Produktionshallen, Logistikzentren oder Unternehmenszentralen binden oftmals erhebliches Kapital in Unternehmen, werden im M&A-Prozess jedoch vielfach lediglich als Beiwerk oder gar Kostenverursacher betrachtet. Dabei kann gerade die Immobilie zum strategischen Hebel werden, um Transaktionen effizienter zu finanzieren, Eigenkapital freizusetzen und gleichzeitig die langfristige Nutzung des Standorts sicherzustellen. Immobilienleasing kann daher ein entscheidendes Instrument im Werkzeugkasten von Finanzinvestoren sein, ist allerdings ist im Private-Equity-Markt noch vergleichsweise wenig bekannt.
Immobilien nicht als Ballast, sondern als Finanzierungsinstrument verstehen
Private-Equity-Investoren stehen unter erheblichem Druck, Unternehmensübernahmen möglichst kapital- und renditeeffizient zu strukturieren. Ihr Ziel besteht darin, Unternehmen zu erwerben, operativ weiterzuentwickeln und später mit Wertsteigerung wieder zu veräußern. Entscheidend ist dabei die Entwicklung des operativen Geschäfts, nicht die Bewirtschaftung von Immobilien. Immobilienleasing ermöglicht es, den Betrieb von der Immobilie zu trennen, ohne dass das Unternehmen die operative Kontrolle über seine Immobilien verliert.
So funktioniert Immobilienleasing im Rahmen einer M&A-Transaktion
Beim typischen Ablauf eines Immobilienleasings im Rahmen einer M&A-Transaktion übernimmt der Private-Equity-Investor zunächst das Unternehmen einschließlich dessen Immobilieneigentum. Anschließend wird diese Immobilie im Rahmen einer Sale-and-lease-back-Transaktion (slb) an eine eigens gegründete Objektgesellschaft verkauft. Diese finanziert den Erwerb über langfristiges Fremdkapital von Banken.
Das Unternehmen least die Immobilie unmittelbar zurück und bleibt langfristiger Nutzer der Immobilie. Der Verkaufserlös fließt zunächst dem übernommenen Unternehmen zu. Von dort kann die Liquidität – etwa über Ausschüttungen oder die Rückführung von Gesellschafterdarlehen – dem Investor zugutekommen und zur Refinanzierung der Akquisition beitragen. Über die Dauer des Leasingvertrags von meist 15 bis 20 Jahren zahlt das Unternehmen konstante Leasingraten, die sich nur ändern, sofern sich der Refinanzierungszins ändert.
Besonders interessant ist dabei, dass aus dem Verkauf der Immobilie häufig stille Reserven gehoben werden. Der Marktwert der Immobilie liegt vielfach deutlich über ihrem bilanziellen Restbuchwert. Dadurch entstehen zusätzliche finanzielle Spielräume, die unmittelbar zur Optimierung der Transaktionsstruktur genutzt werden können. Und über geschickte Strukturierungen des Immobilienleasingprojektes müssen die aufgedeckten stillen Reserven oftmals auch nicht sofort versteuert werden.
Auch ein slb der Unternehmensimmobilie vor Umsetzung der M&A-Transaktion ist selbstverständlich denkbar. Da die Umsetzung von Immobilienleasingtransaktionen aber einige Monate dauern kann, ist die Möglichkeit für Private-Equity-Investoren eher nicht geeignet.
Vorteile gegenüber dem klassischen Immobilienverkauf
Alternativ könnte ein Private-Equity-Unternehmen die Immobilie auch an einen Immobilieninvestor veräußern. Doch beim klassischen Verkauf verliert das Unternehmen dauerhaft den Einfluss auf seine Immobilie. Es wird zum Mieter eines externen Eigentümers und unterliegt künftig dessen wirtschaftlichen Interessen. Mietanpassungen orientieren sich regelmäßig an der Marktentwicklung und sind häufig indexiert.
