Rund um den Münchner Hauptbahnhof entstehen derzeit mehr als 230.000 Quadratmeter neue Büroflächen. Das entspricht etwa einem Drittel der gesamten Münchner Pipeline. Bislang war diese Entwicklung jedoch nur schwer zu analysieren, da das Gebiet in Marktberichten nicht als eigenständige Mikrolage geführt wurde.
Nun haben acht Immobilienberatungen gemeinsam mit Vertretern der Landeshauptstadt München den räumlichen Umgriff des sogenannten Central Quartiers definiert. Künftig wird das Areal als eigenständige Büromikrolage im Teilmarkt Innenstadt beziehungsweise Central Business District geführt. Der neu geschaffene Rahmen unterscheidet zwischen einem Core-Bereich und einem Expansionsbereich.
Ziel der Abgrenzung ist es, einen einheitlichen Datenrahmen zu schaffen. Damit lassen sich Kennzahlen wie Mietentwicklung, Flächenumsatz und Projektpipeline erstmals konsistent erfassen und mit anderen Lagen vergleichen.
Marktkennzahlen werden erstmals vergleichbar
Die Neubaumieten im Central Quartier liegen aktuell je nach Projekt zwischen 45 und 55 Euro pro Quadratmeter. Damit positioniert sich das Gebiet unterhalb der Altstadt, aber oberhalb von etablierten Lagen wie der Schwanthalerhöhe oder dem Arnulfpark. Die durchschnittliche Büromiete in München lag 2025 bei 27,26 Euro pro Quadratmeter, während die Spitzenmiete die Marke von 60 Euro überschritten hat.
Auch die Bodenwerte zeigen die Dynamik des Standorts. Seit 2012 sind diese laut Marktdaten um rund 250 Prozent gestiegen. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote mit 3,1 Prozent vergleichsweise niedrig. Mit der neuen Abgrenzung wird ein Marktgebiet sichtbar, das bislang mehrere Teilmärkte überlagerte. Das Umfeld rund um den Hauptbahnhof sprengte bisher gängige Research-Strukturen, da es funktional und räumlich verschiedene Lagen berührt.
Infrastruktur treibt Entwicklung im Quartier
Ein wesentlicher Treiber ist der Umbau des Münchner Hauptbahnhofs zu einem zentralen Verkehrsknoten. Künftig soll das tägliche Fahrgastaufkommen von derzeit rund 450.000 auf bis zu 850.000 steigen. In Kombination mit dem S-Bahn-Netz ergibt sich ein Einzugsgebiet von etwa 2,9 Millionen Arbeitskräften innerhalb von 60 Minuten. Zudem haben sich internationale Unternehmen wie Google und Apple bereits im direkten Umfeld angesiedelt. Die hohe Erreichbarkeit und zentrale Lage erhöhen damit die Attraktivität für weitere Nutzer.
Gleichzeitig unterscheidet sich die Entwicklung des Quartiers von klassischen Großprojekten. Es handelt sich um einen gewachsenen Stadtraum mit kleinteiligen Eigentümerstrukturen, hoher baulicher Dichte und vielen Bestandsgebäuden. Ein übergeordneter Masterplan fehlt, wodurch die Transformation bislang fragmentiert verlief.
Gemeinsamer Rahmen für Entwicklung und Planung
Die neue räumliche Definition soll nicht nur die Marktanalyse verbessern, sondern auch als Grundlage für die weitere Quartiersentwicklung dienen. Themen wie Nutzungsmischung, öffentliche Räume oder Klimaresilienz lassen sich damit projektübergreifend betrachten.
Die Abgrenzung folgt dabei drei Kriterien: einer eigenen Identität des Gebiets, funktionalen Unterschieden zu angrenzenden Stadträumen sowie architektonischen Übergängen an den Rändern. Starre Grenzen wurden bewusst vermieden, um der dynamischen Entwicklung Rechnung zu tragen.
Michael Ehret, Gründer der Ehret+Klein AG, sagt: „Das Central Quartier ist kein Reißbrett-Projekt, sondern ein gewachsener Stadtraum mit Dutzenden Eigentümern und Projekten. Genau deshalb braucht es einen gemeinsamen Rahmen. Nicht, um die Vielfalt zu vereinheitlichen, sondern um sie lesbar zu machen.“ Prof. Dr. Matthias Ottmann, Geschäftsführer der Urban Progress GmbH, ergänzt: „Wer im Central Quartier entwickelt, merkt schnell, dass sein eigenes Projekt in einem größeren Zusammenhang steht. Aus diesem Grund haben wir es für notwendig erachtet, unsere Kräfte zu bündeln und gemeinsame Anstrengungen zu unternehmen, um dem Viertel Gewicht und Charakter in der öffentlichen Wahrnehmung zu geben.“
Stefan Schillinger, Geschäftsführer von Accumulata, betont: „Der Umgriff ist kein Marketing-Claim, sondern ein Arbeitsinstrument. Acht unabhängige Beratungshäuser haben unter Beteiligung der Stadt gemeinsam einen Rahmen geschaffen, mit dem sich das Central Quartier als Standort systematisch bewerten lässt.“
