Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich zunehmend zum Käufermarkt. Das ist ein Ergebnis des ersten Real Estate Executive Circle, zu dem Homeday Ende August in Berlin Vertreter von FALC Immobilien, Kensington Finest Properties International, McMakler und PlanetHome eingeladen hatte. Eine breite Angebotswelle oder flächendeckend sinkende Preise erwarten die Maklerhäuser allerdings nicht.
Zusätzliches Angebot könnte in den kommenden Jahren vor allem aus zwei Quellen kommen: Immobilien aus der Niedrigzinsphase, deren Zinsbindungen auslaufen, sowie Wohneigentum der Babyboomer-Generation. Beide Entwicklungen dürften sich nach Einschätzung der Experten jedoch über einen längeren Zeitraum erstrecken.
„Rund ein Drittel des Wohneigentums in Deutschland gehört den Babyboomern, in Leipzig und Berlin fast 80 Prozent. Nur setzt Verkaufen eine Alternative voraus, und die kleinere, barrierefreie Wohnung im gleichen Viertel existiert meistens nicht. Deshalb bleiben die meisten wohnen und das Angebot kommt erst später über Erbfälle, verteilt über zwei Jahrzehnte und vor allem in Regionen, in denen die Nachfrage ohnehin fehlt. Bei der Refinanzierung kommt der eigentliche Test um 2031, wenn final die Finanzierungen der Nullzinsjahre fällig werden. Aktuell auf Notverkäufe zu warten, macht keinen Sinn“, sagt Lennard Möhlenbrock, Director of Operations bei Kensington International.
Energieeffizienz wird zum wichtigen Preisfaktor
Deutlich an Bedeutung gewonnen hat der energetische Zustand einer Immobilie. Käufer berücksichtigen stärker, welche Investitionen nach dem Erwerb notwendig werden könnten. Das erhöht insbesondere bei älteren Gebäuden den Druck auf die Preise. Nach Angaben von PlanetHome liegt der Quadratmeterpreis von Wohnungen der Effizienzklassen A und A+ bei rund 7.150 Euro, in Klasse H dagegen bei knapp 4.000 Euro.
„Der energetische Zustand ist vom Nebenaspekt zum härtesten Preisfaktor geworden. Bei Wohnungen liegt der Quadratmeterpreis in den Effizienzklassen A und A+ bei rund 7.150 Euro, in Klasse H bei knapp 4.000 Euro, ein Aufschlag von fast 80 Prozent. Eine vermeintlich günstige Immobilie kann sich als teuer erweisen, wenn der Sanierungsbedarf nicht eingerechnet ist“, sagt Christopher Schnell, Geschäftsführer und Chief Sales Officer von PlanetHome.
Regional fällt die Verhandlungsmacht der Käufer unterschiedlich aus. In strukturschwächeren Regionen ist sie stärker ausgeprägt als in gefragten Metropolen. Gute Immobilien in guten Lagen finden weiterhin Käufer. Wer seine Finanzierung bereits geklärt hat und mögliche Sanierungskosten beziffern kann, verbessert jedoch seine Position gegenüber dem Verkäufer.
Höhere Bauzinsen verändern die Preisvorstellungen
Auf Verkäuferseite besteht nach Einschätzung der Makler weiterhin Anpassungsbedarf. Teilweise orientierten sich Preisvorstellungen noch an den Boomjahren. Zu hohe Angebotspreise können jedoch die Vermarktungsdauer verlängern und das Verkaufsergebnis belasten.
Homeday-Geschäftsführer Benjamin Lorenz verdeutlicht die veränderte Finanzierungssituation mit einer Beispielrechnung: Bei einem Kredit über 400.000 Euro und einer Tilgung von zwei Prozent würde sich die anfängliche monatliche Rate bei einem Zinsanstieg von einem auf vier Prozent von 1.000 auf 2.000 Euro verdoppeln. Die höheren Finanzierungskosten begrenzen damit den finanziellen Spielraum vieler Interessenten.
Dennoch sollte die Kaufentscheidung nach Ansicht der Teilnehmer nicht allein vom Bauzins abhängen. „Wer seine Immobilienentscheidung allein am Zinsniveau festmacht, greift zu kurz. Die Entscheidungslogik hat sich verändert: Finanzierungskosten, Kaufpreis, energetischer Zustand und der eigene Lebenshorizont wirken heute gleichzeitig“, sagt Schnell.
Lage und Zustand bestimmen die Preisentwicklung
Auch die regional unterschiedliche Preisentwicklung zeigt, dass das Zinsniveau allein den Immobilienmarkt nicht erklärt. Möhlenbrock verweist auf den Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken: Im zweiten Quartal lag das Wohnpreiswachstum in Hamburg gegenüber dem Vorjahresquartal bei 3,8 Prozent, in Stuttgart dagegen lediglich bei 0,7 Prozent.
„Beide Städte zahlen denselben Zins. Der Zins entscheidet also nur noch darüber, wie viele Käufer überhaupt mitspielen dürfen. Über die Preise entscheiden Lage, Zustand und Verkäufermotivation, nicht die Notenbank“, sagt Möhlenbrock.
