#Viele Kunden haben Sorge, dass der Mieter die Miete nicht zahlt und sie auf den Kosten sitzen bleiben. Sie fragen sich, wie sie sich vor Mietausfällen schützen können und ob dies nicht das Risiko einer Immobilieninvestition zu hoch werden lässt.
Die Antwort:
Natürlich kann es in seltenen Fällen passieren, dass ein Mieter nicht zahlt. Allerdings kann dieses Risiko aktiv minimiert werden:
- Sorgfältige Mieterauswahl: Bonitätsprüfung, Gehaltsnachweise und Referenzen reduzieren das Risiko von Zahlungsausfällen erheblich
- Mietkaution: Diese bietet eine zusätzliche Sicherheit bei Zahlungsverzögerungen oder Schäden
- Vermietung in stabilen Lagen: In nachgefragten Regionen ist das Risiko von Leerstand und Mietausfall deutlich geringer
- Rücklagenbildung: Ein Teil der Mieteinnahmen sollte als Rücklage dienen, um mögliche Ausfälle problemlos überbrücken zu können
- Mietausfallversicherung: Diese kann in besonderen Fällen als zusätzliche Absicherung genutzt werden
Für die Mietersuche sollte grundsätzlich ein professioneller Makler oder eine Hausverwaltung beauftragt werden. Diese verfügen über Erfahrung, ein Gespür für Menschen und die Möglichkeit, Mieteranfragen direkt auf Plausibilität zu prüfen. Dies hilft, problematische Mieter von vornherein zu vermeiden.
Laut Haus & Grund Deutschland (Analyse 2020 – 2023) und GDV (2021) liegt die tatsächliche Wahrscheinlichkeit eines vorübergehenden Mietausfalls statistisch gesehen bei etwa zwei bis drei von 1.000 Fällen (0,2 bis 0,3 Prozent). Die oft gefürchteten Mietnomaden liegen nochmals deutlich darunter, bei circa 0,1 bis 0,2 von 1.000 Wohnungen (0,01 bis 0,02 Prozent).
Rechtliche Möglichkeiten
Die Hausverwaltung wird dabei immer im Vorfeld versuchen, eine gütliche Einigung mit dem Mieter zu erzielen, bevor sie im Auftrag des Eigentümers konkrete, formale rechtliche Schritte einleitet. Oft lassen sich Missverständnisse oder temporäre Zahlungsengpässe bereits durch klärende Gespräche und individuelle Zahlungsvereinbarungen lösen, sodass rechtliche Auseinandersetzungen gar nicht notwendig werden.
Sollte ein Mieter trotz aller Vorsicht und professioneller Verwaltung die Miete nicht zahlen, stehen dem Eigentümer klare rechtliche Möglichkeiten offen. Dazu gehören Mahnverfahren, Klage auf Zahlung und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei erheblichen Rückständen. Der Eigentümer ist dabei nicht auf sich allein gestellt: In der Regel übernimmt die beauftragte Hausverwaltung die gesamte Kommunikation und Organisation, einschließlich der Beauftragung eines Anwalts, falls erforderlich. So bleibt der Eigentümer entlastet und kann sich auf eine professionelle Abwicklung verlassen.
Dabei spielt es rechtlich keine Rolle, ob sich die Immobilie in der Nähe des eigenen Wohnorts oder 500 km entfernt befindet. Im Gegenteil: Es kann sogar ein Vorteil sein, wenn sich die Immobilie nicht im direkten Umfeld befindet. Warum?
- Bei einer Immobilie am eigenen Wohnort können unangenehme persönliche Begegnungen mit dem Mieter entstehen.
- Es können Gerüchte im Umfeld aufkommen, die vermeidbar sind.
- Persönliche Bindungen können eine rechtlich notwendige, klare Trennung erschweren.
Die professionelle Distanz hilft, Entscheidungen sachlich zu treffen und von Hausverwaltung und Anwalt umsetzen zu lassen.
Um sich gegen mögliche Verfahrenskosten abzusichern, gibt es Rechtsschutzversicherungen, die speziell auf Vermieter zugeschnitten sind und die Kosten für anwaltliche Beratung oder ein mögliches Verfahren übernehmen können. So kann der Eigentümer sicher sein, dass auch im Falle eines Rechtsstreits keine unkalkulierbaren Kosten auf ihn zukommen.
