Die Frage Immobilie oder ETF gehört zu den Dauerbrennern der deutschen Vorsorgedebatte. 2026 bekommt sie neues Gewicht: Steigende Kaufpreise, Bauzinsen um 3,9 Prozent und ein Rekord bei ETF-Sparplänen verschieben die alte Gewissheit „Immobilie schlägt Depot“. Gleichzeitig öffnet die Bundesregierung mit dem Altersvorsorgedepot 2027 erstmals den freien Kapitalmarkt für die staatlich geförderte Vorsorge.
Der Bundestag hat im März die größte Reform der geförderten privaten Altersvorsorge seit der Riester-Rente beschlossen. Im Juni legte die Alterssicherungskommission der Bundesregierung 33 Empfehlungen für ein grundlegend anderes Rentensystem vor, im Juli folgte der Gesetzentwurf zur Frühstart-Rente für Kinder. Parallel meldet das Deutsche Aktieninstitut mit 14,1 Millionen Aktien- und Fondsanlegern einen historischen Höchststand – während Immobilienkäufer laut einer Umfrage des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp so pessimistisch sind wie seit Jahren nicht.
Für Berater, Vermittler und Anleger stellt sich damit weniger die Frage, welches Instrument gewinnt. Entscheidend wird, wie sich Sachwert und Kapitalmarkt in einer Vorsorgestrategie sinnvoll ergänzen. Dieser Beitrag ordnet die aktuellen Zahlen, Steuerregeln und Reformen ein.
Die wichtigsten Zahlen im Überblick:
- 47,2 Prozent Wohneigentumsquote 2025 auf Mikrozensus-Basis, unverändert gegenüber 2024; 43,7 Prozent laut Zensus 2022
- 14,1 Millionen Aktien- und Fondsanleger in Deutschland 2025 – Rekord, plus zwei Millionen gegenüber dem Vorjahr
- 15,1 Millionen monatlich ausgeführte ETF-Sparpläne in Deutschland und Kontinentaleuropa 2025
- 3,5 bis 3,9 Prozent Bauzinsen für zehnjährige Darlehen, Stand August 2026
- 450.200 Euro Median-Nettovermögen schuldenfreier Immobilieneigentümer gegenüber 18.300 Euro bei Mietern
- Ab 1. Januar 2027: Altersvorsorgedepot mit bis zu 1.800 Euro Förderung pro Jahr und bis zu 540 Euro Grundzulage
Der Traum vom Eigenheim wird teurer
Die Wohneigentumsquote in Deutschland stagniert seit Jahren bei knapp unter der Hälfte der Haushalte. Für 2025 weisen Auswertungen auf Mikrozensus-Basis eine haushaltsbezogene Quote von 47,2 Prozent aus, unverändert gegenüber 2024. Der Zensus 2022, eine Vollerhebung mit anderer Methodik, kommt für denselben Sachverhalt auf einen niedrigeren Wert von 43,7 Prozent. Beide Zahlen zeigen dieselbe Grundtendenz: Deutschland liegt im europäischen Vergleich am unteren Ende. Regional ist die Spanne groß – von 59,5 Prozent im Saarland bis 15,9 Prozent in Berlin. Das LBS-Forschungsinstitut erwartet, dass die Quote bis 2030 kaum noch steigt.
Kaufen ist zudem teurer geworden. Laut Dr. Klein liegen die Preise für Neubauten aktuell bei durchschnittlich 4.378 Euro pro Quadratmeter, für Eigentumswohnungen bei 3.451 Euro und für bestehende Ein- oder Zweifamilienhäuser bei 3.017 Euro. Die Bauzinsen für zehnjährige Annuitätendarlehen bewegen sich im August 2026 meist zwischen 3,5 und 3,9 Prozent – weit über dem Niedrigzinsniveau der 2010er-Jahre. Für 2026 rechnen Marktbeobachter im Bundesschnitt mit einem weiteren Preisanstieg von rund drei Prozent, wobei sich das Bild je nach Index und Region unterscheidet.
Wie stark die Kaufbereitschaft darunter leidet, zeigt die Interhyp-Leistbarkeitsstudie 2026, eine repräsentative Befragung von 1.019 Personen zwischen 25 und 65 Jahren: 46 Prozent halten einen Immobilienkauf in ihrer Wunschregion für kaum leistbar, ein Anstieg um sieben Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Das durchschnittlich kalkulierte Kauf- oder Baubudget stieg binnen eines Jahres von rund 348.800 auf 383.900 Euro. Entsprechend lang dauert der Weg dorthin: 65 Prozent der tatsächlichen Käufer der vergangenen Jahre benötigten mehr als fünf Jahre, um ihr Eigenkapitalziel zu erreichen, jeder Dritte sogar mehr als zehn Jahre.
