Die zunehmende Hitzebelastung entwickelt sich zu einem strukturellen Risiko für die Immobilienwirtschaft. Das ist das Ergebnis einer deutschlandweiten Analyse von Wüest Partner. Demnach beeinflussen steigende Temperaturen die Standortqualität, die Nutzbarkeit von Gebäuden sowie die Anforderungen an Immobilien zunehmend. Besonders betroffen sind dicht bebaute Regionen im Südwesten Deutschlands.
„Klimatische Risiken sollten in Standort-, ESG- und Investitionsentscheidungen frühzeitig mitgedacht werden“, erklärt Sophie Nieder, Senior Economic Market Analyst bei Wüest Partner. „Für Investoren, Eigentümer und Kommunen wird es zunehmend entscheidend, die klimatische Qualität eines Standorts frühzeitig zu verstehen und dort, wo erforderlich, die richtigen Maßnahmen zu ergreifen.“
Die Untersuchung weist deutliche regionale Unterschiede aus. Besonders hohe Belastungswerte verzeichnen das Rhein-Ruhr-Gebiet, die Metropolregionen Berlin, Hamburg, München und Stuttgart sowie vor allem das Rhein-Neckar- und Oberrheingebiet. Dort führen hohe klimatische Grundbelastungen, dichte Bebauung und starke Versiegelung zu den bundesweit höchsten Hitzestresswerten.
Hitzestress unterscheidet sich bis auf Quartiersebene
Deutlich niedrigere Belastungen finden sich in küstennahen Regionen sowie in waldreichen Gemeinden und Gebieten mit hohen Grün- und Wasseranteilen. Große Wasserflächen und eine bessere Luftzirkulation wirken dort temperaturausgleichend.
Die Studie zeigt zudem, dass sich Hitzestress nicht allein auf Stadtebene bewerten lässt. Selbst benachbarte Quartiere können erhebliche Unterschiede aufweisen. Als Beispiel nennt Wüest Partner die Hamburger Stadtteile Ottensen und Othmarschen. Ottensen erreicht einen deutlich höheren Hitzestressindex. Verantwortlich sind unter anderem Unterschiede bei Bebauungsdichte, Versiegelung, Grünflächen und Freiräumen.
„Unsere Ergebnisse machen deutlich, dass die Mikrolage künftig noch stärker über die klimatische Qualität eines Standorts entscheidet. Grünflächen, Freiräume und Wasserlagen entwickeln sich zunehmend zu relevanten Faktoren für Immobilien und Quartiere“, erklärt Lucas Bensch, Senior Data Scientist bei Wüest Partner.
Hitzestress gewinnt für ESG und Investitionen an Bedeutung
Auch der Vergleich ganzer Städte verdeutlicht die Unterschiede. Hamburg erreicht einen durchschnittlichen Hitzestresswert von 0,44. Ludwigshafen am Rhein kommt dagegen auf 0,65 und liegt damit nahezu am oberen Ende der Skala. Bundesweit reichen die durchschnittlichen Gemeindewerte von 0,10 bis 0,66.
Nach Einschätzung von Wüest Partner sollte Hitzestress künftig stärker in Standortanalysen, ESG-Bewertungen, Ankaufsprüfungen und Portfoliostrategien berücksichtigt werden. Höhere Kühlungsbedarfe, steigende Betriebskosten und mögliche Nutzungseinschränkungen können die Wirtschaftlichkeit und langfristige Werthaltigkeit von Immobilien beeinflussen. Hinzu kommen Investitionen in Klimaanpassungsmaßnahmen wie Begrünung, Verschattung oder Entsiegelung. Gleichzeitig gewinnen physische Klimarisiken im Rahmen regulatorischer ESG-Anforderungen an Bedeutung.
„Urbane Hitzebelastung entwickelt sich zu einem relevanten Standortfaktor. Für Investoren und Kommunen wird es deshalb immer wichtiger, klimatische Risiken frühzeitig zu identifizieren und in Planungs- und Investitionsentscheidungen einzubeziehen“, erklärt Sophie Nieder.
Für die Studie entwickelte Wüest Partner nach eigenen Angaben einen strukturellen Hitzestressindex, der Siedlungsräume in Deutschland anhand klimatischer, städtebaulicher und demografischer Faktoren bewertet. Die Berechnung erfolgt demnach auf einer Rasterebene von 100 mal 100 Metern und ermöglicht Analysen vom bundesweiten Überblick bis zur Mikrolage. Anders als klassische Temperaturindizes berücksichtigt der Index neben der langfristigen Häufigkeit von Hitzetagen auch den Versiegelungsgrad, den Baumbestand, Wasserflächen sowie den Anteil besonders vulnerabler Bevölkerungsgruppen. Dadurch können Standorte mit ähnlichen Temperaturen deutlich unterschiedliche Hitzestresswerte aufweisen.
