Hein: Ausgangspunkt für uns ist zunächst der vorliegende Energieausweis und die dort aufgeführte Energieeffizienzklasse. Wer heute eine Immobilie der Klassen A oder A+ finanziert, erhält bessere Konditionen. Bei Bestandsimmobilien muss in der Regel modernisiert werden. Dafür haben wir spezielle Finanzierungskonditionen entwickelt. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sie energetisch saniert und die Immobilie dadurch um mindestens eine Energieklasse verbessert sowie mindestens die Energieklasse F erreicht, erhält einen Zinsrabatt von zum Zeitpunkt der Drucklegung* 0,15 Prozent.
Gelten diese Sonderkonditionen nur für die Sanierungskosten oder für die gesamte Finanzierung?
Hein: Für die gesamte Finanzierung, also für den Kaufpreis einschließlich der Modernisierungskosten.
Münch: Auf der anderen Seite erheben wir bei Immobilien der schlechtesten Energieeffizienzklassen G und H einen Konditionsaufschlag von bei Drucklegung* 0,10 Prozent, wenn der Käufer zunächst keine Modernisierung plant. Mit diesem Aufschlag und den gleichzeitig gewährten Rabatten möchten wir Kundinnen und Kunden motivieren, die energetische Sanierung direkt in die Finanzierung einzubeziehen. Dafür haben wir für alle externen und internen Vertriebskanäle einen Sanierungsrechner entwickelt, mit dem sich einfach ermitteln lässt, welche Maßnahmen notwendig sind, um eine bessere Energieklasse zu erreichen.
Kögel: Aus Beratungssicht ist es wichtig, dass Kunden das gesamte Projekt von Anfang an planen. Der Zinsvorteil auf die komplette Finanzierung ist häufig so groß, dass sich eine vollständige Planung fast immer lohnt. Außerdem verbessert sich durch die geplante energetische Modernisierung der Beleihungswert der Immobilie, weil die Bank sie auf Basis des modernisierten Zustands bewertet. Gerade weil Eigenkapital heute oft knapp ist, ist das ein großer Vorteil. Viele Kunden unterschätzen allerdings den Planungsaufwand. Nur grobe Schätzungen funktionieren nicht. Die Maßnahmen müssen möglichst vollständig kalkuliert werden.
Münch: Verbessert die Kundin oder der Kunde die Energieklasse von G oder H mindestens auf F, entfällt der Konditionenaufschlag und zusätzlich gibt es noch den Zinsrabatt. Das ist durchaus spürbar.
Was bedeutet das in Geld?
Münch: Die Zinsersparnis ist erheblich. Bei einer Finanzierung von 500.000 Euro spart man über zehn Jahre Zinsbindung je nach Tilgungssatz leicht 10.000 bis 12.000 Euro. Das ist ein Betrag, der viele Menschen überzeugt, die Modernisierung direkt mit einzuplanen. Hinzu kommen die dauerhaft niedrigeren Energiekosten. Außerdem verfügt man anschließend über eine Immobilie, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht und langfristig zukunftsfähig ist.
Hein: Hinzu kommt ein weiterer wichtiger Aspekt: Der Marktwert einer Immobilie. Bereits heute sehen wir, dass unsanierte Gebäude deutlich weniger wert sind als energetisch modernisierte Objekte. Wer an seiner Immobilie nichts unternimmt, muss damit rechnen, dass ihr Wert in den kommenden Jahren weiter sinkt. Aus Sicht der Bank ist aber ein mindestens stabiler Objektwert wichtig, weil die Immobilie unsere Sicherheit darstellt. Genauso wichtig ist es aber auch für die Kundinnen und Kunden selbst. Wer seine Immobilie später verkaufen möchte oder muss, besitzt mit einem energetisch sanierten Haus ein deutlich besser vermarktbares Objekt und erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis.
Welche Rolle spielt dabei die KfW-Finanzierung, also zinsgünstige Darlehen für die energetische Sanierung?
Gang: Die Förderlandschaft ist inzwischen sehr komplex. Deshalb gehört es auch zu den Aufgaben der Beraterinnen und Berater im Gespräch über die Möglichkeiten zu informieren. In der Vergangenheit gab es allerdings immer wieder Änderungen. Programme wurden angepasst oder Fördertöpfe waren ausgeschöpft. Derzeit befinden wir uns erneut in einer Übergangsphase. Es sollen vereinfachte Förderprogramme kommen, was grundsätzlich positiv wäre. Zunächst müssen wir aber abwarten, welche Programme tatsächlich eingeführt werden. Deshalb können wir derzeit nicht alle Förderprogramme anbieten, sondern nur Basisprogramme wie das Wohneigentumsprogramm und das KfW Programm 261 für die energieeffiziente Sanierung.
