Käuferinnen und Käufer einer neu gebauten Eigentumswohnung zahlen in den meisten deutschen Regionen deutlich mehr als für eine vergleichbare Bestandsimmobilie. Das belegt der aktuelle Postbank Wohnatlas 2026. Für die Auswertung haben Fachleute des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) unter Leitung von Dirck Süß die Kaufpreise von Neubau- und Bestandswohnungen in 400 Landkreisen und kreisfreien Städten gegenübergestellt. Grundlage sind Angebotsdaten aus dem Jahr 2025 für Wohnungen mit 70 Quadratmetern, aufgeteilt in ein mittleres und ein oberes Preissegment.
Im mittleren Preissegment vergleicht die Studie jeweils den Median aller Bestands- sowie aller Neubauangebote einer Region. Dort liegt der Aufpreis für einen Neubau in 49 Regionen bei mindestens 180.000 Euro. Das entspricht 2.570 Euro je Quadratmeter. Eine Ausnahme bilden einzelne Küstenlandkreise. In Nordfriesland, Rostock und Leer sind Neubauten günstiger als Bestandswohnungen, weil dort neue Projekte häufiger abseits der gefragtesten Lagen entstehen.
Postbank Wohnatlas 2026: Bayerische Kreise mit den höchsten Aufschlägen
Die größte Differenz zwischen Neubau und Bestand verzeichnet der Landkreis Miesbach. Eine Neubauwohnung mit 70 Quadratmetern kostet dort im Schnitt 422.892 Euro mehr als eine vergleichbare Bestandsimmobilie. Knapp dahinter folgt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Zuschlag von 373.126 Euro, vor der Stadt Erlangen mit 307.461 Euro. Unter den „Big Seven“ taucht lediglich Stuttgart in dieser Spitzengruppe auf: Die Landeshauptstadt kommt auf einen Aufpreis von 261.878 Euro. Auf dem fünften Platz liegt Schwerin mit 260.472 Euro. Damit schiebt sich die mecklenburgische Landeshauptstadt vor mehrere westdeutsche Millionenstädte.
Tabelle: Preisdifferenz im mittleren Segment
| Stadt oder Landkreis | Preis je Quadratmeter Bestand | Preis je Quadratmeter Neubau | Differenz 70 Quadratmeter in Euro |
|---|---|---|---|
| Miesbach, Landkreis | 6.860 Euro | 12.902 Euro | 422.892 |
| Garmisch-Partenkirchen, Landkreis | 5.789 Euro | 11.120 Euro | 373.126 |
| Erlangen, kreisfreie Stadt | 4.130 Euro | 8.523 Euro | 307.461 |
| Stuttgart, Landeshauptstadt | 4.505 Euro | 8.246 Euro | 261.878 |
| Schwerin, kreisfreie Stadt | 2.416 Euro | 6.137 Euro | 260.472 |
| Krefeld, Stadt | 2.333 Euro | 6.003 Euro | 256.866 |
| Chemnitz, Stadt | 1.162 Euro | 4.700 Euro | 247.677 |
| Uckermark, Landkreis | 1.394 Euro | 4.802 Euro | 238.520 |
| Mainz, kreisfreie Stadt | 4.183 Euro | 7.462 Euro | 229.570 |
| Oberhavel, Landkreis | 3.445 Euro | 6.681 Euro | 226.537 |
**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im mittleren Preissegment
Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI.
„Vielerorts trifft ein knappes Angebot für Bauland auf hohe Baukosten. In einigen Regionen mit erheblichen Preisaufschlägen für Neubauten können Bestandswohnungen daher günstiger sein, selbst inklusive der Sanierungskosten“, erläutert Manuel Beermann, der bei der Privatkundenbank Deutschland das Produktmanagement Immobilien leitet. Diese Entwicklung deckt sich mit der Colliers-Prognose zum schrumpfenden Neubauangebot bei wachsender Haushaltszahl.
Küstenregionen: Hier dreht sich das Verhältnis um
In den übrigen 43 untersuchten Regionen bleibt der Aufpreis für Neubauten im mittleren Segment unter 100.000 Euro bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung, umgerechnet 1.430 Euro je Quadratmeter. Der Postbank Wohnatlas 2026 zeigt zudem, dass sich das Bild an vielen Küstenabschnitten umkehrt. Acht der zehn Regionen, in denen Neu- günstiger ist als Altbau, liegen direkt an der Küste. Im Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Amrum, Föhr und Sylt kostet eine Neubauwohnung im Schnitt 53.444 Euro weniger als eine Bestandswohnung. Auf den Landkreis Leer mit der Insel Borkum entfallen 29.988 Euro weniger. Für den Landkreis Rostock, zu dem Ostseebäder wie Kühlungsborn und Heiligendamm gehören, ergibt sich ein Abstand von 14.062 Euro.
Der Grund: Neubauten im mittleren Segment entstehen hier eher in abgelegener als in attraktiver Lage. Die ersten Lagen sind schon längst bebaut – und dieser Bestand dann entsprechend teuer.
Auch in weiteren Küstenkreisen bleibt der Abstand gering. Im Landkreis Wittmund beträgt der Aufschlag rund 30.000 Euro, im Landkreis Aurich 30.890 Euro und im Landkreis Friesland 36.252 Euro. Im Landkreis Vorpommern-Greifswald (59.282 Euro) sowie in der Stadt Rostock (37.333 Euro) liegen Neubauten ebenfalls nur leicht über dem Preisniveau bestehender Wohnungen. Diese Preisannäherung passt zu einem allgemeinen Trend: Auch sonst gewinnen Käuferinnen und Käufer auf dem Immobilienmarkt zunehmend Verhandlungsmacht.