Das Immobilienleasing sieht dagegen ein vertraglich vereinbartes Rückkaufsrecht des operativen Unternehmens am Ende der Laufzeit vor. In der Praxis wird dieses Recht fast immer wahrgenommen, da der Rückkaufwert, der dem Restbuchwert entspricht, in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Dadurch behält das Unternehmen langfristig den Zugriff auf seinen Standort. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Leasingraten während der Vertragslaufzeit von meist 15 bis 20 Jahren grundsätzlich konstant bleiben und nicht an einen Verbraucherpreisindex gekoppelt sind. Das schafft Planungssicherheit für das Unternehmen. Durch den langen Amortisationszeitraum sind kostengünstige laufende Belastungen möglich.
Für klassische Immobilieninvestoren sind Lage, Drittverwendungsfähigkeit oder generell Marktgängigkeit der Objekte entscheidend. Diese Faktoren spielen für Immobilienleasinggesellschaften nur eine untergeordnete Rolle. Im Mittelpunkt stehen vielmehr die wirtschaftliche Perspektive des Unternehmens und seine Bonität. Gerade innovative Unternehmen aus Branchen wie Pharma, Hightech oder Verteidigung verfügen häufig über hochspezialisierte Immobilien, die sich am freien Immobilienmarkt nur eingeschränkt verwerten lassen und für klassische Immobilieninvestoren somit weniger attraktiv sind. Für Immobilienleasing stellt dies häufig kein Ausschlusskriterium dar, sofern das Unternehmen wirtschaftlich überzeugt und das Geschäftsmodell zukunftsfähig ist. Damit erweitert Immobilienleasing den Kreis potenzieller Transaktionen erheblich.
Mehr Liquidität für Wachstum statt gebundenes Kapital
Nicht nur bestehende Unternehmensimmobilien lassen sich bei einer M&A-Transaktion strategisch einsetzen, auch die Realisierung von Neubauten ist möglich. Private-Equity-Investoren verfolgen in der Regel ehrgeizige Wachstumsstrategien. Produktionskapazitäten sollen erweitert, neue Märkte erschlossen oder zusätzliche Standorte aufgebaut werden. Auch hierfür kann Immobilienleasing erhebliche Liquidität freisetzen.
Zwei Beispiele aus der Praxis: Nach der Sale-and-Lease-back-Transaktion eines Pharmaunternehmens sollte die bestehende Unternehmenszentrale durch zusätzliche Produktionsflächen erweitert werden. Das Leasing der Bestandsimmobilie schuf dabei finanzielle Spielräume, die unmittelbar in das operative Wachstum investiert werden konnten, einschließlich eines Erweiterungsbaus. Gleichzeitig steigt durch diese Investitionen langfristig der Unternehmenswert.
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei einem Unternehmen der Rüstungsindustrie. Dort diente die Build-and-Lease-Struktur primär nicht der Finanzierung eines Unternehmenskaufs, sondern dem weiteren Unternehmenswachstum. Die Immobilie wird exakt auf den Bedarf des Unternehmens entwickelt, während Kapital für das operative Geschäft geschont wird.
Fazit
Unternehmensimmobilien werden bei M&A-Transaktionen häufig noch als notwendiges Beiwerk betrachtet. Tatsächlich können sie jedoch einen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung, Strukturierung und Wertsteigerung einer Transaktion leisten.
Immobilienleasing verbindet mehrere Vorteile miteinander: Es setzt gebundenes Kapital frei, verbessert die Eigenkapitalrendite, schafft Liquidität für weiteres Wachstum und erhält gleichzeitig den langfristigen Zugriff auf die betriebsnotwendige Immobilie. Gerade für Private-Equity-Investoren, deren Fokus auf der Entwicklung des operativen Geschäfts liegt, entsteht dadurch ein Instrument, das finanzielle Effizienz mit strategischer Flexibilität verbindet.
Wer Unternehmensimmobilien nicht nur als Sachwert, sondern als aktiven Bestandteil der M&A-Strategie versteht, erschließt zusätzliche Finanzierungspotenziale – und verschafft sich im Wettbewerb um attraktive Transaktionen einen entscheidenden Vorteil.
Autor Marcus Bender ist Geschäftsführer der CoRE Solutions GmbH.
