Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz aus dem Jahr 2023 und bringt zahlreiche Änderungen für Eigentümer und Vermieter mit sich. Nach Einschätzung des Immobilienverband Deutschland (IVD) werden einzelne Regelungen vereinfacht, zugleich entstehen insbesondere für vermietende Eigentümer neue finanzielle Belastungen.
„Viele Eigentümer fragen sich derzeit, welche Heizungsanlage sie künftig noch einbauen dürfen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden einzelne Regelungen vereinfacht. Allerdings kommen auch neue Belastungen auf Vermieter zu“, erklärt Henner Schmidt, Energieexperte des Immobilienverband Deutschland IVD.
Eine wichtige Änderung betrifft bestehende Heizungsanlagen. Die bisherige Pflicht zur Stilllegung von mehr als 30 Jahre alten Konstanttemperaturkesseln entfällt. Solange eine Anlage technisch funktioniert, darf sie weiter betrieben werden. Gleichzeitig werden die bisherigen Sonderregelungen für Gas-Etagenheizungen abgeschafft. Für sie gelten künftig dieselben Vorgaben wie für andere Gasheizungen.
Neue Vorgaben für Gas- und Ölheizungen
Mit dem neuen Gesetz dürfen Eigentümer wieder Gas- und Ölheizungen einbauen. Voraussetzung ist jedoch, dass diese schrittweise steigende Anteile von Biobrennstoffen oder Wasserstoff nutzen. Die sogenannte Biotreppe beginnt ab 2029 mit zehn Prozent und steigt bis 2035 auf 30 Prozent sowie ab 2040 auf 60 Prozent.
Alternativ kann die Vorgabe durch Hybridheizungen erfüllt werden, bei denen Gas oder Öl mit Wärmepumpen, Solarthermie oder fester Biomasse kombiniert werden. Auch Anlagen zur Wärmerückgewinnung sind von der Biotreppe ausgenommen.
Für Vermieter gelten jedoch andere wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Nach den neuen Regelungen müssen sie künftig die Hälfte der Kosten für beigemischtes Biogas, Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten übernehmen.
Zusätzliche Kosten für Vermieter
„Für vermietete Wohngebäude machen diese zusätzlichen Belastungen für Vermieter den Einbau einer neuen Gasheizung in der Regel unwirtschaftlich. 2035, wenn der Biogasanteil 30 Prozent erreicht, kann der Anteil des Vermieters ein Viertel der gesamten Heizkosten betragen. Auch die Wirtschaftlichkeit von Gas-Hybridheizungen sinkt gegenüber heute“, sagt Schmidt.
Zudem verweist der IVD auf die schrittweise Stilllegung von Teilen der Gasnetze in den kommenden Jahren. „Hinzu kommt, dass in den nächsten Jahren Teile der Gasnetze schrittweise stillgelegt werden und damit mancherorts die Option für eine Gasheizung entfällt. Auch dieser Aspekt muss bei einer langfristigen Investitionsentscheidung berücksichtigt werden“, so Schmidt.
Nach Einschätzung des Verbandes erweitern die neuen Regelungen zwar die Handlungsmöglichkeiten für selbst nutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern. Für vermietete Wohngebäude bleiben neue Gas- und Ölheizungen aufgrund der zusätzlichen Kosten in den meisten Fällen jedoch wirtschaftlich wenig attraktiv.
Der IVD empfiehlt, geplante Heizungsmodernisierungen frühzeitig gemeinsam mit qualifizierten Energieberatern und Fachbetrieben zu prüfen und verweist auf eine entsprechen Website des Verbands, um Energieberater zu finden.
