Der Nahostkonflikt hat die Stimmung in der deutschen Immobilienfinanzierung abrupt gedreht. Noch Ende Februar 2026 betrachteten rund 40 Prozent der befragten Kreditinstitute steigende Finanzierungskosten als zentrale Herausforderung für den Markt – ein Jahr zuvor waren es knapp die Hälfte. Unmittelbar nach Beginn der militärischen Auseinandersetzungen am 28. Februar 2026 und der Sperrung der Straße von Hormus schnellte dieser Anteil auf über 90 Prozent.
Das sind die zentralen Befunde der aktuellen Bankenbefragung, die EY-Parthenon von Februar bis März 2026, also unmittelbar um den Kriegsbeginn, unter 58 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten in Deutschland durchgeführt hat. Befragt wurden große Privatbanken, Landesbanken und größere Sparkassen. Ergänzend flossen Einschätzungen von 26 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen ein.
Der Blick in die Kreditbücher zeigt strukturellen Handlungsbedarf: Bei rund der Hälfte der Institute liegt der Anteil hochvolumiger Refinanzierungen bei über 40 Prozent der Bestände, bei jeweils vier Prozent sogar bei mehr als 60 beziehungsweise mehr als 80 Prozent. Gleichzeitig hat sich die NPL-Quote, also der Anteil der gestörten Kreditverhältnisse (Non Performing Loans), am deutschen Immobilienmarkt seit 2022 von 1,5 auf zuletzt fast fünf Prozent mehr als verdreifacht.
Abwarten funktioniert nicht mehr
Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie, ordnet die Lage ein: „Nach der Corona-Pandemie, dem Ukrainekrieg und der Zinswende hatte sich das Immobilienfinanzierungsumfeld nur scheinbar stabilisiert. Mit den jüngsten Entwicklungen ist ein erneuter Kostenanstieg höchst wahrscheinlich – das Prinzip ‚Abwarten und Hoffen‘ gerät jetzt bei bereits zuvor notleidenden Immobilien endgültig an seine Grenzen.“
Sein Co-Autor Korbinian Gennies, ebenfalls Partner bei EY-Parthenon, ergänzt: „Die aktive Restrukturierung von Immobilienengagements ist heute unverzichtbar, um Refinanzierungsrisiken zu begrenzen, bilanzielle Belastungen zu kontrollieren und die aktuellen Marktphase tragfähig zu bewältigen.“
Die Aussichten bleiben vorerst gedämpft. Rund die Hälfte der befragten Institute erwartet für 2026 eine eher negative Marktentwicklung, die andere Hälfte prognostiziert eine Seitwärtsbewegung bis 2027 und darüber hinaus. Eine erkennbare Trendwende erwarten rund 60 Prozent der Institute erst ab 2029.
Restrukturierung gewinnt an Gewicht
Bei der Wahl der Strategie für Distressed Assets dominiert weiterhin „Amend & Extend“ – also die Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen. 80 Prozent der befragten Kreditinstitute greifen auf dieses Instrument zurück. Daneben gewinnen aktivere Ansätze an Boden: Rettungserwerbe und Plattformlösungen unter direkter Beteiligung der Banken wurden zuletzt häufiger als relevante Restrukturierungsstrategie eingestuft – ihr Anteil stieg von zehn Prozent im dritten Quartal 2025 auf nun 20 Prozent. NPL-Transaktionen legten ebenfalls leicht zu, von 32 auf 36 Prozent.
Rudel beschreibt den Moment als strategische Weichenstellung: „Die aktuelle Immobilienmarktphase markiert einen strategischen Wendepunkt, an dem sich entscheidet, ob Banken Risiken weiterhin reaktiv verwalten oder ihre Bilanz-, Kapital- und Risikosteuerung proaktiv an ein strukturell verändertes Umfeld anpassen.“
Dass alternative Lösungsmodelle bislang nur eingeschränkt zum Einsatz kommen, hat konkrete Ursachen. Regulatorische Anforderungen nennen 70 Prozent der Institute als Hürde, ein ungünstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis 63 Prozent, fehlende immobilienspezifische Kompetenzen 57 Prozent.
Insolvenzrisiken bei Projektentwicklungen rückläufig
Beim Insolvenzrisiko zeichnet sich eine vorsichtige Entspannung ab. Bei Projektentwicklungen rechnen 30 Prozent der Institute mit einer steigenden Anzahl an Insolvenzen – gegenüber 61 Prozent im dritten Quartal 2025 ein deutlicher Rückgang. Auch bei Bestandsobjekten hellte sich der Blick auf: Im dritten Quartal 2025 erwarteten noch 45 Prozent mehr Insolvenzen, im ersten Quartal 2026 sind es noch 13 Prozent. Gennies mahnt jedoch zur Vorsicht: „Das veränderte Risikoempfinden der Immobilienfinanzierer zeigt – bei allen strukturellen Belastungen – erste Entspannungssignale. Es handelt sich aber weniger um eine nachhaltige Erholung als vielmehr um eine Normalisierung der Erwartungen nach einer Phase stark erhöhter Unsicherheit.“
Die einzelnen Assetklassen entwickeln sich weiterhin auseinander. Büro- und Einzelhandelsimmobilien stehen unter strukturellem Druck: Im Bürosegment bremsen gesamtwirtschaftliche Lage, Flächenkonsolidierung, höhere Anforderungen an Gebäudequalität und verändertes Arbeitsverhalten. Im Einzelhandel wirkt der Onlinehandel als dauerhafter Belastungsfaktor.
Wohnsegment stabiler, aber weiter angespannt
Das Wohnsegment zeigt sich stabiler, bleibt aber angespannt. Im Retail- beziehungsweise Privatkundensegment stehen Finanzierungskosten mit 70 Prozent und Baukosten mit 60 Prozent als Haupthürden im Vordergrund. Rudel dazu: „Die Kombination aus hohem Zinsniveau und anhaltend hohen Baukosten verringert die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage stärker in Richtung Bestandsimmobilien, sodass Neubau weiter an Attraktivität verliert.“
Institutionelle Investoren sehen sich vor allem durch hohe Baukosten (70 Prozent) und regulatorische Anforderungen (63 Prozent) gebremst und konzentrieren sich zunehmend auf Bestandsportfolios. Gennies: „Die zunehmende Politisierung des Wohnsegments und der damit einhergehende Verlust an stabilen Rahmenbedingungen stören die Investitionsbereitschaft von Kapitalgebern empfindlich. Das Angebotsdefizit des Wohnungsmarkts droht sich dadurch langfristig zu verfestigen.“
