Der demografische Wandel wird den deutschen Immobilienmarkt in den Ballungsräumen absehbar nicht entlasten. Das belegt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken. Für die Untersuchung „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“ wertete das IW sämtliche 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte aus. Bundesweit kommen ältere Eigentümerhaushalte und jüngere Mieterhaushalte auf jeweils rund 5,3 Millionen - eine rechnerische Balance, die allerdings erhebliche regionale Unterschiede überdeckt.
Immobilienmarkt in Großstädten: Woher soll das Angebot kommen?
Für die Studie stellte das IW Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren jenen Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren gegenüber, die als potenzielle Nachfrage gelten. Datengrundlage ist eine Sonderauswertung des Zensus 2022, ergänzt um Analysen zu Wohnflächenkonsum und Wanderungsbewegungen.
In 300 der 400 untersuchten Kreise und kreisfreien Städte übersteigt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte jene der jüngeren Mieterhaushalte - das betrifft insbesondere ländliche und strukturschwache Gegenden. Hier könnte der oft beschworene „Silver Tsunami“ rein rechnerisch ein größeres Angebot erzeugen, als die örtliche Nachfrage aufnehmen kann. In den Großstädten verhält es sich umgekehrt: Hier mangelt es an älteren Eigentümern, die genügend Wohnraum freisetzen könnten.
| Stadt | Rechnerisches Angebotsdefizit (Eigentümer 65+ gegenüber Mieter 30-44) |
|---|---|
| Berlin | −79 Prozent |
| Frankfurt am Main | −77 Prozent |
| Hamburg | −68 Prozent |
| Düsseldorf | −68 Prozent |
| München | −68 Prozent |
| Köln | −64 Prozent |
| Stuttgart (mit Umland: −14 Prozent) | −51 Prozent |
Unter den sieben größten deutschen Städten nähert sich laut Studie nur Stuttgart unter Einbeziehung des Umlands einem Gleichgewicht an. Von 70 untersuchten Großstädten genügt das potenzielle Angebot in 34 Fällen selbst unter Einbeziehung des Umlands nicht, um die Bedürfnisse jüngerer Haushalte zu stillen.
Ältere Eigentümer wohnen groß, jüngere Mieter zu klein
Wie weit Wohnwünsche und Wohnrealität am Immobilienmarkt auseinanderliegen, zeigt die Studie ebenfalls. Der Studie zufolge betrachten 37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren ihre Wohnung oder ihr Haus als zu groß, was etwa 2,6 Millionen Haushalten entspricht. Bei den jüngeren Mietern ist es umgekehrt: 35 Prozent empfinden ihre Wohnung als zu klein.
Wie das Statistische Bundesamt aus dem Mikrozensus 2022 berichtet, verfügen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren über 78,1 Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf. Das sind 28 Prozent mehr als bei den 45- bis 64-Jährigen mit 61 Quadratmetern. Zudem wohnen 78 Prozent der älteren Eigentümer bereits länger als 23 Jahre in derselben Wohnung.
IW-Immobilienökonom Pekka Sagner schätzt den Anteil der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren, die sich in den nächsten Jahrzehnten potenziell von ihrer Immobilie trennen könnten, in den meisten Bundesländern auf rund 28 bis 32 Prozent.
Bauzinsen: 4,13 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung
Wer am Immobilienmarkt kaufen will, muss derzeit deutlich höhere Finanzierungskosten einkalkulieren als vor wenigen Jahren. Laut Finanzierungsvermittler Dr. Klein betrug der günstigste effektive Zinssatz für zehnjährig gebundene Baudarlehen am 23. Oktober 2026 4,13 Prozent, zwölf Monate zuvor lag dieser Wert bei 3,38 Prozent. Zum Vergleich: Ende 2020 und Anfang 2022 bewegten sich die Zinsen noch in einer Spanne von etwa 0,4 bis 1,0 Prozent.
Bis Jahresende 2026 rechnet Dr. Klein mit Bauzinsen zwischen 4,0 und 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen. Für Oktober 2026 gibt Interhyp einen Bestzins von 4,42 Prozent an. Dort erwarten 80 Prozent der Banken im Panel stabile, 20 Prozent fallende Konditionen.
Auch die Einschätzung der Kaufinteressenten hat sich verändert. Laut der Interhyp-Studie zum Immobilienkauf vom Juni 2026 halten 46 Prozent der Befragten eine Immobilie in ihrer Wunschregion für „kaum leistbar“ - zwölf Monate zuvor waren es noch 39 Prozent. Parallel dazu kletterte das durchschnittliche Immobilienbudget von 348.800 auf 383.900 Euro, und 69 Prozent berichten von weiteren Preissteigerungen im Vorjahresvergleich.
Nachfrage junger Haushalte am Immobilienmarkt bleibt groß
Das Interesse der jüngeren Generation ist dennoch hoch. Laut der Interhyp-Wohntraumstudie 2026 vom 21. Oktober 2026 zeigen 80 Prozent der Mieter zwischen 23 und 30 Jahren Interesse an Wohneigentum. Ohne finanzielle Hilfe aus der Familie schätzen lediglich 32 Prozent den Erwerb als realistisch ein, während dieser Wert mit Unterstützung auf 67 Prozent springt. Die Babyboomer-Generation als Angebotsfaktor thematisiert diese Studie nicht.
Wie unterschiedlich die finanziellen Ausgangslagen sind, verdeutlicht ein IW-Kurzbericht aus dem Juli 2025, der sich auf Zahlen der Bundesbank stützt. Demnach besaß 2023 weniger als jeder zehnte unter 35-Jährige ein Eigenheim, während bei den 55- bis 64-Jährigen über die Hälfte der Haushalte zu den Eigentümern zählte. Diese ältere Altersgruppe verfügte über ein Medianvermögen von 241.100 Euro.
Energetischer Zustand beeinflusst die Preise am Immobilienmarkt
Beim Verkauf spielt außerdem der energetische Zustand eine Rolle. Eine im März 2026 veröffentlichte Auswertung des Immobilienportals immowelt, die auf einem hedonischen Preismodell basiert, zeigt: Häuser der schlechtesten Energieeffizienzklasse H werden im Schnitt rund 17 Prozent günstiger angeboten, verglichen mit ähnlichen Objekten der Klasse D. Bei Wohnungen fällt der Preisnachlass mit rund neun Prozent aus. Wohnungen der Klasse A+ werden dagegen rund 20 Prozent teurer angeboten.
