Wer eine energieeffiziente Wohnung kaufen will, braucht vor allem eines: die richtige Region. Steigende Energiepreise machen gut gedämmte Eigentumswohnungen mit niedrigen Heizkosten attraktiver, gleichzeitig treibt die Nachfrage die Preise. Hinzu kommt die EU-Gebäuderichtlinie, die den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent senken soll. In Deutschland setzt das Gebäudeenergiegesetz diese Vorgaben um – mit spürbaren Folgen für Eigentümerinnen und Eigentümer von Bestandsimmobilien.
Der aktuelle „Postbank Wohnatlas 2026″ liefert dazu konkrete Zahlen. Wer energieeffiziente Wohnungen kaufen möchte, findet in 62 der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte ein besonders großes Angebot. Zugleich zeigt die Studie, wie stark der Preis mit der Energieeffizienzklasse einer Immobilie steigt – und wo sich der Aufschlag in Grenzen hält. Für die Analyse hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) alle Angebote von Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau ausgewertet, bei denen eine Energieeffizienzklasse angegeben war.
Im bundesweiten Durchschnitt liegt der Anteil an Eigentumswohnungen mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz – also den Klassen A+, A, B, C und D – bei 35 Prozent. In den Landkreisen sowie in den sieben größten Metropolen liegt dieser Wert mit jeweils 35,8 Prozent leicht darüber, während kreisfreie Mittelstädte mit 33,5 Prozent etwas dahinter zurückbleiben.
Energieeffiziente Wohnungen kaufen: Hier ist das Angebot am größten
In 62 Regionen, überwiegend in Ostdeutschland und Südbayern, beträgt der Anteil der Wohnungen mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz mindestens 42,5 Prozent. An der Spitze steht der brandenburgische Landkreis Potsdam-Mittelmark mit 54,7 Prozent. Dahinter folgen der schleswig-holsteinische Landkreis Plön mit 53,3 Prozent, der sachsen-anhaltische Landkreis Börde mit 52,9 Prozent sowie der thüringische Saale-Holzland-Kreis mit 52,0 Prozent. Auch die bayerischen Landkreise Erding (51,5 Prozent) und Ebersberg (51,4 Prozent) zählen zu den Regionen mit besonders großem Angebot. Unter den Städten schaffen es Flensburg (50,1 Prozent) und Trier (49,0 Prozent) in die Top Ten.
Deutlich schwieriger haben es Kaufinteressierte in 92 Regionen, in denen der Anteil energieeffizienter Wohnungen unter 30 Prozent liegt. Am geringsten fällt das Angebot im sächsischen Landkreis Görlitz aus: Dort erreichen lediglich 13,3 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen die Klasse D oder besser. Es folgen die Stadt Frankfurt (Oder) in Brandenburg mit 17,7 Prozent sowie der Landkreis St. Wendel im Saarland und die Stadt Emden in Niedersachsen mit jeweils 19,9 Prozent. Auch die Landkreise Höxter in Nordrhein-Westfalen (20,1 Prozent) und Rhein-Hunsrück in Rheinland-Pfalz (20,5 Prozent) gehören zu den Schlusslichtern.
„Der Wohnatlas zeigt, wo Kaufinteressierte aus einem breiten Angebot an effizienten Eigentumswohnungen auswählen können. Der Vorteil liegt dabei nicht nur in den geringeren Heizkosten: Energieeffiziente Gebäude sind stabiler im Wert und schützen vor den Folgen künftiger Sanierungspflichten“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Wichtig ist dabei ein genauer Blick in Details, um Mängel und Sanierungsbedarfe beim Kauf einschätzen zu können. Dabei helfen Sachverständige.“
Trier führt unter den Großstädten
Unter den deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern liegt Trier vorn: 49,1 Prozent der dort angebotenen Eigentumswohnungen erreichen die Energieeffizienzklasse D oder besser – allerdings zu vergleichsweise hohen Preisen. Wer eine energieeffiziente Eigentumswohnung zu moderateren Konditionen sucht, wird eher in Chemnitz, Erfurt oder Bochum fündig. Dort liegen die Quadratmeterpreise trotz eines hohen Angebots an entsprechenden Wohnungen deutlich niedriger als in Trier.
