Herr Hagen, die Stimmung am Immobilienmarkt ist verhalten. Wie erleben Sie das als Zweitmarktspezialist?
Hagen: Was nach Gegenwind aussieht, ist für uns Rückenwind. Höhere Zinsen und die allgemeine Zurückhaltung führen dazu, dass am Zweitmarkt deutlich mehr Anteile qualitativ hochwertiger Immobilienfonds angeboten werden. Wir können aussuchen, und wir kaufen zu Kursen, die wir vor zwei, drei Jahren so nicht gesehen haben. Wir prognostizieren dabei nicht auf der grünen Wiese, sondern arbeiten mit belastbaren Ist-Daten der Zielfonds. Objekt, Mieter, Vermietungsquote, Finanzierung, all das liegt offen.
Was bedeutet das für Ihren aktuellen Publikumsfonds, den HTB 15?
Hagen: Der HTB 15 ist im Dezember 2025 in den Vertrieb gestartet und baut ein breit diversifiziertes Portfolio aus rund 50 deutschen Immobilienfonds auf. Büro, Einzelhandel, Pflege, Logistik, Wohnen. Die Ankaufskurse sind so attraktiv wie lange nicht. Das zeigt auch der Vorgänger: Der HTB 14 wurde wegen der starken Nachfrage von 20 auf 30 Millionen Euro aufgestockt, und die günstigen Einstandspreise schlagen sich dort bereits in belastbaren Ausschüttungen nieder.
Woher kommt dieser günstige Einkauf?
Hagen: Am Zweitmarkt entsteht der Preis durch Angebot und Nachfrage, nicht durch den Net Asset Value eines Initiators. Wer vorzeitig aussteigen möchte, akzeptiert Abschläge. Diese Abschläge sind unsere Rendite von morgen. Dazu kommt unsere umfangreiche Datenbank, die nahezu das gesamte für uns relevante Marktsegment abdeckt. Wir setzen zudem weder Fremdkapital noch Fremdwährungen ein.
Sie weiten das Geschäft auf offene Immobilienfonds aus. Was steckt dahinter?
Hagen: Viele Anleger offener Immobilienfonds stehen aktuell vor Rücknahmebeschränkungen und längeren Haltefristen. Gleichzeitig entstehen dort Opportunitäten ganz ähnlich wie bei geschlossenen Fonds: qualitativ gute Anteile, die aus individuellen Gründen kurzfristig verkauft werden sollen. Mit dem HTB 16 Zweitmarktstrategie Plus haben wir einen Spezial-AIF aufgelegt, der genau diese Anteile ankauft. Verkäufern bieten wir eine professionelle Exit-Lösung zu festen Konditionen, unseren Investoren ein neues Segment mit attraktiven Einstiegspreisen.
Wie hoch sind die Abschläge?
Hagen: Zur Orientierung: Wir haben zuletzt Kaufangebote für Anteile an Fonds wie Swiss Life, grundbesitz Fokus Deutschland und dem Habona Nahversorgungsfonds veröffentlicht. Die Abschläge gegenüber dem Rückgabepreis lagen bei rund 25 Prozent. Der Verkäufer erhält Liquidität ohne Wartezeit, und unser Fonds erwirbt Substanz zu Konditionen, die der reguläre Rückgabemechanismus so nicht bietet.
Warum trauen Sie sich den Schritt auf offene Fonds zu?
Hagen: Weil die Kompetenz identisch ist. In beiden Fällen geht es darum, Immobilien, Standorte, Mieter und Finanzierungen präzise zu bewerten. Das machen wir seit über 20 Jahren. Die rechtliche Hülle ändert sich, der Bewertungsprozess bleibt. Wir sind BaFin-reguliert, jeder Ankauf wird sowohl intern als auch extern geprüft. Das gilt für den HTB 15 wie für den HTB 16.
