Die Europäische Kommission hat am 9. September 2026 ihren Vorschlag für einen Rechtsakt für erschwinglichen Wohnraum vorgelegt, den sogenannten Affordable Housing Act. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt zwar, dass die Kommission damit mehr Rechtssicherheit für Unternehmen und staatliche Stellen schaffen will. Der Verband hält die vorgeschlagenen Maßnahmen jedoch für falsch ausgerichtet, denn sie setzten nicht an der eigentlichen Ursache der europäischen Wohnraumkrise an: dem zu geringen Angebot.
Wohnraummangel in Europa ist vor allem ein Angebotsproblem
Einer anhaltend starken Nachfrage steht in zahlreichen europäischen Regionen ein strukturell zu geringes Wohnungsangebot gegenüber, argumentiert der ZIA. Eine nachhaltige Lösung setzt deshalb voraus, dass sich die Rahmenbedingungen für Investitionen verbessern, neue Baukapazitäten entstehen und vorhandene Bestände effizienter genutzt werden. Aus Sicht des Verbands sollten sich künftige Maßnahmen auf europäischer Ebene daran messen lassen, ob sie bestehende Investitionshemmnisse beseitigen und das Wohnungsangebot tatsächlich ausweiten. Genau an diesem Maßstab lässt der ZIA den aktuellen Kommissionsvorschlag scheitern.
Affordable Housing Act zielt auf Kurzzeitvermietungen und Grundstücke
Der Affordable Housing Act schafft eine neue rechtliche Grundlage für Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen sowie für Einschränkungen beim Erwerb oder bei der Nutzung von Grund und Boden und von Wohnimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz dienen. Kurzzeitvermietungen machen in vielen Märkten allerdings nur einen begrenzten Anteil am Wohnungsbestand aus. Der ZIA sieht darin folglich keine Hauptursache der Wohnraumknappheit und kritisiert, dass der Vorschlag genau an dieser Stelle ansetzt.
ZIA kritisiert Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte
Zusätzliche Kritik entzündet sich an der neuen EU-Definition für angespannte Wohnungsmärkte. Zentrales Kriterium soll das Verhältnis von Immobilienpreis zu Einkommen sein. In der deutschen Verwaltungspraxis wenden Behörden diesen Wert laut ZIA jedoch kaum an, weil er kein vollständiges Bild der jeweiligen Marktlage liefert. Auch die übrigen Vorgaben blieben weitgehend vage, moniert der Verband. ZIA-Präsidentin Iris Schöberl bringt die Kritik auf den Punkt: „Neue, zusätzliche Vorgaben auf EU-Ebene dürfen nicht zu einem Dickicht von weiterer Regulierung führen. Auch dürfen bestehende Vorgaben der Länder und des Bundes durch EU-Vorgaben weder ausgehebelt noch dupliziert werden. Wir sind vor allem über die neuen EU-Regeln irritiert, die Maßnahmen zur Regulierung von Grund und Boden erleichtern. Markteingriffe zur Nutzung von Eigentum sollten immer als Ultima Ratio und verhältnismäßig erfolgen.“
EU-Kommission empfiehlt zusätzliche Schritte für mehr Wohnraum
Gemeinsam mit dem Affordable Housing Act veröffentlichte die Kommission außerdem eine nicht bindende Empfehlung an die Mitgliedstaaten. Darin schlägt sie zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnsituation vor: Die Staaten sollen dem Bau von bezahlbarem Wohnraum in Regionen mit Wohnungsmangel gezielt Vorrang einräumen. Zudem sollen lokale Behörden Genehmigungen für Gebäuderenovierungen sowie die Umwidmung von Bürogebäuden zu Wohngebäuden im Schnellverfahren ermöglichen. Der ZIA bewertet diesen Teil des Pakets positiv, fordert aber mehr Konsequenz: „Es ist gut, dass die Europäische Kommission in der gemeinsam mit dem Affordable Housing Act veröffentlichten Empfehlung auch Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsangebots vorschlägt. Aus ZIA-Sicht muss es eine ‚Fastlane‘ für den gesamten Wohnungsbau geben und nicht nur für bestimmte Wohnungssegmente. Deswegen müssen angebotsseitige Maßnahmen wie das Housing Simplification Package mit Nachdruck vorangetrieben werden“, sagt Schöberl. Insgesamt reiche die Empfehlung aus Sicht des Verbands dennoch bei Weitem nicht aus, um das Problem zu lösen.
Finanzierung bleibt für ZIA zentraler Hebel gegen die Wohnraumkrise
Auch auf der Finanzierungsseite sieht der ZIA Nachholbedarf. Zu hohe Kapitalpuffer und Risikoaufschläge verteuerten Kredite unnötig und schränkten zugleich die Wettbewerbsfähigkeit der Banken im internationalen Vergleich ein. Eine gezielte Entlastung an dieser Stelle fehle im aktuellen Kommissionsvorschlag bislang. Damit bleibt der Affordable Housing Act aus ZIA-Sicht nur ein Baustein von mehreren, die Europa für eine wirksame Antwort auf die Wohnraumkrise braucht.
Jetzt sind das Europäische Parlament und die Mitgliedstaaten am Zug: Sie sollen den Kommissionsvorschlag in den kommenden Verhandlungen weiterentwickeln. Der ZIA kündigt an, sich dabei als konstruktiver Ansprechpartner für die Politik einzubringen.
