Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen will, blickt 2026 auf einen Markt, der sich in der Wahrnehmung vieler Interessierter weiter verschlechtert hat. Das zeigt die repräsentative Leistbarkeitsstudie der Interhyp, für die der Baufinanzierer im April 2026 insgesamt 1.019 Personen zwischen 25 und 65 Jahren befragte – darunter Menschen, die in den vergangenen fünf Jahren eine Wohnimmobilie erworben haben, sowie solche, die einen Kauf planen oder bereits versucht haben.
46 Prozent der Befragten stufen Immobilien in ihrer Wunschregion als „kaum leistbar“ ein. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 39 Prozent. Gleichzeitig geben nach wie vor rund 50 Prozent an, ein Erwerb sei „mittel bis sehr leicht leistbar“ – ein Hinweis darauf, dass die Wahrnehmung je nach persönlicher Situation stark auseinanderfällt.
Besonders kritisch urteilen die sogenannten „Planer“, also Menschen, die in den nächsten ein bis zwei Jahren kaufen wollen: 52 Prozent von ihnen sehen eine Immobilie in ihrer Wunschregion für sich persönlich als schwer oder gar nicht leistbar an. Unter den tatsächlichen „Käufern“, die in den vergangenen fünf Jahren eine Immobilie erworben haben, sagten im Rückblick nur 23 Prozent, der Kauf sei schwer oder kaum leistbar gewesen.
Markt gilt als überdreht – Verhandlungsspielräume schwinden
39 Prozent der Befragten nehmen den Immobilienmarkt inzwischen als „überdreht“ wahr, nach 35 Prozent im Vorjahr. 69 Prozent gaben an, dass die Preise in den vergangenen zwölf Monaten weiter gestiegen seien. Eine Entlastung bei den Immobilienpreisen spüren nur noch 26 Prozent – ein Rückgang um sieben Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Auch die Verhandlungsspielräume schwinden in der Wahrnehmung der Befragten: 42 Prozent sehen aktuell größere Spielräume für Käufer, fünf Prozentpunkte weniger als noch im Vorjahr. 83 Prozent sind überzeugt, dass Verkäufer weiterhin an überholten, zu hohen Preisen festhalten.
Das gestiegene Zinsniveau schlägt sich auch in den kalkulierten Budgets nieder. Das durchschnittliche Budget für den Erwerb oder Bau einer Immobilie ist von rund 348.800 Euro auf nun 383.900 Euro gestiegen. Bei der Objektwahl zeigen sich klare Präferenzen: Für mehr als die Hälfte der Befragten (52 Prozent) kommt eine unsanierte Bestandsimmobilie nicht in Frage – als Hauptgründe werden der hohe Aufwand und unkalkulierbare Kosten genannt. Sanierte Bestandsimmobilien (90 Prozent) und Neubauten (83 Prozent) sind dagegen deutlich beliebter.
„Natürlich bedeutet eine unsanierte Bestandsimmobilie mehr Aufwand, aber dieser Aufwand kann sich lohnen“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. „Wir sehen gerade bei Immobilien mit einer niedrigeren Energieeffizienz einen größeren Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis. Es kann sich also lohnen, die anstehenden Modernisierungskosten im Vorfeld genau durchzurechnen und sie anschließend in das Angebot an den Verkäufer einfließen zu lassen.“
Eigenkapitalaufbau dauert länger als erwartet
Ein zentrales Thema der Studie ist der Eigenkapitalaufbau. Für 67 Prozent der Befragten bildet das regelmäßige Ansparen aus dem Einkommen die Grundlage. Auffällig ist, dass „Planer“ deutlich häufiger auf Geldanlagen wie ETFs oder Aktien setzen als tatsächliche „Käufer“ – 46 Prozent gegenüber 29 Prozent. Fast jeder vierte „Käufer“ gibt zudem an, dass ein Erbe oder eine Schenkung beim Aufbau des nötigen Eigenkapitals geholfen hat.
Gleichzeitig unterschätzen viele Kaufinteressierte den Faktor Zeit erheblich. 54 Prozent der „Planer“ glauben, ihr Anspar-Ziel in weniger als fünf Jahren zu erreichen. Die Erfahrungen der „Käufer“ zeigen jedoch ein anderes Bild: 65 Prozent benötigten länger als fünf Jahre, jeder Dritte sogar über zehn Jahre. Ähnlich deutlich ist die Lücke bei der konkreten Finanzplanung: Nur rund 34 Prozent der „Planer“ haben ihre tragbare monatliche Rate im Detail berechnet.
„Leistbarkeit ist eine höchst individuelle Rechnung“, erklärt Utecht. „Dass zwei Drittel der Interessierten ohne Kenntnis ihrer konkreten finanziellen Möglichkeiten suchen, führt oft zu Enttäuschungen bei der Objektauswahl. Nur wer seine monatliche Belastungsgrenze kennt, kann im aktuellen Markt erfolgreich agieren.“
Politische Lage verstärkt Zurückhaltung beim Kauf
70 Prozent der Befragten geben an, dass die aktuelle politische und wirtschaftliche Lage den Immobilienkauf erschwert. Dies führt zu spürbarer Zurückhaltung: Jeder dritte „Planer“ ist unsicher, ob er im aktuellen Umfeld überhaupt aktiv werden soll.
„Der Wunsch nach Wohneigentum ist in Deutschland ungebrochen, aber die Leistbarkeit ist zuletzt bei einigen Kaufinteressierten unter Druck geraten“, sagt Utecht. „Die Ergebnisse unserer Leistbarkeitsstudie zeigen die Auswirkungen der neuen Marktrealität: Die Menschen planen mit höheren Budgets, fühlen sich aber gleichzeitig durch die politische Lage und die Preisentwicklung verunsichert. Gerade in einer solchen Phase macht eine tiefgehende Beratung den Unterschied.“
Mit Blick auf die Politik formuliert Utecht eine klare Erwartung: „Die Politik muss einen Rahmen schaffen, der Wohneigentum wieder breiter ermöglicht – durch weniger Bürokratie, aber verlässliche Förderangebote und gezielte Entlastungen, etwa bei der Grunderwerbsteuer und beim Eigenkapitalaufbau. Gerade für junge Familien sind das entscheidende Voraussetzungen.“
