Rund 32 Prozent aller deutschen Eigentumsimmobilien – etwa 4,8 Millionen Objekte – gehören der Babyboomer-Generation. Das zeigt eine Analyse des Immobilienportals Jacasa vom März 2026. Weil viele der heute 60- bis 80-Jährigen ihr Zuhause in den kommenden Jahrzehnten aufgeben dürften, ist von einem „Silver Tsunami“ am deutschen Immobilienmarkt die Rede. Interhyp-Chef Jörg Utecht, die Sparkassen-Gruppe und die Postbank widersprechen jedoch der Annahme eines baldigen, flächendeckenden Preisverfalls.
Die geburtenstarken Jahrgänge halten damit einen überdurchschnittlich hohen Anteil am deutschen Immobilienbestand. Genau daran entzündet sich die Debatte um den Silver Tsunami.
Was die Jacasa-Analyse zum Silver Tsunami zeigt
Für die Untersuchung wertete Jacasa 289 Landkreise und kreisfreie Städte sowie die zehn größten deutschen Städte aus. Als Grundlage diente unter anderem die Eigentumsquote von 57 Prozent aus dem Sozio-oekonomischen Panel (SOEP). Den entscheidenden Eigentümerwechsel erwartet das Portal allerdings erst für den Zeitraum 2040 bis 2050. Dann ist ein Großteil der Babyboomer über 80 Jahre alt.
Regional schwankt der Anteil der Babyboomer-Immobilien erheblich. In strukturschwachen, ländlichen Landkreisen wie der Uckermark in Brandenburg liegt er deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Ein möglicher Angebotsdruck dürfte sich deshalb vor allem auf solche Regionen konzentrieren und weniger auf die Großstädte.
Wer sind die Babyboomer?
Als Babyboomer gelten meist die geburtenstarken Jahrgänge 1946 bis 1964, teils auch enger gefasst Mitte der 1950er- bis Mitte der 1960er-Jahre. Der stärkste Einzeljahrgang, 1964, wurde laut dem Statistischen Bundesamt im Jahr 2024 60 Jahre alt. Den Gipfel erreicht die demografische Welle beim Renteneintritt Ende der 2020er-Jahre. Unter den 65- bis 74-Jährigen liegt die Wohneigentumsquote in Deutschland bei 55 bis 58 Prozent, bei den unter 50-Jährigen dagegen nur bei rund 30 Prozent – ein Unterschied, der auch zeigt, wie stark Wohneigentum als Altersvorsorge für die ältere Generation geprägt ist.
Warum Interhyp der Silver-Tsunami-These widerspricht
Interhyp-CEO Jörg Utecht bezweifelt, dass die Babyboomer-Welle die Lage in gefragten Großstädten spürbar verändert. „In vielen Ballungszentren ist Wohnraum seit Jahren knapp“, sagt Utecht in einem Beitrag der Interhyp AG. „München, Berlin oder Düsseldorf werden nicht plötzlich entspannter, nur weil einzelne Immobilien aus der Babyboomer-Generation auf den Markt kommen.“ Entscheidend bleibe stattdessen die Lage der jeweiligen Immobilie.
Kaufinteressenten rät Utecht zudem davon ab, auf einen möglichen Preisverfall zu warten. „Beim Immobilienkauf gibt es immer etwas, auf das man warten kann: sinkende Zinsen, niedrigere Preise, neue Förderungen oder eben den ‚Silver Tsunami‘“, sagt er.
Sparkassen und Empirica: Was gegen einen schnellen Preisverfall spricht
Auch die Sparkassen-Gruppe hält einen demografisch bedingten Preisverfall für unwahrscheinlich und verweist auf Japan. Dort ist die Bevölkerung in den vergangenen 15 Jahren um rund fünf Prozent geschrumpft. Die Immobilienpreise sind dennoch gestiegen, selbst inflationsbereinigt. Die Altersstruktur allein erklärt die Preisentwicklung eines Marktes demnach nicht. Einkommen, Zinsen und die aktuelle Bauzinsentwicklung, Neubau, Migration und die Lagequalität wiegen mindestens ebenso schwer.
