: Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen im Bestand ziehen seit 2025 wieder leicht an. Von einem neuen Aufschwung kann jedoch keine Rede sein. Gleichzeitig bleibt es für viele Haushalte schwierig, Wohneigentum zu erwerben, während der Mietmarkt weiter unter Druck steht.
„Der Kaufmarkt hat einen Boden gefunden, aber er ist noch nicht in einen neuen Aufschwung übergegangen“, sagt Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Hohe Finanzierungshürden erschweren den Eigentumserwerb, während auf dem Mietmarkt das knappe Angebot den Druck weiter erhöht.“
Kaufpreise laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27: Boden gefunden, aber kein Aufschwung
Der Kaufmarkt bewegt sich seit zwei Jahren mit sinkenden Preisen nun in eine neue Richtung. Normalisiert hat sich die Marktaktivität jedoch noch nicht. Die meisten IVD-Mitglieder berichten, dass pro angebotener Wohnung derzeit weniger Kaufinteressenten auftreten als im Vorquartal. Ausschlaggebend dafür sind vor allem die Finanzierungsbedingungen bei der Baufinanzierung und die durch Konjunktur und Politik ausgelöste Verunsicherung.
Auch der Blick auf die reale Preisentwicklung relativiert diesen Eindruck. Unter Berücksichtigung der Inflation liegen die Preise für Einfamilienhäuser noch etwa 20 Prozent unterhalb ihres Höchststands von Ende 2021 - und damit auch unterhalb des Niveaus von 2019. Bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen zeigt sich ein ähnliches Muster. Für Käufer bedeutet das jedoch nicht automatisch bessere Erschwinglichkeit. Denn hohe Bauzinsen und die zum Teil gestiegene Grunderwerbsteuer zehren den Preisvorteil wieder auf.
„Bezahlbar ist nicht automatisch finanzierbar“, sagt Kippes. „Entscheidend ist, ob Haushalte das notwendige Eigenkapital aufbringen und die monatliche Belastung tragen können. Genau hier liegt derzeit eine der größten Hürden für die Eigentumsbildung.“
Eigenkapital für den Immobilienkauf wird zum Nadelöhr
Laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 erleben vier von fünf IVD-Mitglieder eine restriktivere Kreditvergabe der Banken als im Vorjahr. Scheitert ein Kauf, liegt es am häufigsten am fehlenden Eigenkapital für die Baufinanzierung und an den Monatsraten. Diese lassen sich wegen gestiegener Bauzinsen nicht mehr darstellen. Das Preisniveau der Immobilie selbst folgt als Grund hingegen erst mit deutlichem Abstand. Zusätzlich verschärfen hohe Erwerbsnebenkosten das Problem.
Wohneigentumsquote auf niedrigstem Stand seit zwei Jahrzehnten
Besonders betroffen sind jüngere Haushalte. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts lag die Wohneigentumsquote Ende 2025 bei 43,5 Prozent. Das ist der niedrigste Wert seit 20 Jahren. Rund drei von vier Menschen im Alter von 25 bis 45 Jahren wohnen zur Miete, wo sie im Wohnkosten-Vergleich zwischen Mietern und Eigentümern oft stärker belastet sind. Zugleich zeigt eine Forsa-Umfrage im Auftrag des IVD, dass sich zwei Drittel der Mieter eine eigene Immobilie wünschen. Bei den Jüngeren bis 45 Jahre liegt dieser Anteil sogar bei über 80 Prozent.
„Deutschland hat kein mangelndes Interesse an Wohneigentum, sondern ein Zugangsproblem“, sagt Kippes. „Wenn gerade jüngere Haushalte trotz Erwerbseinkommen am fehlenden Eigenkapital scheitern, hat das langfristig auch Folgen für Vermögensbildung und private Altersvorsorge.“ Der IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 macht damit deutlich, dass der erschwerte Zugang zu Wohneigentum längst über den Immobilienmarkt hinaus wirkt.
„Silver Tsunami“: Werden Boomer-Häuser den Markt entlasten?
