Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt weitreichende Änderungen für Eigentümer und Mieter. Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, das Inkrafttreten ist für den 1. November 2026 vorgesehen. Im Mittelpunkt der öffentlichen Debatte stehen bislang vor allem die künftig wieder zulässigen Gas- und Ölheizungen. Weniger Beachtung finden nach Einschätzung der Kanzlei Müller Radack Schultz dagegen die Änderungen am CO₂-Kostenaufteilungsgesetz.
Bereits seit dem 1. Januar 2023 können Vermieter den in den Heizkosten enthaltenen staatlichen CO₂-Preis nicht mehr vollständig auf Mieter umlegen. Wie hoch ihr Anteil ausfällt, richtet sich nach der energetischen Qualität des Gebäudes. Mit der Reform wird dieser Grundsatz nun auf weitere Kostenbestandteile ausgeweitet.
„Die öffentliche Diskussion konzentriert sich bislang fast ausschließlich auf die künftig wieder zulässigen Gas- und Ölheizungen. Weitgehend unbeachtet geblieben sind dagegen die erheblichen Änderungen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes, die für Vermieter und Mieter erhebliche finanzielle Auswirkungen haben werden“, so Rechtsanwalt Oliver Letzner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Partner der Kanzlei Müller Radack Schultz in Berlin.
Erweiterte Kostenverteilung bei neuen Heizungen
Künftig können Eigentümer wieder freier über die Wahl ihrer Heizungsanlage entscheiden. Neben Wärmepumpen bleiben auch neue Gas- und Ölheizungen zulässig. Voraussetzung ist allerdings, dass diese schrittweise mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe wie Biomethan oder Bioöl betrieben werden.
Für vermietende Eigentümer hat diese Entscheidung künftig auch mietrechtliche und wirtschaftliche Folgen. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz erfasst künftig nicht mehr nur den staatlichen CO₂-Preis, sondern erstmals auch bestimmte Betriebskosten, die durch den gesetzlich vorgeschriebenen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe sowie durch künftig anfallende Netzentgelte entstehen können. Diese Kosten lassen sich künftig ebenfalls nicht mehr vollständig auf Mieter umlegen.
„Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz entwickelt sich damit von einem Gesetz zur Verteilung der CO₂-Kosten zu einem Gesetz, das zusätzlich die Verteilung bestimmter Betriebskosten bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen regelt“, so Letzner.
Wirtschaftliche Folgen für Vermieter
Nach Einschätzung der Kanzlei reicht es künftig nicht mehr aus, allein die Investitionskosten einer Heizungsanlage zu vergleichen. Zwar können Gas- oder Ölheizungen in der Anschaffung günstiger sein als Wärmepumpen. Der gesetzlich vorgeschriebene steigende Anteil klimaneutraler Brennstoffe kann jedoch langfristig zu höheren Brennstoffkosten führen. Ein Teil dieses wirtschaftlichen Risikos verlagert sich damit vom Mieter auf den Vermieter.
Gleichzeitig werden auch Mieter von steigenden Brennstoffkosten betroffen sein. Die zusätzlichen Kosten infolge des vorgeschriebenen Einsatzes klimaneutraler Brennstoffe tragen sie weiterhin teilweise selbst.
„Viele Eigentümer werden künftig nicht mehr allein die Frage beantworten müssen, welche Heizungsanlage technisch zulässig ist. Entscheidend wird vielmehr sein, welche wirtschaftlichen Folgen die jeweilige Heizungsentscheidung langfristig für Vermieter und Mieter hat“, so Letzner.
