Der deutsche Wohnungsmarkt steht laut einem neuen Whitepaper von PTXRE an einem Wendepunkt. Neben der anhaltenden Knappheit rücken qualitative Veränderungen bei der Nachfrage, neue Investorenstrategien und ein verändertes Renditeprofil in den Vordergrund.
Zu den stabilen Treibern zählt weiter die hohe Mieterquote von rund 53 Prozent sowie die fortschreitende Urbanisierung. Gleichzeitig wird die Nachfrage differenzierter. Der Anteil der Ein-Personen-Haushalte liegt inzwischen bei mehr als 42 Prozent. Kleinere Haushalte, eine alternde Gesellschaft und eine höhere Mobilität erhöhen den Bedarf an flexiblen Wohnformen, kleineren Einheiten und altersgerechten Lösungen.
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE, sagt: „Die Nachfrage nach Wohnraum steigt nicht nur weiter an, sie wird vor allem komplexer. Wer heute investiert oder entwickelt, muss deutlich stärker verstehen, welche Zielgruppen mit welchen Anforderungen künftig den Markt prägen werden.“
Nachfrage nach Wohnraum wird differenzierter
Auf der Angebotsseite bleibt die Lage angespannt. Trotz einer leichten Erholung bei den Baugenehmigungen dürften die Fertigstellungen 2026 auf unter 200.000 Einheiten sinken. Damit bleibt der Neubau deutlich unter der politischen Zielmarke von 400.000 Wohnungen pro Jahr.
Beschleunigte Genehmigungsverfahren oder vereinfachte Baustandards können nach Einschätzung von PTXRE zwar punktuell helfen. Die grundlegenden wirtschaftlichen Hürden im Wohnungsbau lösen sie jedoch nicht. Als zentrale Belastungsfaktoren nennt das Whitepaper hohe Baukosten, Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen.
„Vor dem Hintergrund des anhaltend strukturellen Angebotsengpasses an Wohnungen ist auch mittelfristig mit weiter steigenden Mieten zu rechnen“, so Trumpp. In wirtschaftsstarken Regionen erwartet PTXRE ein Mietwachstum von über drei Prozent jährlich und damit mehr als die Inflationserwartung.
Wohnimmobilien: Laufende Erträge rücken in den Fokus
Auch auf Investorenseite verändert sich die Logik. Wohnimmobilien bleiben laut Whitepaper zwar die bevorzugte Assetklasse institutioneller Anleger. Nach Jahren, in denen vor allem Wertveränderungen die Performance prägten, rücken nun stabile laufende Erträge stärker in den Mittelpunkt.
Aktuell bestimmen laut PTXRE vor allem Ertragsrenditen von rund 3,0 bis 4,5 Prozent die Gesamtrendite. Kurzfristige Wertsteigerungen spielen dagegen eine geringere Rolle. Trumpp sagt: „Wir sehen einen Wechsel in der Investmentlogik. Der Wohnimmobilienmarkt wird wieder stärker von stabilen Erträgen getragen, nicht von kurzfristigen Preissteigerungen.“
Zugleich sieht PTXRE den Markt in einer Übergangsphase. Wesentliche Bewertungsanpassungen scheinen weitgehend vollzogen, während sich die Transaktionsmärkte langsam stabilisieren. Für langfristig orientierte Investoren kann das aktuelle Umfeld damit ein strategisch interessanter Einstiegszeitpunkt sein.
Das Whitepaper steht hier zum Download zur Verfügung:
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