ETF-Sparpläne erobern den Mainstream
Während der Immobilienkauf schwerer wird, wächst die Zahl der Aktien- und Fondsanleger so schnell wie nie. Laut den Aktionärszahlen 2025 des Deutschen Aktieninstituts investieren inzwischen 14,1 Millionen Menschen in Deutschland in Aktien, Aktienfonds oder ETFs – zwei Millionen mehr als im Vorjahr und ein neuer Rekord. Damit ist rund jeder fünfte Deutsche am Aktienmarkt engagiert: 12,1 Millionen halten Fondsanteile oder ETFs, 4,9 Millionen besitzen Einzelaktien. Besonders stark wächst die Gruppe der 14- bis 39-Jährigen, die seit 2024 die größte Anlegergruppe stellt; bei Frauen legte die Zahl der Anlegerinnen um 24 Prozent zu.
Auch beim Sparverhalten zeigt sich der Trend: Nach einer Studie von extraETF im Auftrag von BlackRock wurden 2025 in Deutschland und Kontinentaleuropa monatlich 15,1 Millionen ETF-Sparpläne ausgeführt – ebenfalls ein Rekordwert, nachdem allein die deutschen Sparpläne Ende September 2024 bereits um 34 Prozent auf 9,5 Millionen gestiegen waren.
Bemerkenswert ist ein Detail aus der Interhyp-Studie zur Frage Immobilie oder ETF beim Eigenkapitalaufbau: Unter Menschen, die einen Immobilienkauf erst planen, setzen 46 Prozent auf ETFs oder Aktien, um Eigenkapital aufzubauen. Unter denjenigen, die bereits gekauft haben, sind es hingegen nur 29 Prozent. Das deutet darauf hin, dass ETF-Sparpläne zunehmend auch als Vorstufe oder Alternative zum Immobilienkauf gesehen werden, nicht nur als Ergänzung.
Immobilie oder ETF im Renditevergleich
Ein sauberer Renditevergleich zwischen Wohnimmobilien und Aktienmarkt ist methodisch schwierig, weil Zeiträume, Regionen, Kosten und die Frage nach Fremdkapital das Ergebnis stark verschieben. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten öffentlich verfügbaren Vergleichswerte zusammen. Sie ersetzt keine Einzelfallrechnung, gibt aber die Größenordnungen wieder, mit denen Berater aktuell arbeiten.
| Studie / Zeitraum | Immobilien | Aktien / ETF | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Internationale Langzeitanalyse, rund 145 Jahre | real etwa 7,1 Prozent p. a. | real etwa 6,9 Prozent p. a. | Ähnliche Renditen, Immobilien mit geringerer Schwankungsbreite laut zitierter Auswertung |
| Vier deutsche Großstädte, rund 70 Jahre | Gesamtrendite etwa sechs bis zehn Prozent p. a.; reine Mietrendite etwa 3,5 bis sechs Prozent | – | Wertsteigerung macht historisch den Großteil der Immobilienrendite aus, nicht die Miete |
| Vergleichsrechnung München, 20 Jahre | etwa 8,5 Prozent p. a. nach Kosten | etwa zehn Prozent p. a. | Einzelbeispiel, nicht repräsentativ für ganz Deutschland |
| Seit 1990, Indexvergleich, nominal | plus 170 Prozent (125 deutsche Städte) | DAX-Kursindex ohne Dividenden plus 400 Prozent; MSCI World plus 600 Prozent | Indizes nicht direkt vergleichbar: unterschiedliche Basis, teils ohne Dividenden, ohne Kauf- und Transaktionskosten |
Eine wichtige Einschränkung gilt für die Indexwerte seit 1990: Sie stammen aus einer sekundären Marktanalyse und vermischen teils Kurs- mit Gesamtrenditen. Sie eignen sich daher nur als grobe Orientierung, nicht als belastbarer Beleg für eine bessere Anlageklasse. Für die individuelle Beratung zählen ohnehin andere Faktoren: die tatsächliche Fremdfinanzierung, die Instandhaltungskosten einer Immobilie, laufende Fondskosten sowie die Frage, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.
