Immobilienkredite haben in einem Umfeld dauerhaft höherer Zinsen wieder an Attraktivität gewonnen. Allerdings greift die reine Betrachtung des Zinsniveaus zu kurz: Im Immobiliensektor ist vor allem die Richtung der Zinsentwicklung entscheidend. Das liegt maßgeblich in der Illiquidität der Anlageklasse begründet, in der Bewertungen nur schrittweise erfolgen und eine Neugewichtung bei Veränderungen der Marktlage schwierig ist.
Wenn sich das Zinsumfeld verändert, federn Aktienanleger die Volatilität oft direkt ab, wobei sich Renditen erst beim Verkauf realisieren. Senior-Immobilienkredite hingegen zeichnen sich durch vertraglich vereinbarte Erträge sowie ihre vorrangige Stellung in der Kapitalstruktur aus. Anleger werden hier auch in Zeiten größter Unsicherheit ausgezahlt, anstatt auf eine Marktstabilisierung warten zu müssen. Während Aktien für den langfristigen Vermögensaufbau unverzichtbar bleiben, können Anleihen dazu beitragen, Konjunktur- und Marktzyklen abzufedern. Sie liefern stabile, ertragsorientierte Renditen und ermöglichen zugleich einen gewissen Schutz vor Kursrückgängen infolge von Kapitalwertverlusten.
In Europa bieten sich im sogenannten Lower-Mid-Market besonders attraktive Chancen. Für uns umfasst dieses Segment Objekte mit einem Wert von etwa 20 bis 60 Millionen Euro sowie Finanzierungen in einer Größenordnung von rund 10 bis 50 Millionen Euro. Auch wenn Banken in einigen Märkten weiterhin etwa 75 bis 80 Prozent des Immobilienkreditvolumens bereitstellen, bewegt sich dieses Marktsegment tendenziell außerhalb der besonders stark umkämpften und margengetriebenen Bereiche.
Hier legen Kreditnehmer oft ebenso viel Wert auf Schnelligkeit, Sicherheit und maßgeschneiderte Strukturierung wie auf den Nominalpreis. Wer als Nicht-Bank-Kreditgeber Preissetzer statt Mitläufer sein möchte, benötigt einen vermögensbasierten und äußerst selektiven Ansatz: Denn ein gutes Objekt ist nicht zwangsläufig ein attraktives Investment, wenn der Wettbewerb die Margen unter das angestrebte risikoadjustierte Niveau drückt. Der Fokus sollte auf Finanzierungssituationen liegen, in denen Kapital einen echten Mehrwert schaffen kann und entsprechend vergütet wird.
Autor Vincent Nobel ist Head of European Real Estate Debt bei Federated Hermes.
