Der Anpassungsprozess am deutschen Immobilienmarkt ist noch nicht abgeschlossen. Während sich Bewertungen weiter korrigieren, bleibt die Transaktionsaktivität insbesondere bei Gewerbeimmobilien schwach. Zugleich steigen die berechneten Renditepotenziale gegenüber dem Vorjahr in fast allen untersuchten Assetklassen leicht. Das zeigt die zwölfte „5-Prozent-Studie“ von Bulwiengesa mit Unterstützung von Advant Beiten.
Finanzierungskonditionen lassen sich den Angaben zufolge wieder besser kalkulieren, zudem nähern sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern langsam an. Eine breite Belebung des Transaktionsmarktes ist daraus bislang allerdings nicht entstanden. Eine Rückkehr zu den Bedingungen der Niedrigzinsphase erwartet der Markt laut Studie nicht.
Neben den Finanzierungskosten beeinflussen zunehmend Qualität und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie ihren Wert. Energieeffizienz, ESG-Anforderungen, steigende Bau- und Betriebskosten sowie veränderte Nutzerbedürfnisse erhöhen vor allem bei älteren Beständen den Investitionsbedarf. Höhere Renditeanforderungen der Investoren und gestiegene Inflationserwartungen wirken sich ebenfalls auf die langfristigen Renditeerwartungen aus.
Büroimmobilien mit steigenden Renditepotenzialen
Besonders deutlich ist die Veränderung bei Büroimmobilien. Der IRR-Basiswert steigt in den A-Städten von 3,91 Prozent im Jahr 2025 auf 4,32 Prozent im Jahr 2026. In B-Städten erhöht er sich auf 4,72 Prozent, in C-Städten auf 5,05 Prozent und in D-Städten auf 5,61 Prozent. Damit überschreitet der Basiswert in C-Städten erstmals wieder die Marke von fünf Prozent, so Builwiengesa.
Die höheren Renditepotenziale gehen jedoch mit gestiegenen Risiko- und Renditeanforderungen einher. Moderne, gut vermietete Büroobjekte in zentralen Lagen rücken den Angaben zufolge wieder stärker in den Fokus. Bei älteren Beständen gewinnen dagegen Modernisierung, Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit an Bedeutung.
„Das ‚New Normal‘ ist noch von Anpassung geprägt. Bewertungen korrigieren sich sukzessive, während die Transaktionsflaute insbesondere bei Gewerbeimmobilien anhält. Die leicht steigenden Renditepotenziale dürfen deshalb nicht mit einer breiten Markterholung verwechselt werden“, sagt Sven Carstensen, Geschäftsführer von Bulwiengesa.
Light Industrial bleibt an der Renditespitze
Produktionsimmobilien weisen 2026 mit einem IRR-Basiswert von 6,17 Prozent erneut den höchsten Wert unter den untersuchten Segmenten auf. Im Vorjahr waren es 6,14 Prozent. Gewerbeparks kommen auf 5,27 Prozent, moderne Logistikimmobilien auf 4,93 Prozent.
Die höheren Renditepotenziale bei Light Industrial gehen laut Studie zugleich mit geringerer Marktliquidität und höheren Anforderungen an das Asset Management einher. Bei Wohnimmobilien fallen die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr dagegen moderat aus. Die IRR-Basiswerte liegen 2026 bei 2,98 Prozent in A-Städten, 3,13 Prozent in B-Städten und 3,38 Prozent in Universitätsstädten. Wohnungsknappheit, geringe Neubautätigkeit und steigende Mieten stützen nach Einschätzung der Studienautoren die Ertragsperspektiven.
Bei Hotelimmobilien bewegen sich die IRR-Basiswerte je nach Kategorie zwischen 4,84 und 5,21 Prozent. Shoppingcenter erreichen 4,96 Prozent. Hier hängen die Renditeperspektiven laut Bulwiengesa besonders von Objektqualität, Positionierung und möglichen Repositionierungsmaßnahmen ab.
Studie vergleicht Renditen über zehn Jahre
„Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass Rendite und Risiko noch stärker gemeinsam betrachtet werden müssen. Investitionsentscheidungen erfordern heute neben einer belastbaren wirtschaftlichen Kalkulation auch einen genauen Blick auf rechtliche, regulatorische und objektspezifische Risiken“, sagt Florian Baumann, Partner bei Advant Beiten.
Die „5-Prozent-Studie“ erscheint seit 2015. Mithilfe eines dynamischen Modells ermittelt sie die wahrscheinliche interne Verzinsung, den Internal Rate of Return, einer Immobilieninvestition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Untersucht werden unter anderem Wohnungen, Büros, Shoppingcenter und Fachmarktzentren, Hotels, Logistikimmobilien, Micro-Apartments, Unternehmensimmobilien und betreutes Wohnen.