Steuern, Nebenkosten und Förderung im Vergleich
Bei der Frage Immobilie oder ETF spielen auch Steuern und Nebenkosten eine entscheidende Rolle. Ein Immobilienkauf verursacht hohe einmalige Erwerbskosten, ein ETF-Sparplan dagegen laufende, aber deutlich niedrigere Kosten. Dafür ist die steuerliche Behandlung der laufenden Erträge komplexer.
| Kriterium | Eigenheim / vermietete Immobilie | ETF-Sparplan / -Depot |
|---|---|---|
| Erwerbsnebenkosten | Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein) plus Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – insgesamt rund sieben bis 15 Prozent des Kaufpreises | Orderkosten und laufende Fondskosten im niedrigen einstelligen Prozentbereich; ab 2027 Kostendeckel von einem Prozent pro Jahr für das geförderte Standarddepot |
| Laufende Kosten | Instandhaltungsrücklage von Experten mit rund 1.000 bis 5.600 Euro pro Jahr veranschlagt, dazu Grundsteuer und Versicherungen | Verwaltungs- und Produktkosten des Fonds (TER) |
| Besteuerung Veräußerungsgewinn | Nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei (Spekulationsfrist); ein Gesetzentwurf zur Abschaffung der Frist bei vermieteten Immobilien liegt seit Ende Juni 2026 vor, hat aber in dieser Wahlperiode keine Mehrheit – geltendes Recht bleibt unverändert | Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, effektiv rund 26,4 bis 28 Prozent; bei Aktien-ETFs 30 Prozent Teilfreistellung, effektiv rund 18,5 Prozent; Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro (2.000 Euro für Paare) bleibt steuerfrei |
| Besonderheit | Selbstgenutztes Eigentum: Veräußerungsgewinn regelmäßig ohnehin steuerfrei | Vorabpauschale auf thesaurierende und teilausschüttende Fonds: Basiszins 2026 laut Bundesbank 3,20 Prozent, davon 70 Prozent (rund 2,24 Prozent) als maximaler fiktiver Ertrag anzusetzen |
| Staatliche Förderung | Keine bundesweite Förderung für Selbstnutzer; vereinzelt Landesprogramme, zum Beispiel Hessengeld oder ein Freibetrag für Erstkäufer in Hamburg | Ab 1. Januar 2027 Altersvorsorgedepot: geförderter Höchstbetrag von 1.800 Euro pro Jahr, Grundzulage bis 540 Euro, Kinderzulage von 300 Euro je Kind, Mindesteigenbeitrag von 120 Euro pro Jahr, erstmals auch für Selbstständige geöffnet |
Politik ordnet die Altersvorsorge neu
Gleich drei politische Vorhaben verschieben 2026 und 2027 das Kräfteverhältnis zwischen Immobilie und Kapitalmarkt in der Altersvorsorge und damit auch die Antwort auf die Frage Immobilie oder ETF.
- Altersvorsorgedepot ab 2027: Der Bundestag hat die Reform der geförderten privaten Altersvorsorge am 27. März 2026 beschlossen, der Bundesrat stimmte am 8. Mai 2026 zu, das Gesetz trat Ende Mai 2026 in Kraft. Ab 1. Januar 2027 können Sparerinnen und Sparer ihre geförderten Beiträge erstmals ohne Beitragsgarantie zu bis zu 100 Prozent in Aktien-ETFs anlegen. Bestehende Riester-Verträge genießen Bestandsschutz, ein Neuabschluss ist ab 2027 nicht mehr möglich.
- Frühstart-Rente für Kinder: Der Gesetzentwurf wurde am 21. Juli 2026 veröffentlicht, das Inkrafttreten wird für Januar 2027 erwartet. Kinder ab sechs Jahren erhalten unabhängig vom Elterneinkommen zehn Euro monatlich vom Staat in ein kapitalgedecktes Altersvorsorgedepot; als erster Jahrgang profitieren die 2020 Geborenen. Zusätzliche private Einzahlungen sind möglich, das Kapital bleibt bis zum Rentenalter gebunden.
- Alterssicherungskommission: Am 23. Juni 2026 übergab die Kommission der Bundesregierung 33 Empfehlungen, darunter eine verpflichtende, kapitalgedeckte gesetzliche „Kapitalrente“ mit individuellem Kapitalkonto und einem Beitrag von rund zwei Prozent des Bruttolohns, eine schrittweise Kopplung des Renteneintrittsalters an die Lebenserwartung ab 2031, der Wegfall der abschlagsfreien Rente mit 63 sowie ein Versorgungsziel von 70 Prozent des letzten Nettoeinkommens aus gesetzlicher, betrieblicher und privater Vorsorge zusammen. Die Bundesregierung will die Empfehlungen zügig umsetzen und strebt den Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens bis Ende 2026 an – verabschiedet ist bislang nichts.
Auch bei den Erwerbsnebenkosten für Immobilien gibt es Bewegung in der Fachdiskussion, allerdings noch keine Reform. Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft, sieht in der hohen Grunderwerbsteuer eine strukturelle Hürde. Aus seiner Sicht blockiert die Politik mit hohen Erwerbsnebenkosten den Zugang zu Wohneigentum – eine Reform sei auch aus Sicht der Altersvorsorge nötig, da Wohneigentum eine zentrale Vermögenssäule bilde.
