Immobilienpreise auf Sylt unter Druck: Wo Häuser und Wohnungen jetzt günstiger sind

Aktuelle Angebotsbeispiele verdeutlichen, wie schnell auf Sylt Kaufpreise im mehrstelligen Millionenbereich erreicht werden. Bellevue führte unter anderem ein 255 Quadratmeter großes Friesenhaus in Keitum für 5,4 Millionen Euro sowie eine 253 Quadratmeter große Doppelhaushälfte unter Reet für 4,95 Millionen Euro auf. Ein Neubau-Einfamilienhaus in Wenningstedt mit 210 Quadratmetern Wohnfläche wurde ebenfalls im exklusiven Segment angeboten.

Die Beispiele sind nicht repräsentativ für den Gesamtmarkt. Sie zeigen jedoch, wie weit die Spitzenpreise von den inselweiten Durchschnittswerten entfernt liegen können.

Experten sehen hochpreisige Inselmärkte unter Anpassungsdruck

Von Poll beschreibt eine klare Differenzierung des Küstenmarktes. Während sich die Preise in vielen Festlandregionen stabilisiert hätten, stünden vor allem hochpreisige Inselmärkte stärker unter Anpassungsdruck. Geschäftsführer Daniel Ritter verweist auf eine selektivere Nachfrage. Käufer achteten stärker auf Lage, Energieeffizienz und eine nachhaltig mögliche Vermietung. Die Preisrückgänge seien Ausdruck einer Marktphase, in der sich Angebot und Nachfrage wieder annäherten.

Auch auf Sylt selbst gehen die Einschätzungen auseinander. Immobilienmakler Peter Peters warnt vor zu viel Alarmismus. Sylt werde ein hochpreisiger Sehnsuchtsort bleiben, der Markt kenne aber nicht ausschließlich steigende Preise. Eine klassische Blase mit einem sehr großen Angebot und praktisch keiner Nachfrage sehe er nicht.

Kristian Klasen, Gemeinderat in Wenningstedt-Braderup, äußerte sich gegenüber dem NDR kritischer. Aus seiner Sicht befand sich der Markt in einer Spekulationsblase, aus der nun langsam Luft entweiche.

Verkäufer verlangen teilweise noch Preise von gestern

Nach Einschätzung des Immobilienmagazins Bellevue akzeptieren viele Eigentümer die veränderte Marktlage nur zögerlich. Das Angebot sei ungewöhnlich groß, während weniger Käufer bereit seien, nahezu jeden aufgerufenen Preis zu zahlen.

Vor allem in List treffe ein umfangreiches Neubauangebot auf eine zurückhaltendere Nachfrage. Energetisch schwache Objekte, ältere Gebäude und weniger attraktive Lagen hätten es deutlich schwerer. Bei hochwertigen Immobilien bestehe zudem häufig kein unmittelbarer Verkaufsdruck. Eigentümer könnten ihre Preisvorstellungen daher länger aufrechterhalten – selbst wenn der Markt diese nicht mehr hergebe.

Neubauprojekt in List verkauft sich langsamer als erhofft

Wie anspruchsvoll die Vermarktung geworden ist, zeigt der Dünenpark in List. Von den 110 hochwertigen Wohnungen in den sogenannten Kliffhäusern war nach Angaben des Investors rund ein halbes Jahr nach Fertigstellung etwa ein Drittel verkauft.

Der Investor bezeichnete das Ergebnis gegenüber dem NDR als akzeptabel, räumte aber ein, dass er sich mehr Verkäufe gewünscht hätte. Zeitweise wurden besondere Verkaufsanreize eingesetzt, darunter die Übernahme der Grunderwerbsteuer oder hochwertige Fahrzeuge als Zugabe zu einem Penthouse.

Ferienwohnungen werden zum zusätzlichen Risiko

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ist die rechtliche Zulässigkeit der Ferienvermietung. Auf Sylt wurden zahlreiche Wohnungen über Jahre touristisch genutzt, obwohl die baurechtliche Genehmigung teilweise unklar oder nicht vorhanden war. Bis Oktober 2024 liefen nach Angaben des NDR 85 Verfahren. In 29 Fällen wurde die Ferienvermietung untersagt.

Für Käufer ist die Nutzbarkeit entscheidend: Eine Wohnung mit rechtssicherer Ferienvermietung kann einen erheblich höheren Wert haben als ein vergleichbares Objekt, das ausschließlich als Dauerwohnung genutzt werden darf. Das bedeutet: Zwei äußerlich nahezu identische Wohnungen in vergleichbarer Lage können wirtschaftlich sehr unterschiedliche Werte besitzen.

