Catella Research hat den Residential Market Overview für das erste Quartal 2026 veröffentlicht. Der halbjährlich erscheinende Bericht basiert auf Daten aus 59 Städten in 16 europäischen Ländern und zeichnet ein einheitliches Bild: Die Angebotsengpässe auf den europäischen Wohnungsmärkten verschärfen sich weiter.
Den Angaben zufolge gingen die Wohnungsfertigstellungen in den untersuchten Ländern im Zeitraum 2023 bis 2025 im Vergleich zu 2019 bis 2021 im Durchschnitt um rund 15 Prozent zurück. Noch deutlicher fiel der Rückgang bei den Baugenehmigungen aus – als Frühindikator für künftige Fertigstellungen sanken sie im selben Zeitraum um rund 20 Prozent.
„Die Daten zeigen, dass die Wohnungsknappheit in Europa nach wie vor in erster Linie auf ein Angebotsproblem zurückzuführen ist“, sagt Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei der Catella Investment Management GmbH (CIM). „In vielen europäischen Städten verzögert sich jede Entlastung angespannter Wohnungsmärkte weiter – der strukturelle Nachfrageüberhang dürfte in den kommenden Jahren kaum abgebaut werden.“
Nordeuropa mit stärksten Rückgängen
Besonders ausgeprägt sind die Rückgänge in Nordeuropa. In Finnland sanken die Fertigstellungen um 36 Prozent, die Baugenehmigungen sogar um 58 Prozent. Schweden verzeichnete Rückgänge von 39 beziehungsweise 57 Prozent. Auch Österreich und Dänemark registrierten deutliche Abschwächungen bei den zentralen Angebotsindikatoren.
Südeuropa zeigt eine abweichende Entwicklung – allerdings von einem strukturell niedrigen Ausgangsniveau. Spanien und Portugal sind die einzigen Märkte, in denen sowohl Baugenehmigungen als auch Fertigstellungen gestiegen sind. Das immer noch geringe Niveau reicht jedoch nicht aus, um den Nachfragedruck in Städten wie Madrid, Barcelona und Lissabon spürbar zu reduzieren. Spanien weist zudem die geringste Zahl an Neubauwohnungen je Haushalt innerhalb der Vergleichsgruppe auf.
Irland sticht mit der höchsten Bautätigkeit je 1.000 Haushalte hervor, ohne dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bisher wesentlich abgebaut werden konnte. Dublin bleibt mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 47,00 Euro pro Quadratmeter der teuerste Mietmarkt in Europa – getragen von robustem Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum. Über alle untersuchten Städte hinweg lag die durchschnittliche Neuvertragsmiete in Q1 2026 bei 20,68 Euro pro Quadratmeter, nach 20,43 Euro pro Quadratmeter sechs Monate zuvor. Auf Dublin folgen London, Zürich und Genf.
Regulierung und Steuern prägen lokale Renditedynamiken
Die europäischen Spitzenrenditen lagen in Q1 2026 bei 4,54 Prozent, gegenüber 4,57 Prozent sechs Monate zuvor, und blieben damit weitgehend stabil. Regulatorische Veränderungen beeinflussen jedoch die lokale Dynamik. In den Niederlanden haben gesenkten Grunderwerbsteuern die Preisbildung gestützt und zu einer Renditekompression geführt. In Barcelona dürften erhöhte Transaktionssteuern mittelfristig zu einem Renditeanstieg führen, auch wenn das Niveau derzeit noch stabil bei 4,80 Prozent liegt.
Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise stiegen in Europa leicht auf 5.859 Euro pro Quadratmeter, nach 5.795 Euro pro Quadratmeter in Q3 2025. Die Schweizer Städte Genf und Zürich führen das Ranking an, gefolgt von London, Luxemburg und Bern.
Deutschland: München mit höchsten Kauf- und Mietpreisen
Deutschland ist Catella zufolge von der Angebotsknappheit im Wohnungssegment in erheblichem Maße betroffen. Die Zahl der Fertigstellungen je 1.000 Haushalte sank zwischen 2023 und 2025 um 17 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 bis 2021. Die Baugenehmigungen gingen im selben Zeitraum um 41 Prozent zurück. Die Mieten sind seit Q3 2025 inflationskonform gestiegen, wobei Berlin und München mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von fünf beziehungsweise vier Prozent den stärksten Anstieg verzeichneten.
München bleibt der teuerste Mietmarkt in Deutschland mit einer Durchschnittsmiete von 24,90 Euro pro Quadratmeter und verzeichnet zugleich die höchsten Kaufpreise für Wohnimmobilien: 9.830 Euro pro Quadratmeter in Q1 2026, gefolgt von Frankfurt und Hamburg. Die Spitzenrenditen in Deutschland bewegen sich zwischen 3,90 Prozent in München und 5,10 Prozent in Leipzig. Während sich die großen Metropolregionen durch ein hohes Preis- und Mietniveau auszeichnen, bieten periphere Märkte wie Leipzig vergleichsweise attraktive Renditen bei deutlich niedrigerem Einstiegspreisniveau.
