Der Kauf eines Einfamilienhauses bleibt in Deutschland im Durchschnitt erschwinglich. Der aktuelle „Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex“ erreicht im Juni 2026 einen Wert von 103 Punkten und liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres, teilt Interhyp mit. Höhere Bauzinsen und gestiegene Immobilienpreise werden derzeit durch steigende Einkommen ausgeglichen.
Für den Index wurden Einfamilienhäuser in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Als erschwinglich gilt Wohneigentum, wenn die monatliche Kreditrate höchstens 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens eines Modellhaushalts beansprucht. Ein Indexwert von 100 markiert diese Schwelle. Liegt der Wert darunter, müssen die Käufer mehr als 35 Prozent des Einkommens aufwenden.
„Ich rechne weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang bei den Preisen“, sagt Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Nach Einschätzung des Ökonomen sind daher kurzfristig keine deutlichen Verbesserungen der Erschwinglichkeit zu erwarten.
Regionale Unterschiede bleiben groß
Während Einfamilienhäuser im Bundesdurchschnitt erschwinglich bleiben, unterscheiden sich die regionalen Märkte erheblich. Die sieben größten Metropolen erreichen einen Indexwert von 80 Punkten, ihr Umland kommt auf 89 Punkte. Beide Werte liegen weiterhin unter der Erschwinglichkeitsschwelle. In Großstädten ab 100.000 Einwohnern liegt der Index dagegen bei 105 Punkten, im Umland bei 111 Punkten und in den übrigen Landkreisen bei 118 Punkten.
Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex
| Region | Aktueller Indexwert | Veränderung im Einjahresvergleich | Veränderung im Zweijahresvergleich | Aktuelles Annuität-Einkommensverhältnis (AEV) |
|---|---|---|---|---|
| Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) | 80 | +1 | +4 | 44 % |
| Umland der Top-7 | 89 | 0 | +3 | 40 % |
| Großstädte (ab 100.000 Einwohner) | 105 | -0,5 | +2 | 34 % |
| Umland Großstädte | 111 | -1,5 | +1 | 32 % |
| Sonstige Kreise | 118 | -1,5 | +0,5 | 31 % |
In den sieben größten Städten müssen Käuferinnen und Käufer durchschnittlich 44 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Finanzierung aufbringen. In München beträgt dieser Anteil sogar 56 Prozent. Dennoch haben sich die Märkte dort zuletzt leicht entspannt. Hintergrund ist vor allem die moderate Preisentwicklung. In München sanken die Preise für Einfamilienhäuser innerhalb eines Jahres um gut zwei Prozent, in Berlin stagnierten sie.
Aktueller Indexwert in den sieben größten Städten
| Stadt | Aktueller Indexwert | Aktuelles AEV | Veränderung des AEV im Zweijahresvergleich in Prozentpunkten |
|---|---|---|---|
| Stuttgart | 92 | 38 % | –2 |
| Hamburg | 90 | 39 % | –1 |
| Berlin | 85 | 41 % | –2 |
| Köln | 81 | 43 % | –2 |
| Frankfurt am Main | 77 | 45 % | –2 |
| Düsseldorf | 74 | 48 % | –2 |
| München | 63 | 56 % | –5 |
„Wer eine Immobilie kaufen möchte, für den lohnt sich Abwarten in vielen Fällen nicht – die Ergebnisse unseres Index belegen das einmal mehr“, sagt Interhyp-CEO Jörg Utecht. Im Jahresvergleich verschlechterte sich die Erschwinglichkeit in 251 der 400 untersuchten Kreise.
Autostandorte und Energieeffizienz im Fokus
Eine steigende Erschwinglichkeit ist nicht in jeder Region ein positives Signal. An mehreren Automobilstandorten wie Wolfsburg, Ingolstadt, Schweinfurt, Eichstätt und Stuttgart entwickelten sich die Indexwerte in den vergangenen zwei Jahren deutlich nach oben. Nach Einschätzung von Interhyp ist dies vor allem auf die schwächeren wirtschaftlichen Perspektiven und eine gedämpfte Nachfrage zurückzuführen.
„Die aktuell schwächeren wirtschaftlichen Perspektiven dürften die Nachfrage und damit auch die Kaufpreisentwicklung gebremst haben. Gerade junge Familien werden sich genauer als früher überlegen, ob sie an einem Automobilstandort ein Einfamilienhaus kaufen“, sagt Utecht.
Aktueller Indexwert in „Autostädten“
| Standort | Aktueller Indexwert | Aktuelles AEV |
|---|---|---|
| Wolfsburg | 144 | 24 % |
| Ingolstadt | 111 | 32 % |
| Eichstätt | 90 | 39 % |
| Schweinfurt | 122 | 29 % |
| Stuttgart | 92 | 38 % |
Neben der Lage gewinnt auch die Energieeffizienz einer Immobilie an Bedeutung. Häuser der Energieeffizienzklasse D kosten gegenüber Objekten der Klassen A+, A und B je nach Region sieben bis elf Prozent weniger. Nach Einschätzung von Voigtländer können solche Immobilien einen Kompromiss zwischen Kaufpreis und künftigem Sanierungsaufwand darstellen.
„Ob sich der Kauf eines D-Hauses rechnet, zeigt sich immer erst am einzelnen Objekt. Die Effizienzklasse ersetzt weder eine technische Prüfung noch eine belastbare Kostenschätzung. All das klärt man am besten im Beratungsgespräch“, sagt Utecht.
Preisabschlag für Häuser der Klasse D gegenüber hoher Energieeffizienz (A+/A/B)
| Regionstyp | Preisabschlag |
|---|---|
| Top-7-Städte | –8 % |
| Umland Top-7 | –7 % |
| Großstädte (ab 100.000 Einwohner) | –9 % |
| Umland Großstädte | –9 % |
| Sonstige Kreise | –11 % |