Erklären Sie Ihrem Kunden in ruhiger und motivierender Form: Selbst im seltenen Fall einer Nichtzahlung ist er nicht allein. Hausverwaltungen und Rechtsanwälte sind auf solche Fälle spezialisiert und kümmern sich um die Abwicklung. In den allermeisten Fällen lässt sich die Situation zügig und rechtssicher klären, ohne dass der Eigentümer selbst aktiv werden oder sich mit unangenehmen Situationen auseinandersetzen muss.
Kurz für Sie zusammengefasst
- Die Chance, dass bei rund 23 Millionen Mietwohnungen in Deutschland genau Ihr Kunde ausgerechnet einen vorübergehenden “Nichtzahler” erwischt liegt bei 2,5 : 1.000!
- Die Chance, dass genau Ihr Kunde ausgerechnet einen “Mietnomaden” erwischt liegt bei 1 : 10.000!
Dieses mathematisch geringe Risiko spiegelt sich auch in der sehr niedrigen Versicherungsprämie von sogenannten Mietausfall- oder Mietnomadenversicherungen wider, die als „Vollkasko-Versicherung für Immobilien“ gelten. Die Prämien für solche Versicherungen liegen beispielsweise bei einer versicherten Jahresmiete von 10.000 Euro und einem Sachschaden in gleicher Höhe bei etwa 100 Euro pro Jahr. Versicherungsprämien für Kapitalanlageimmobilien sind zudem normalerweise steuerlich absetzbar.
Statistik: Mietausfälle und Mietnomaden pro 1.000 Wohnungen
Die folgende Grafik zeigt anschaulich, wie selten tatsächliche Mietausfälle und Mietnomaden in der Praxis vorkommen: Mietnomaden Mietausfälle Anzahl pro 1000 Wohnungen
Sie erkennen hoffentlich: Selbst wenn es einmal zu einem seltenen Mietausfall kommt, lässt sich meist schon nach kurzer Zeit ein neuer Mieter finden. Entscheidend ist die lange Haltedauer einer Immobilie: Über viele Jahre gleichen sich einzelne Ausfälle nicht nur aus, sondern treten im Verhältnis zu den stabilen Einnahmen kaum ins Gewicht. Genau diese Langfristigkeit macht Immobilien so verlässlich und attraktiv als Kapitalanlage.
Ihre Aufgabe als Berater
Erklären Sie Ihrem Kunden realistisch und lebensnah, dass es kein risikofreies Investment gibt, dass aber eine Immobilie mit einer sauberen Strategie auch dieses Risiko handhabbar macht. Zeigen Sie, wie durch Mieterauswahl, den Einsatz von Hausverwaltungen, Rücklagen und gegebenenfalls einer Mietausfallversicherung dieses Thema im Griff behalten wird und wie selten tatsächliche Langzeitausfälle sind. So nehmen Sie Ihrem Kunden Ängste, schaffen Vertrauen und zeigen, dass Immobilien trotz dieser theoretischen Risiken eine der stabilsten Anlageformen darstellen.
Zusammenfassung
Das Risiko von Mietausfällen ist eine häufige Sorge, lässt sich jedoch durch professionelle Mieterauswahl, Rücklagenbildung, Hausverwaltungen und Mietausfallversicherungen wirksam minimieren. Statistisch liegt die Ausfallwahrscheinlichkeit bei lediglich 0,2 – 0,3 Prozent, Mietnomaden treten sogar noch seltener auf. Im Ernstfall sorgen Hausverwaltungen und rechtliche Schritte für eine geordnete und rechtssichere Lösung – ohne, dass der Eigentümer persönlich aktiv werden muss. Professionelle Distanz, klare Prozesse und ergänzender Versicherungsschutz schaffen Sicherheit.
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Über den Autor: Curt-Rudolf Christof beschreibt sich als Immobilienexperte, Vertriebsethiker und Fachbuchautor. Seit über 35 Jahren beschäftigt er sich mit Immobilieninvestitionen und der Beratung privater Kapitalanleger – von der Kundenberatung bis zur Produktentwicklung. Das Buch „Überzeugt überzeugen“ zielt darauf, wie Immobilienberatung verständlich und verantwortungsvoll gelingen kann. 258 Seiten, erschienen im Verlag BoD Books on Demand, ISBN: 978-3-6951-4293-4. Weitere Informationen: www.CurtRudolfChristof.de
