Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten zeigen im ersten Quartal 2026 kaum noch starke Ausschläge. Nach den deutlichen Korrekturen der vergangenen Jahre stabilisiert sich das Niveau vielerorts, allerdings ohne klaren Aufwärtstrend. Gleichzeitig entwickeln sich die Märkte regional immer stärker auseinander.
Besonders deutlich wird das in Frankfurt am Main. Dort beobachtet Michaela Prehn, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein, eine ausgeprägte Kaufzurückhaltung. „Wenn das Objekt nicht gänzlich ihren Wunschvorstellungen entspricht, sind viele nicht bereit, Zugeständnisse beim Kauf zu machen. Sie bleiben dann lieber zur Miete wohnen und vertagen ihren Eigenheimwunsch.“
Nach Einschätzung von Prehn hat dieses Verhalten Folgen über den Kaufmarkt hinaus. „Verzichten diejenigen, die es sich eigentlich leisten könnten, dennoch auf Wohneigentum, spitzt sich die Lage am Mietmarkt weiter zu“, erklärt die Frankfurter Spezialistin. Dabei bleibt Frankfurt teuer: Im Schnitt zahlen Käufer im ersten Quartal 2026 für Häuser 3.612 Euro pro Quadratmeter und für Eigentumswohnungen 4.149 Euro. Der Preisindex steigt zugleich nur leicht um 0,57 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und um 0,1 Prozent bei Wohnungen.
Prehn rät Interessierten deshalb, die Finanzierung frühzeitig zu klären und Prioritäten zu setzen. „Bitte nicht suchen und festlegen, bevor klar ist, was der Markt und der Geldbeutel hergeben.“ Gerade in Frankfurt könne ein Verzicht auf Neubau die Auswahl vergrößern, weil ältere Bestände häufiger verfügbar und günstiger seien.
Dabei sollten Käufer den Sanierungsbedarf von Beginn an mitdenken. „In Frankfurt gibt es fast keine Neubautätigkeit. Dafür aber viel alte Bausubstanz, die deutlich günstiger ist. Wichtig ist hier nur, die Modernisierungskosten gleich mitzufinanzieren. Die Vorstellung, erst einmal einzuziehen und dann in Eigenleistung zu sanieren, geht in der Praxis oft nicht auf – da spielen die meisten Banken nicht mit.“ Für Eigennutzer verweist Prehn zudem auf Förderung durch das Land Hessen. „Mit dem ‚Hessengeld‘ bietet das Land zusammen mit der WIBank bei Ersteigentum und Eigennutzung für die anfallende Grunderwerbsteuer einen Zuschuss von bis zu 20.000 Euro plus 5.000 Euro pro Kind, der nicht zurückgezahlt werden muss.“
Auch in München und Stuttgart bleibt das Preisniveau hoch, ohne dass sich die Dynamik merklich erhöht. In München kostet die Eigentumswohnung im Median 7.500 Euro pro Quadratmeter, bei Häusern sind es 5.987 Euro. Die Indexwerte verändern sich mit minus 0,02 Prozent bei Wohnungen und minus 0,13 Prozent bei Häusern kaum. In Stuttgart geben die Indizes leicht nach, während Wohnungen 3.846 Euro und Häuser 4.091 Euro pro Quadratmeter kosten.
Nord und West: Märkte driften stärker auseinander
Im Norden und Osten zeigt sich ein uneinheitliches Bild. In Hamburg sinkt der Wohnungsindex um 0,47 Prozent, während Häuser um 1,3 Prozent zulegen. Berlin bleibt auf hohem Niveau weitgehend stabil mit 5.120 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 3.906 Euro für Häuser. In Dresden sinken die Wohnungspreise binnen eines Jahres von 3.239 auf 3.087 Euro pro Quadratmeter. Hannover fällt aus dem Rahmen: Dort steigen Wohnungen um 0,7 Prozent zum Vorquartal und 2,01 Prozent zum Vorjahr, Häuser sogar um 1,66 Prozent beziehungsweise 4,42 Prozent.
In Nordrhein-Westfalen überwiegt ebenfalls kein einheitlicher Trend. Köln zeigt eine leichte Aufwärtsbewegung mit plus 1,19 Prozent bei Wohnungen und plus 0,17 Prozent bei Häusern. Die Medianpreise liegen bei 3.790 Euro pro Quadratmeter für Appartements und 3.232 Euro für Häuser.
Düsseldorf bleibt gespalten: Wohnungspreise stabilisieren sich mit plus 0,32 Prozent, Hauspreise geben um 0,36 Prozent nach. Die stärkste Bewegung im Westen verzeichnet Dortmund. Dort steigt der Wohnungsindex im Quartalsvergleich um 2,19 Prozent. Mit 2.408 Euro pro Quadratmeter bleiben Eigentumswohnungen dort aber deutlich günstiger als in Köln und Düsseldorf.
