Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst einzieht, stellt sich im Vergleich zu einem Vermieter steuerlich erheblich schlechter. Das zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), die die steuerliche Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum und vermieteten Immobilien in Deutschland sowie sechs europäischen Vergleichsländern untersucht hat.
Konkret: Bei einer beispielhaften Eigentumswohnung in einer deutschen Metropole mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro verliert ein Selbstnutzer gegenüber einem Vermieter innerhalb von 15 Jahren rund 87.000 Euro. Vermieter erzielen in diesem Szenario eine Rendite auf das eingesetzte Kapital von knapp neun Prozent, Selbstnutzer kommen auf sechs Prozent. Außerhalb der Metropolen liegt der Steuernachteil laut Studie bei 40.000 bis 50.000 Euro.
Der Grund liegt in der steuerlichen Asymmetrie: Vermieter können ihre Immobilie abschreiben und Aufwendungen wie Kreditzinsen sowie Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen. Selbstnutzern bleibt das verwehrt. Die Studie geht von einer zu 80 Prozent fremdfinanzierten Bestandsimmobilie aus, berücksichtigt Sanierungs- und Renovierungskosten von 36.000 Euro sowie typische Erwerbsnebenkosten am Beispiel Nordrhein-Westfalens und aktuelle Zinskonditionen.
Deutschland als europäischer Sonderfall
In allen sechs Vergleichsländern begünstigt das Steuerrecht die Selbstnutzung, etwa durch niedrigere Kaufnebenkosten für Eigennutzer oder eine stärkere Besteuerung von Mieteinnahmen. In den Niederlanden erzielen Selbstnutzer mit rund zwölf Prozent eine fünfmal höhere Rendite als Vermieter. In Frankreich liegt die Rendite von Selbstnutzern gut zwei Prozentpunkte über der von Vermietern, in Österreich knapp einen Prozentpunkt.
In Deutschland verhält es sich umgekehrt: Vermieter erzielen im Durchschnitt mit rund sieben Prozent die höchste Rendite aller untersuchten Länder. Selbstnutzer erzielen die niedrigste. Diese Konstellation ist unter den untersuchten europäischen Ländern einmalig.
Die Folgen zeigen sich in der Eigentumsstruktur: In keinem anderen EU-Staat leben so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. 2022 lag die Wohneigentumsquote hierzulande bei nur 44 Prozent. Im EU-Schnitt sind es rund 70 Prozent.
Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer als möglicher Hebel
„Wohneigentum ist Vermögensaufbau und Altersvorsorge in einem – mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer könnte der Staat das fördern“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Eine Verschlechterung der steuerlichen Rahmenbedingungen für Vermieter sei dagegen keine zielführende Lösung. „Viele Menschen träumen vom Eigenheim – doch anders als in vielen anderen europäischen Ländern legt der deutsche Staat ihnen dabei Steine in den Weg“, so der Ökonom.