Der demografische Wandel dürfte das Angebot in den kommenden Jahren zugleich verändern. Unter dem Stichwort Silver Tsunami wird debattiert, was passiert, wenn die Babyboomer-Generation zunehmend Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft oder vererbt. Daraus ergibt sich die Frage, ob zusätzliche Bestandsimmobilien für die Baufinanzierung 2026 auf den Markt kommen. Diese Immobilien weisen häufig einen hohen Sanierungsstau auf. Unklar bleibt außerdem, welche Regionen davon besonders stark betroffen sein werden.
Der Begriff „Tsunami“ sei eigentlich unpassend, sagte Kippes beim Online-Pressegespräch. Dabei handelt es ich um eine plötzliche Naturkatastrophe. Die Bevölkerungsentwicklung sei hingegen seit Langem bekannt und vorhersehbar. Der Begriff hat sich aber eingebürgert.
„Der sogenannte Silver Tsunami wird den Wohnungsmarkt nicht überall gleichzeitig und in gleicher Stärke erreichen“, sagt Kippes. „Entscheidend ist, wo diese Immobilien liegen und ob dort künftig eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Die Wohnungsprobleme in den angespannten Märkten löst der Silver Tsunami jedoch nicht automatisch. Und in strukturschwachen Regionen entstehen neue Probleme, wenn zahlreiche Häuser nicht mehr vermarktbar sind.“
Mietwohnungen schnell vergeben, Kaufobjekte brauchen deutlich mehr Zeit
Die Vermarktungszeiten machen deutlich, wie unterschiedlich sich Miet- und Kaufmarkt entwickeln. Laut Rückmeldungen der IVD-Mitglieder finden sich für Bestandsmietwohnungen in der Regel binnen zwei Monaten neue Mieter. So schnell ging es seit Beginn der Erhebung im ersten Quartal 2024 noch nie. Kaufobjekte benötigen dagegen im Schnitt bis zu sechs Monate, und bei überzogenen Preisvorstellungen zieht sich der Verkauf noch weiter hin. Etwa sechs von zehn Maklern verzeichnen im Vergleich zum Vorjahr längere Vermarktungszeiten.
„Auf dem Mietmarkt trifft ein schmales Angebot auf hohe Nachfrage, auf dem Kaufmarkt mehr Auswahl auf Finanzierungshürden“, erläutert Kippes. „Hinzu kommt die wachsende Lücke zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Wer einen günstigen bestehenden Mietvertrag hat, gibt ihn häufig nicht auf, weil man bei einem Umzug häufig deutlich mehr zahlen muss. Das bremst die Mobilität zusätzlich.“
Energieeffizienz rückt als Preisfaktor weiter vor
Auch die energetische Beschaffenheit einer Immobilie spielt eine zunehmend größere Rolle. Nach Preis und Lage ist er bereits das drittwichtigste Kaufkriterium, erst danach folgen Ausstattung und Grundriss.
„Energieeffizienz ist längst ein eigenständiger Preisfaktor“, sagt Kippes. „Käufer kalkulieren sehr genau, welche Investitionen nach dem Erwerb auf sie zukommen und ob sich notwendige Sanierungsmaßnahmen niederschwellig umsetzen lassen.“
Regionale Immobilienpreise: Kleinstädte legen beim Tempo zu
Der verhaltene Preisanstieg fällt bislang außerhalb der großen Ballungsräume stärker aus. In Mittel- und Kleinstädten kletterten die Häuserpreise bis Mitte 2026 merklich rascher nach oben als in den Großstädten. Die Neuvertragsmieten ziehen dagegen überall ähnlich kräftig an. Am grundsätzlichen Preisgefälle ändert das jedoch wenig, wie die regionalen Immobilienpreise im IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 zeigen:
| Gebiet | Preisabstand zu Großstädten bei Einfamilienhäusern |
|---|---|
| Mittelstädte | rund 40 Prozent günstiger |
| Kleinstädte | rund 55 Prozent günstiger |
„Die Fläche holt beim Tempo auf, nicht beim Preis“, fasst Kippes zusammen. „Der Preisabstand zu den Metropolen bleibt erheblich. Das kann Käufern Alternativen eröffnen, vorausgesetzt Infrastruktur, Erreichbarkeit und Arbeitsplätze stimmen.“