Postbank Wohnatlas 2026: Im oberen Preissegment sinken die Aufschläge
Das obere Preissegment umfasst die teuersten zehn Prozent der Angebote einer Region. Dort fallen die durchschnittlichen Aufschläge insgesamt niedriger aus als im mittleren Segment. Dennoch zahlen Käuferinnen und Käufer in 66 Regionen mindestens 160.000 Euro mehr für einen Neubau, umgerechnet 2.285 Euro je Quadratmeter. Erneut führt der Landkreis Miesbach die Rangliste an, mit einer Differenz von 492.750 Euro für 70 Quadratmeter.
Bemerkenswert ist Platz zwei: Nordfriesland (Sylt etc.) zählt im mittleren Segment noch zu den Ausnahmen mit günstigeren Neubauten, im oberen Segment beträgt der Aufschlag dagegen 369.179 Euro. Wahrscheinlicher Grund: Wenn eines der wenigen Grundstücke in Top-Lage neu bebaut werden kann, wird es richtig teuer.
Dahinter folgen Garmisch-Partenkirchen, Stuttgart und Rendsburg-Eckernförde. Neu in dieser Spitzengruppe sind gegenüber dem mittleren Segment vor allem Rendsburg-Eckernförde, Plön, der Hochtaunuskreis, Potsdam-Mittelmark und Hamburg.
Tabelle: Preisdifferenz im oberen Segment
| Stadt oder Landkreis | Preis je Quadratmeter Bestand | Preis je Quadratmeter Neubau | Differenz 70 Quadratmeter in Euro |
|---|---|---|---|
| Miesbach, Landkreis | 12.917 Euro | 19.956 Euro | 492.750 |
| Nordfriesland, Landkreis | 12.847 Euro | 18.121 Euro | 369.179 |
| Garmisch-Partenkirchen, Landkreis | 8.636 Euro | 13.497 Euro | 340.256 |
| Stuttgart, Landeshauptstadt | 6.406 Euro | 10.962 Euro | 318.931 |
| Rendsburg-Eckernförde, Landkreis | 4.538 Euro | 8.791 Euro | 297.716 |
| Hochtaunuskreis | 5.663 Euro | 9.850 Euro | 293.111 |
| Potsdam-Mittelmark, Landkreis | 5.268 Euro | 9.290 Euro | 281.540 |
| Hamburg, Freie und Hansestadt | 9.917 Euro | 13.750 Euro | 268.333 |
| Krefeld, Stadt | 3.484 Euro | 7.249 Euro | 263.540 |
| Plön, Landkreis | 6.073 Euro | 9.572 Euro | 244.900 |
Wer über ein größeres Budget verfügt, findet laut Beermann teils auch Neubauten in Meernähe oder zentraler Lage. Allerdings fällt dafür ein spürbarer Zuschlag auf die ohnehin hohen Kaufpreise an. „In vielen Ferienregionen und Metropolen sind jedoch weder im mittleren noch im höheren Preissegment genug Neubauten in guter Lage zu finden. Die abgelegenen neueren Immobilien sind dann günstiger als die Bestandswohnungen in attraktiver Lage“, erklärt Beermann.
In einigen Regionen bleibt der Neubau auch im oberen Preissegment günstiger. Das betrifft die Landkreise Aurich (minus 529.065 Euro), Leer (minus 271.121 Euro), Friesland (minus 255.879 Euro) und Wittmund (minus 140.295 Euro) an der Nordsee sowie den Landkreis Rostock (minus 36.257 Euro) an der Ostsee.
Wo sich Neubau- und Bestandspreise kaum unterscheiden
Auch das zeigt der Postbank Wohnatlas 2026: In 81 Landkreisen und Städten bleibt die Differenz im oberen Preissegment unter 75.000 Euro. Fernab der Küste zeigt sich das beispielsweise in den bayerischen Landkreisen Kronach (19.137 Euro), Neustadt an der Waldnaab (18.651 Euro) und in der Stadt Bamberg (17.160 Euro). Auch im Eifelkreis Bitburg-Prüm und im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge unterscheiden sich die Preise für Neubau und Bestand kaum.
Laut Beermann liegt der Vorteil von Neubauten bei geringen Preisunterschieden vor allem in der energieeffizienten Bauweise. Wer gezielt sucht, findet solche energieeffizienten Wohnungen vor allem dort, wo sich das Angebot lohnt. Angesichts steigender Wohnnebenkosten lasse sich damit langfristig sparen. Zudem entfielen zunächst zusätzliche Ausgaben für Dach, Elektrik oder Heizung.
Wie der Postbank Wohnatlas 2026 die Preise vergleicht
Das HWWI hat für den Vergleich die Angebotspreise des Jahres 2025 für Eigentumswohnungen mit 70 Quadratmetern ausgewertet. Dabei trennt die Studie zwischen Neubauten mit Baufertigstellung zwischen 2023 und 2025 und vergleichbaren Bestandsimmobilien. Im mittleren Preissegment stellt die Analyse die jeweiligen Mediane gegenüber, im oberen Preissegment die teuersten zehn Prozent der Angebote. Nebenkosten bleiben unberücksichtigt.
Berücksichtigt wurden ausschließlich Landkreise und kreisfreie Städte, für die mindestens zehn Neubau-Datensätze vorlagen. Datengrundlage ist die Marktdatenbank der Value AG, Berechnung und Darstellung übernahm das HWWI unter Leitung von Dirck Süß. Der Vergleich ist der sechste von mehreren Teilen des diesjährigen Wohnatlas, der den deutschen Immobilienmarkt bis auf Kreisebene analysiert.