Kögel: Hinzu kommt, dass vielen Kunden auch die Abläufe nicht klar sind. Wer beispielsweise einen klimafreundlichen Neubau (Effizienzhaus 40) bauen oder eine geförderte energetische Sanierung durchführen möchte, benötigt einen Energieberater und häufig einen individuellen Sanierungsfahrplan. Viele Kunden gehen davon aus, dass sie zunächst die Finanzierung abschließen und wenige Wochen später mit den Arbeiten beginnen können. Tatsächlich müssen aber zunächst verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Zum Beispiel muss ein Energieberater gefunden werden, was nicht immer einfach ist. Außerdem dürfen bestimmte Maßnahmen erst begonnen werden, nachdem die entsprechenden Anträge gestellt oder genehmigt wurden. Deshalb besteht ein erheblicher Beratungsbedarf.
Gehört diese Aufklärung zu Ihrem Beratungsauftrag?
Kögel: Ja, allerdings können wir diese fachliche Energieberatung nicht selbst übernehmen. Deshalb ist es hilfreich, dass die ING Deutschland verschiedene Modernisierungs-Partner anbietet, auf die wir verweisen können und die meistens ohne lange Wartezeiten verfügbar sind. Den Kontakt zum Energieberater und die eigentliche Beratung muss der Kunde dann allerdings selbst organisieren.
Gang: Noch eine Ergänzung zum Sanierungsfahrplan. Gerade hier zeigt sich, wie sinnvoll die Zusammenarbeit mit unseren Modernisierungspartnern ist. Wenn Kundinnen oder Kunden Schwierigkeiten haben, einen Energieberater zu finden, können wir über unsere Modernisierungs-Partner schnell Kontakte herstellen und die Erstellung eines Sanierungsfahrplans unterstützen.
Münch: Zusätzlich versuchen wir als Bank, den gesamten Prozess zu vereinfachen und haben unseren Sanierungsrechner so weiterentwickelt, dass Vertriebspartnerinnen und -partner die geplanten Maßnahmen zunächst selbst kalkulieren können. Dadurch kann die Modernisierung bereits in die Finanzierung einbezogen werden, ohne dass der Energieberater sofort eingebunden werden muss. Die Kundinnen oder Kunden verfügen anschließend über bis zu 18 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit. In diesem Zeitraum können sie in Ruhe einen Energieberater auswählen und sämtliche Förderanträge vorbereiten.
So lange dauert das?
Münch: Viele Hausbesitzende sind heute stark verunsichert und müssen zunächst klären, welche Maßnahmen sinnvoll sind und womit sie beginnen sollen. An dieser Stelle kommen wir wieder auf Feldheim zurück. Hier wurde den Bürgerinnen und Bürgern ein großer Teil der Unsicherheit genommen und ihnen diese Entscheidung weitgehend abgenommen. Die Gemeinde hat zusammen mit dem privaten Investor ein fertiges Gesamtkonzept entwickelt, das sämtliche Haushalte einbezog. Man musste im Grunde nur noch Ja sagen. Dadurch wurde eine enorme Last abgenommen. Das Beispiel zeigt auch, wie schnell Menschen bereit sind mitzumachen, wenn ihnen ein schlüssiges und nachvollziehbares Konzept angeboten wird.
Sie haben aber auch handfeste finanzielle Vorteile. Wie wirkt sich das Konzept in Feldheim auf die Strompreise im Dorf aus?
Schmidt: Der entscheidende Vorteil besteht darin, dass der Strom nicht durch das öffentliche Netz transportiert wird. Es handelt sich um ein eigenes, lokales Netz. Dadurch fallen viele zusätzliche Abgaben und Netzkosten weg. Für die Haushalte liegt der Strompreis derzeit bei zwölf Cent pro Kilowattstunde, für die Agrargenossenschaft bei sechzehn Cent. Der Preis wird bewusst niedrig gehalten, damit die Menschen dauerhaft von günstigen Energiekosten profitieren. Das trägt natürlich auch erheblich zur positiven Stimmung im Dorf bei.
Münch: Außerdem wurden den Bürgerinnen und Bürgern von Anfang an ganz konkrete Ziele genannt. Sie wussten, welche Energiekosten sie künftig erwarten konnten, welchen Zeitplan es geben würde und welche Vorteile sie erhalten. Wenn solche Zusagen anschließend tatsächlich eingehalten werden – und genau das ist hier geschehen –, entsteht Vertrauen. Dann sind die Menschen auch bereit, gemeinsam an einem solchen Projekt mitzuwirken.
Hein: Letztlich ist es immer entscheidend, ob die Menschen einen persönlichen Nutzen erkennen. Genau das fehlt heute häufig in der politischen Diskussion – beispielsweise beim Gebäudeenergiegesetz. Viele Menschen hatten damals das Gefühl, ihnen werde vorgeschrieben, welche Heizung sie künftig einbauen müssen. Das hat zu großer Ablehnung geführt. Heute läuft zwar vieles weiterhin auf die Wärmepumpe hinaus. Der entscheidende Unterschied ist jedoch, dass die Menschen das Gefühl haben, diese Entscheidung selbst treffen zu können. Dadurch entsteht eine ganz andere Akzeptanz. Und genau das ist hier in Feldheim gelungen.
Kommen wir zurück zu den Finanzierungskonditionen für Kunden, die auf die übliche Energieversorgung angewiesen sind. Orientieren sich Bonus und Malus ausschließlich an der Energieklasse oder spielt auch die konkrete Heizungsart und Energieversorgung eine Rolle?