Wie stark andere Faktoren wirken, zeigt auch der deutsche Markt: Zwischen 1980 und 2010 fielen die Preise inflationsbereinigt um mehr als 25 Prozent. Der Sparkassen-Beitrag spricht von einem rund 30-jährigen „Immobilien-Winter“.
Ganz ausgeschlossen ist ein regionaler Effekt allerdings nicht. „In vielen ländlichen Räumen kann eine solche Angebotswelle tatsächlich zu spürbaren Preisbewegungen führen“, sagt Frank Schröter, Geschäftsführer der BSK Immobilien, einer Tochter der Berliner Sparkasse. Das Marktforschungsinstitut empirica erwartet dennoch keine plötzliche Welle. Die Sterblichkeit der Babyboomer verteile sich über rund 15 bis 20 Jahre. Statt eines Tsunamis seien eher über rund 35 Jahre verteilte „kleine Bäche“ zu erwarten.
Was der Postbank Wohnatlas 2026 für regionale Immobilienpreise bedeutet
Auch der Postbank Wohnatlas 2026 zeichnet kein Bild eines flächendeckenden Preisverfalls. Für die Prognose hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) alle 400 deutschen Kreise modelliert. Eingeflossen sind Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie Wohnausgaben und -angebot. Für Bestands-Eigentumswohnungen erwartet die Prognose bis 2035 im Bundesdurchschnitt einen inflationsbereinigten Preisanstieg von 0,41 Prozent pro Jahr.
In 13 der 16 Bundesländer sollen die realen Preise demnach bis 2035 steigen. Rückgänge erwartet der Wohnatlas nur für Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen. Einzelne Großstädte wie Leipzig, Dresden, Erfurt und Potsdam schneiden dort trotz negativem Landestrend positiv ab. „Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozioökonomische Lage – wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung – über künftige Wertentwicklung entscheidet“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank.
| Bundesland | Erwartete reale Preisentwicklung bis 2035 (pro Jahr) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Sachsen-Anhalt | -0,5 Prozent | Landestrend negativ |
| Thüringen | -0,2 Prozent | Erfurt positiv trotz Landestrend |
| Sachsen | -0,1 Prozent | Leipzig und Dresden positiv trotz Landestrend |
| Übrige 13 Bundesländer | im Schnitt positiv | unter anderem Umland der sieben größten Metropolen, Teile Süddeutschlands, einige Feriengebiete |
Was der Silver Tsunami für Baufinanzierung und Beratung bedeutet
Für Finanzierungsberater und Vermögensverwalter liefert die Debatte vor allem einen Hinweis auf den Zeithorizont. Wer Kunden mit dem Argument eines nahenden Preisverfalls vom Kauf abhalten will, sollte präzise bleiben. Selbst Jacasa erwartet den eigentlichen Eigentümerwechsel erst zwischen 2040 und 2050. Für Kaufentscheidungen der kommenden Jahre ist der Silver Tsunami damit kein belastbares Argument, wie auch Utecht betont. Wichtiger bleibt für die meisten Käufer ohnehin die Frage, wie sich ausreichend Eigenkapital für die Baufinanzierung aufbauen lässt.
Relevanter für die Baufinanzierung ist die regionale Differenzierung. In strukturschwachen, ländlichen Kreisen mit hohem Boomer-Anteil erscheint ein Angebotsüberhang plausibler als in gefragten Großstädten. Für die Nachlass- und Vermögensplanung bleibt zudem die hohe Eigentumsquote der älteren Generation entscheidend. In den kommenden zwei Jahrzehnten dürfte ein erheblicher Teil der 4,8 Millionen Babyboomer-Immobilien vererbt, verschenkt oder verkauft werden.
