Wer vor zehn Jahren einen Immobilienkredit aufgenommen hat, zahlt bei der Anschlussfinanzierung derzeit deutlich drauf. Das zeigt eine aktuelle Modellrechnung des Vergleichsportals Verivox. Bei einem Baukredit über 340.000 Euro aus dem Jahr 2016 steigt die monatliche Rate nach Ablauf der Zinsbindung um knapp 400 Euro. Wer die Angebote mehrerer Banken vergleicht, senkt die Zinskosten beim Anschlusskredit allerdings deutlich – im Modell um fast 10.000 Euro.
Zinsschock bei der Anschlussfinanzierung: Rate steigt um 383 Euro
Die Musterrechnung von Verivox bildet einen typischen Fall ab. Eigenheimbesitzer schlossen im September 2016 einen Kredit über 340.000 Euro ab, kalkuliert auf eine Gesamtlaufzeit von 35 Jahren. Die damalige Zinsbindung von zehn Jahren kostete sie 1,14 Prozent Zinsen, die Monatsrate lag bei 982 Euro. Für die Prolongation bietet die bisherige Bank nun 4,09 Prozent Zinsen an – ein Wert, der aktuellen Bauzinsen aus dem mittleren Preissegment entspricht. Bleibt die Gesamtlaufzeit unverändert, steigt die Rate dadurch auf rund 1.365 Euro. Das sind 383 Euro mehr im Monat.
„Viele Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung in nächster Zeit aufläuft, müssen sich bei ihrer Anschlussfinanzierung auf eine deutlich höhere monatliche Belastung einstellen. Umso wichtiger ist es, das Prolongationsangebot der bisherigen Bank nicht einfach ungeprüft anzunehmen, sondern verschiedene Konditionen zu vergleichen“, erklärt Oliver Maier, der die Geschäfte der Verivox Finanzvergleich GmbH führt. Eine Checkliste für die Anschlussfinanzierung hilft dabei, keinen wichtigen Schritt zu vergessen.
Zinsbindung läuft aus: Fast jede zweite Finanzierung von 2016 betroffen
Was sich aktuell bei den Anschlussfinanzierungen abzeichnet, ist vermutlich nur der Auftakt einer größeren Entwicklung. Zahlen der Finanzierungsplattform Europace zufolge wählte fast jeder zweite Kreditnehmer, der 2016 eine Baufinanzierung abschloss, eine zehnjährige Zinsbindungsfrist. Eine große Zahl von Darlehensnehmern steht deshalb jetzt vor der Notwendigkeit, ihre Finanzierung zu merklich gestiegenen Zinssätzen fortzuführen oder neu aufzusetzen. Wie groß dieses Potenzial für Banken und Vermittler ist, beschreibt Ricardo Tunnissen in seiner Einschätzung zur Anschlussfinanzierungs-Welle.
In den kommenden Jahren dürfte sich das Problem sogar verschärfen. Bis zum Jahr 2021 nahm die Menge der vergebenen Baufinanzierungen deutlich zu. Allein 2021 kamen 21 Prozent mehr Baukredite zustande als 2016. Auch diese Darlehen entstanden größtenteils in der Phase historisch niedriger Bauzinsen. Sobald ihre Zinsbindungen enden, steht einer noch größeren Zahl von Immobilienbesitzern eine teure Anschlussfinanzierung bevor.
Zinsvergleich bei der Anschlussfinanzierung spart bis zu 9.930 Euro
Ein Bankwechsel lohnt sich aus zwei Gründen. Zum einen bewertet die Bank die Immobilie bei der neuen Finanzierung neu. Zum anderen sichern sich Kreditnehmer dadurch oft spürbar günstigere Zinsen. Wie aus Daten des Statistischen Bundesamts hervorgeht, haben sich Immobilienpreise binnen der letzten zehn Jahre im Durchschnitt um 53 Prozent verteuert. Verivox rechnet in der Musterrechnung zudem die altersbedingte Wertminderung des Eigenheims gegen. Daraus ergibt sich ein neuer Immobilienwert von 532.000 Euro.
„Wer weniger als 60 Prozent des Objektwerts als Kredit aufnimmt, profitiert bei vielen Banken von besonders attraktiven Zinsen“, erklärt Oliver Maier. „Aufgrund der Neubewertung liegt der benötigte Kreditbetrag der Anschlussfinanzierung deutlich unter dieser Schwelle.“ Die Höhe der Restschuld nach zehn Jahren bleibt in der Verivox-Mitteilung offen.
Entscheiden sich die Eigenheimbesitzer im Modell für eine besonders günstige Bank, lässt sich der neue Kredit bereits mit einem Zinssatz von 3,67 Prozent abschließen. Im Vergleich zur Verlängerung bei der aktuellen Bank reduziert sich die Zinsbelastung dadurch insgesamt um 9.930 Euro. Wieviel das im Monat ausmacht, ist der Verivox-Mitteilung nicht zu entnehmen.
| Finanzierungsschritt | Zinssatz | Monatliche Rate | Ersparnis gegenüber Prolongation |
|---|---|---|---|
| Kreditaufnahme 2016 | 1,14 Prozent | 982 Euro | – |
| Prolongation bisherige Bank | 4,09 Prozent | 1.365 Euro | – |
| Wechsel zu günstigerer Bank | 3,67 Prozent | k.A. | 9.930 Euro |
Bankwechsel bei der Prolongation: Überschaubarer Aufwand
Ein Wechsel zu einer neuen Bank erfordert zwar etwas Aufwand, bleibt aber überschaubar. Kreditnehmer müssen erneut Unterlagen einreichen und die Grundschuld umschreiben lassen. Ein Teil der Nachweise liegt meist noch von der ersten Finanzierungsanfrage vor. Zusätzlich benötigte Gehalts- und Vermögensnachweise lassen sich schnell zusammenstellen. Für die Abtretung der Grundschuld fallen in der Regel nur wenige hundert Euro an Kosten an. Diesen Kosten steht bei der Anschlussfinanzierung meist ein deutlich größeres Einsparpotenzial gegenüber, wenn zu einer günstigeren Bank gewechselt wird. Weitere Tipps rund um Sondertilgungen und den richtigen Zeitpunkt für den Wechsel liefert der Beitrag Von Sondertilgung bis Anschlusskredit: Fünf Regeln für die Baufinanzierung.
