Die Rendite institutioneller Immobilienfonds entsteht aus mehreren Quellen. Neben der regionalen und sektoralen Marktpositionierung spielen auch Objektauswahl und Managementleistung eine Rolle. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von Reax Advisory in Kooperation mit der Hochschule RheinMain, die im Rahmen einer Masterarbeit im Studiengang M.Sc. in Real Estate entstanden ist. Untersucht wurden Fondsdaten aus den Jahren 2017 bis 2024.
Im Zentrum der Untersuchung steht die Frage, ob Überperformance vor allem durch Allokationsentscheidungen oder durch Selektion auf Einzelobjektebene erklärbar ist. Dafür entwickelte die Autorin Sandy Jibrow ein regressionsbasiertes Attributionsmodell, das sektorale und regionale Benchmarks miteinander verknüpft und die Fonds in einer kombinierten Rangordnung abbildet. Ergänzend flossen fondsindividuelle Merkmale wie Objektstruktur, Größenklassen und Managementcharakteristika in die Auswertung ein.
Die Ergebnisse zeigen, dass keine der beiden Dimensionen klar dominiert. Überdurchschnittliche Renditen lassen sich weder allein durch Marktpositionierung noch ausschließlich durch Selektion erklären. Vielmehr entsteht Mehrertrag durch das Zusammenspiel beider Faktoren. Während sich einzelne Sektoren und Regionen im Zeitverlauf als vergleichsweise stabil erweisen, unterliegen andere stärkeren Schwankungen, was die Bedeutung aktiver Steuerung unterstreicht.
Managementleistung als eigenständiger Renditetreiber
Darüber hinaus deutet die Analyse darauf hin, dass gezielte Selektionsentscheidungen und Managementkompetenz einen eigenständigen Beitrag zur Wertentwicklung leisten. Fonds mit bestimmten Strukturmerkmalen schneiden systematisch besser ab. Insbesondere die Anzahl der Objekte sowie die Verteilung der Verkehrswerte stehen in einem messbaren Zusammenhang mit höheren Rangpositionen.
Professor Dr. Leo Cremer, der die Arbeit als Referent begleitet, ordnet die Ergebnisse ein: „Nicht nur die Wahl der Märkte, sondern auch die Wahl der konkreten Immobilien erweist sich in der Analyse als relevant für die Fondsperformance. Gute Managementteams schaffen es, mit ihrer Objektselektion über Jahre hinweg einen Mehrertrag zu generieren.“
Auch aus Sicht der Praxis liefert die Untersuchung wichtige Hinweise. Annika Dylong, Geschäftsführerin der Reax Advisory, sagt: „Angesichts der anhaltenden Diskussionen zur Managerqualität wird mit dieser Arbeit einmal mehr deutlich, dass für die Rendite von Immobilienfonds nicht nur die Lage und Marktentwicklung von zentraler Bedeutung ist. Vielmehr kann auch eine gute Managerleistung den entscheidenden Unterscheid machen, und dazu führen, dass einzelne Immobilienfonds relativ gesehen besser performen als andere.“ Das ist an sich nicht sonderlich überraschend, nun aber auch nochmals wissenschaftlich untermauert.