Was Käufer für typische Objekte kalkulieren müssen

Auf Basis der aktuellen Immowelt-Durchschnittswerte ergeben sich folgende rechnerische Kaufpreise:

Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten. In Schleswig-Holstein fallen unter anderem 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Hinzu kann eine Maklerprovision kommen. Bei einem Kaufpreis von drei Millionen Euro können sich die gesamten Nebenkosten somit schnell auf einen mittleren sechsstelligen Betrag summieren.

Sylt weiterhin deutlich teurer als München

Trotz der Preisbereinigung bleibt Sylt einer der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands. Nach der Immowelt-Auswertung liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Insel bei 11.405 Euro. Das sind rund 40 Prozent mehr als in München.

Ein durchschnittlicher Quadratmeter auf Sylt kostet damit fast doppelt so viel wie in Hamburg und mehr als doppelt so viel wie in Berlin.

Warum der Markt unter Druck geraten ist

Für die veränderte Lage gibt es mehrere Gründe. Die bis 2021 extrem geringen Bauzinsen sind ab Anfang 2022 sprunghaft gestiegen und liegen weiterhin deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsjahre. Der Zinsschock hat im gesamten Immobilienmarkt zu einer deutlichen Korrektur der zuvor steil gestiegenen Preise geführt, nicht nur in Ferienregionen. Selbst vermögende Käufer kalkulieren daher genauer, wenn ein Teil des Erwerbs finanziert werden soll.

Das dürfte auch auf Sylt der wesentliche Grund für den Preisrückgang zwischen 2022 und 2024 gewesen sein. Aktuell zeigt der Zinstrend seit Beginn des Iran-Kriegs im Februar wieder leicht nach oben, was die jüngsten Dämpfer erklärt und vor allem Eigenkapital-starke Investoren erneut in eine bessere Position bringt.

Hinzu kommen gestiegene Bau- und Sanierungskosten. Ältere Häuser mit schlechter Energiebilanz können hohe Folgeinvestitionen verursachen. Auf einer Insel verteuern Transport, Fachkräftemangel und besondere bauliche Anforderungen viele Arbeiten zusätzlich.

Auch die außergewöhnliche Nachfrage in den ersten Corona-Jahren ist abgeklungen. In den Jahren 2020 und 2021 profitierten Ferienregionen stark vom Wunsch nach Rückzugsorten, Homeoffice-Möglichkeiten und Sachwerten. Auch wenn die touristische Vermietung zeitweise stark eingeschränkt beziehungsweise verboten war, wurden viele dieser Käufe vor allem für die Eigennutzung vorgezogen.

Schließlich sorgt die Diskussion über illegale oder nicht genehmigte Ferienwohnungen für Unsicherheit. Ist die touristische Vermietung nicht dauerhaft zulässig, kann die erwartete Rendite deutlich geringer ausfallen.

Fazit: Kein Ausverkauf, aber ein neuer Käufermarkt

Der Immobilienmarkt auf Sylt ist nicht zusammengebrochen. Doch die Zeiten, in denen nahezu jedes Objekt zu nahezu jedem Preis einen Käufer fand, sind vorerst vorbei. Bei Wohnungen liegt das Preisniveau nach der Immowelt-Auswertung deutlich unter dem Höchststand von 2021.

Doch der Markt hat sich vor allem 2024 stabilisiert. Aktuelle Daten weisen je nach Segment teilweise stabile Preise oder wieder geringe Rückgänge aus. Die Durchschnittswerte haben wegen der großen Unterschiede zwischen den Objekten und der enormen Bandbreite der Quadratmeterpreise zwar eingeschränkte Aussagekraft und zumindest in einigen Segmenten dürfte die Anzahl der Transaktionen überschaubar sein. Aber der generelle Trend ist eindeutig: Die Preise sind spürbar niedriger als noch vor fünf Jahren, und wesentlich günstiger als jetzt wird es wohl nicht werden.

Dabei spaltet sich der Markt zunehmend: Energieeffiziente Immobilien in guten Lagen, mit hochwertiger Ausstattung und rechtssicherer Ferienvermietung bleiben begehrt. Bei älteren, sanierungsbedürftigen oder zu teuer angesetzten Objekten wächst dagegen der Verhandlungsspielraum.

Für Käufer ist Sylt damit keinesfalls billig geworden. Aber erstmals seit Jahren können sie häufiger über den Preis sprechen. Im Vorteil sind vor allem Käufer mit viel Eigenkapital, weil sie nicht oder nicht so stark von den gestiegenen Zinsen betroffen sind. Diese müssen ansonsten schließlich auch bezahlt werden.