| Rang | Stadt | Anteil Effizienzklasse D oder besser | Kaufpreis im Schnitt (Euro/m²) |
|---|---|---|---|
| 1 | Trier | 49,1 % | 4.422 |
| 2 | Jena | 48,9 % | 4.281 |
| 3 | Erlangen | 47,0 % | 5.363 |
| 4 | Rostock | 46,2 % | 4.112 |
| 5 | Chemnitz | 45,4 % | 1.447 |
| 6 | Freiburg im Breisgau | 44,1 % | 5.982 |
| 7 | Offenbach am Main | 41,5 % | 4.522 |
| 8 | Erfurt | 41,4 % | 2.813 |
| 9 | Ulm | 41,2 % | 5.040 |
| 10 | Bochum | 40,7 % | 2.715 |
Hamburg verlangt den höchsten Aufpreis für Energieeffizienz
Neben der Verfügbarkeit entscheidet vor allem der Preis darüber, wie leicht sich energieeffiziente Wohnungen kaufen lassen. In den sieben größten deutschen Metropolen kostet der Quadratmeter mit guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz im Schnitt 6.711 Euro – und damit 1.337 Euro mehr als bei Angeboten der Klassen E bis H.
Am deutlichsten fällt der Unterschied in Hamburg aus. Dort kostet eine Wohnung mit Effizienzklasse D oder besser im Schnitt 7.558 Euro pro Quadratmeter. Das sind rund 1.893 Euro beziehungsweise etwa ein Drittel mehr als bei einer weniger effizienten Wohnung. Es folgt München mit einem Aufschlag von 1.720 Euro. Deutlich günstiger kommt Energieeffizienz dagegen in Stuttgart: Dort beträgt die Differenz lediglich 772 Euro. Auch in Frankfurt am Main müssen Käuferinnen und Käufer mit einem spürbaren Aufschlag rechnen – Energieeffizienz kostet dort 29 Prozent mehr.
| Stadt | Preis Klasse A+ bis D (Euro/m²) | Preis Klasse E bis H (Euro/m²) | Differenz (Euro/m²) | Anteil Klasse A+ bis D |
|---|---|---|---|---|
| Hamburg | 7.558 | 5.665 | 1.893 | 38,6 % |
| München | 9.704 | 7.983 | 1.720 | 40,2 % |
| Frankfurt am Main | 7.089 | 5.490 | 1.599 | 38,4 % |
| Köln | 5.511 | 4.356 | 1.155 | 35,9 % |
| Düsseldorf | 5.649 | 4.520 | 1.129 | 33,2 % |
| Berlin | 6.327 | 5.235 | 1.092 | 38,4 % |
| Stuttgart | 5.141 | 4.370 | 772 | 26,2 % |
„In Regionen, wo die Preiseaufschläge für energieeffiziente Eigentumswohnungen sehr hoch sind, kann sich die Sanierung einer älteren oder weniger effizienten Immobilie lohnen“, sagt Beermann. „Ob der gesparte Aufpreis durch die Sanierungskosten aufgefressen wird, entscheiden im Einzelfall mehrere Faktoren. Beispielsweise spielen die Höhe der Rücklagen und das Alter der Heizungsanlagen eine Rolle. Neben dem Sanierungsbedarf ist auch die Anzahl der Wohneinheiten in der Immobilie relevant, denn energetische Maßnahmen betreffen die Eigentümergemeinschaft. So kostet die Dachdämmung in einem Vier-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem Gebäude mit 20 Wohnungen, wo sich der Aufwand auf mehr Schultern verteilen lässt.“
In zwölf Regionen ist der Kauf energieeffizienter Wohnungen sogar günstiger
Auch außerhalb der großen Städte wird Energieeffizienz mitunter teuer. In 83 Landkreisen und kreisfreien Städten liegt der durchschnittliche Preisaufschlag für Wohnungen der Klassen D und besser bei mindestens 1.000 Euro pro Quadratmeter. Den bundesweiten Rekord hält der bayerische Landkreis Miesbach mit einem Aufschlag von 3.133 Euro je Quadratmeter. Unter den zehn Regionen mit den höchsten Preisdifferenzen liegen fünf weitere in Bayern: Garmisch-Partenkirchen (2.239 Euro), Landsberg am Lech (1.771 Euro), Erding (1.677 Euro), Neustadt an der Aisch – Bad Windsheim (1.652 Euro) und die Landeshauptstadt München (1.720 Euro). Aus dem Norden zählen die Ferienregion Schleswig-Flensburg (2.130 Euro), der Landkreis Wesermarsch (1.846 Euro) und die Stadt Emden (1.711 Euro) ebenfalls zu den Regionen mit besonders hohen Aufschlägen.
