Immobilien für Einrichtungen der ambulanten Gesundheitsversorgung, kurz auch als ambulante Gesundheitsimmobilien bezeichnet, etablieren sich zunehmend als eigenständige Assetklasse im institutionellen Investmentmarkt. Das zeigt der aktuelle Marktreport von Hauck Aufhäuser Lampe Real Estate Investment Management in Zusammenarbeit mit CBRE. Treiber sind demnach vor allem die „Ambulantisierung“ medizinischer Leistungen, der demografische Wandel und der steigende Bedarf an modernen Versorgungsstrukturen.
Der Investmentmarkt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien verzeichnete 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro, was einem Anstieg um 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Innerhalb dieses Segments entwickelten sich ambulante Gesundheitsimmobilien besonders dynamisch: Ihr Transaktionsvolumen stieg von etwa 91 Millionen Euro im Jahr 2024 auf rund 200 Millionen Euro im Jahr 2025 – ein Plus von 120 Prozent.
Für das laufende Jahr erwarten die Analysten einen weiteren Anstieg auf über 300 Millionen Euro. Die Spitzenrendite liegt seit 2024 stabil bei 4,6 Prozent.
Wachsender Markt mit breiter regionaler Verteilung
Die Transaktionen werden überwiegend durch Einzeldeals geprägt, häufig mit einem Volumen von bis zu 50 Millionen Euro. Auf Käuferseite treten verstärkt internationale institutionelle Investoren auf, darunter offene Immobilienfonds, Spezialfonds und Private Capital. Verkäufer sind vor allem Bestandshalter und Projektentwickler.
Auffällig ist die regionale Verteilung der Investments: Rund zwei Drittel der seit 2016 investierten 2,1 Milliarden Euro entfallen auf Standorte außerhalb der sieben größten deutschen Städte. Damit rücken zunehmend auch B-, C- und D-Städte in den Fokus.
„Die Ambulantisierung des Gesundheitssystems wird die Nachfrage nach modernen ambulanten Versorgungsstrukturen weiter erhöhen. Ärztehäuser und Gesundheitszentren übernehmen zunehmend zentrale Funktionen in der ambulanten medizinischen Versorgung und bieten Investoren stabile, langfristige Cashflows“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE.
Mehr als 4.300 Objekte mit Milliardenpotenzial
Laut der aktuellen Analyse existieren bundesweit 4.336 ambulante Gesundheitsimmobilien. Grundlage ist eine erweiterte Definition, die nun auch gesundheitsnahe Nutzungen wie Sanitätshäuser oder Hörakustiker berücksichtigt. Ein Objekt gilt als ambulante Gesundheitsimmobilie, wenn mindestens fünf entsprechende Einrichtungen gebündelt sind.
Ausgehend von dieser Datenbasis ergibt sich ein beachtliches potenzielles Marktvolumen. „Auf Grundlage der gestiegenen Anzahl potenziell investierbarer ambulanter Gesundheitsimmobilien auf rund 4.330 Objekte und den Analyseergebnissen aus unserer HAL-Datenbank zum durchschnittlichen Kaufpreis können wir für die Assetklasse ein potenzielles Marktvolumen von mehr als 37 Milliarden Euro ableiten“, sagt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe.
Die regionale Dichte variiert deutlich. Besonders hoch ist sie in ostdeutschen Bundesländern sowie in Stadtstaaten wie Hamburg und Berlin, während ländliche Regionen teilweise noch unterversorgt sind und Entwicklungspotenzial bieten.
Stabile Mieterstrukturen und politische Impulse
Ein wesentlicher Stabilitätsfaktor ist die hohe Bonität der Mieter. Niedergelassene Ärzte und medizinische Versorgungszentren weisen eine durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit von rund 0,26 Prozent auf. Auch andere Nutzergruppen wie Apotheken oder Physiotherapiepraxen bewegen sich auf niedrigem Niveau. Im Vergleich dazu sind die Ausfallrisiken im stationären Bereich deutlich höher.
Zusätzliche Impulse kommen aus der Gesundheitspolitik. Die Krankenhausreform sowie ein Transformationsfonds mit einem Volumen von mehr als 50 Milliarden Euro sollen die Versorgungsstrukturen neu ordnen und stärker auf ambulante Leistungen ausrichten. Bereits heute entfallen rund 97 Prozent aller Behandlungsfälle auf den ambulanten Bereich, jedoch verursacht der stationäre Sektor trotzdem einen deutlich höheren Anteil an den Gesamtleistungsausgaben der Gesetzlichen Krankenversicherung (GKV). „Diese kostenseitig nachteilige Entwicklung für das Gesundheitswesen soll durch die Ambulantisierungspotenziale gemindert werden und das erhöht langfristig auch den Bedarf an geeigneter immobiliarer Infrastruktur für die ambulante Versorgung, etwa in Form von Ärztehäusern, Gesundheitszentren oder sonstigen spezialisierten ambulanten Behandlungszentren“, sagt Felix Rotaru, Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe.
Über den Immobilien-Spezialfonds „HAL Soziale Infrastruktur Deutschland II“ investiert das Real Estate Investment Management von Hauck Aufhäuser Lampe in Core- und Core+-Immobilien der ambulanten Gesundheitsversorgung. Der Eigenkapitalfonds richtet sich insbesondere an institutionelle Investoren wie Banken und Versicherungen und strebt ein Zielvolumen von 200 bis 250 Millionen Euro an. Mit dem angestrebten Volumen könnte der Fonds also rechnerisch das gesamte Umsatzvolumen mit solchen Immobilien in Deutschland im Jahr 2025 aufkaufen.