Deutlich entspannter ist die Lage in 66 Regionen, in denen der Aufschlag unter 400 Euro pro Quadratmeter bleibt. Wer in zwölf davon energieeffiziente Wohnungen kaufen möchte, zahlt im Schnitt sogar weniger als für ein weniger effizientes Objekt. Im niedersächsischen Landkreis Aurich etwa liegt der Preis für effiziente Wohnungen um 868 Euro pro Quadratmeter unter dem Preis für Angebote der Klassen E bis H. Ähnliche Preisvorteile gibt es in den Landkreisen Zwickau, Rostock und Wittmund, während sich die Preise in den sächsischen Landkreisen Meißen und Vogtlandkreis kaum unterscheiden.
„Energieeffizienz ist aufgrund der aktuellen Entwicklungen jetzt noch wichtiger bei der Wahl einer Immobilie. Doch sie darf nie das einzige Entscheidungskriterium sein. In einigen Regionen ist schlicht das Angebot solcher Wohnungen sehr gering. Oder die Lage und Ausstattung der energieeffizienten Wohnung hat Nachteile oder passt nicht zu den persönlichen Anforderungen. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert halten oder steigern. Ein sehr energieeffizientes Objekt in Randlage oder einer weniger ansprechenden Umgebung wird trotz zusätzlicher Investitionen nicht zur Topimmobilie“, sagt Postbank-Experte Beermann.
Energieeffizienzklassen im Überblick
| Klasse | Endenergieverbrauch | Einordnung |
|---|---|---|
| A+ | unter 30 kWh/m² | Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40 – sehr energiesparend |
| A | 30 bis 50 kWh/m² | Niedrigenergiehaus, KfW-Effizienzhaus 55 – geringe Betriebskosten |
| B | 50 bis 75 kWh/m² | Normale Neubauten – gute Effizienz |
| C | 75 bis 100 kWh/m² | Mindestanforderung Neubau – durchschnittliche Betriebskosten |
| D | 100 bis 130 kWh/m² | Gut sanierte Bestandsbauten – leicht erhöhter Verbrauch |
| E | 130 bis 160 kWh/m² | Sanierte Altbauten – geringe Energieeffizienz |
| F | 160 bis 200 kWh/m² | Sanierte Altbauten – hoher Energieverbrauch |
| G | 200 bis 250 kWh/m² | Teilweise sanierte Altbauten – sehr hoher Verbrauch |
| H | ab 250 kWh/m² | Unsaniert oder sehr schlecht gedämmt – extrem hoher Verbrauch |
Zur Studie
Der Postbank Wohnatlas erscheint jährlich in mehreren Teilen und untersucht den deutschen Immobilienmarkt bis auf Kreisebene. Für den vorliegenden, fünften Teil des Wohnatlas 2026 hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) unter der Leitung von Dr. Dirck Süß die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in allen 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten ausgewertet. Datengrundlage war die Marktdatenbank der Value AG.
